Ne pas convoquer n'est pas fautif.

Un syndic ne convoquait pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Etaient exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Les statuts de la copropriété prévoyaient la convocation de tous les copropriétaires par lettre recommandée, non sans préciser : "L'assemblée n'est valablement constituée que si tous les copropriétaires sont dûment convoqués".

Le cas a été soumis à la justice. Le jugement a été confirmé en appel.

Le juge a dit que l'absence de convocation de quelques copropriétaires ne compromet nullement le déroulement normal de l'assemblée car les absents n'avaient pas un poids suffisant pour modifier (que sait-il de leur pouvoir de persuasion et de leurs arguments ?) les décisions votées à la majorité.

Accessoirement et comme si cela allait de soi, le juge a ajouté que, pour les copropriétaires résidents, l'absence de convocation de certains d'entre eux était suppléée par l'information qu'ils recevaient des autres copropriétaires et que, s'ils étaient absents néanmoins à l'assemblée, c'était de leur propre volonté.

Sans en être étonné, on aura noté la médiocrité du raisonnement juridique.

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Quand la justice dérape...

Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Un copropriétaire demandait au juge de condamner son syndic à lui permettre d'examiner des pièces justificatives d'exercices comptables approuvés par l'assemblée.

Le juge excipa de l'approbation de l'assemblée pour refuser la demande du copropriétaire. Et il décida que les comptes étaient définitivement coulés dans le bronze, même s'ils n'avaient pas été contrôlés et même si l'assemblée avait été trompée.

A l'entendre, plus aucun souffle de vérité ne peut plus soulever la poussière où reposent des comptes approuvés.

Mais alors, pourquoi donc les juges n'ordonnent-ils pas la destruction de toutes les pièces comptables dès leur approbation par l'assemblée puisque, après le vote, elles sont à tout jamais soustraites au regard humain ?

Ainsi donc, les comptes approuvés peuvent contenir des escroqueries, des abus de confiance et des détournements de fonds. Toutes ces malversations deviennent légales selon cette jurisprudence, elle aussi coulée dans le bronze.

Comme quoi, les sectaires sont souvent des hérétiques, surtout lorsqu'ils sont juges.

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Une assurance bien inutile.

Les spécialistes en copropriété commentent en sens divers l'obligation imposée aux syndics de souscrire une assurance couvrant leurs fautes de gestion, élégante formule utilisée pour qualifier leurs malversations.

Presque tous les syndics omettent cette formalité cependant peu onéreuse et l'IPI, leur vigilant protecteur, les couvre de sa mansuétude habituelle.

Mais à quoi bon s'arrêter à ce sujet minuscule. Bien que les fautes de gestion des syndics soient aussi nombreuses que les étoiles du ciel, aucune assurance n'est jamais intervenue pour réparer un dommage causé par une faute de gestion sanctionnée par un tribunal.

Les assureurs peuvent envoyer des pralines aux juges, leurs meilleurs auxiliaires.

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L'esclave et le syndic.

Le raisonnement cartésien s'oppose au verbiage juridique.

Selon les juges et beaucoup de commentateurs :

L'assemblée est souveraine et le syndic est son esclave.

Usant de son pouvoir souverain, l'assemblée pourrait voter et contraindre le syndic à tenir une comptabilité conforme à toutes les règles de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution plutôt que de subir les comptes fantaisistes et obscurs dont les syndics ont le secret lorsqu'ils ne s'abstiennent pas simplement de toute comptabilité. Cette mesure souveraine cautériserait une des plaies parmi les plus douloureuses des copropriétés en rendant la gestion plus transparente, plus compréhensible, en permettant des comparaisons, des statistiques et un contrôle efficace.

A l'évidence, ce serait servir l'intérêt général aussi bien que particulier, ce serait assurer la paix sociale par une décision d'une importance déterminante.

Alors pourquoi les assemblées ne le font-elles pas ?

Parce que le syndic est souverain et que l'assemblée est son esclave.

Portrait de votre copropriété.

Dès lors que les appartements d'un immeuble appartiennent à plusieurs propriétaires, il s'agit d'une copropriété. Et cet ensemble doit être géré par un syndic.

Votre copropriété peut être composée de quelques appartements seulement mais elle peut aussi rassembler plusieurs centaines de logements ainsi que des bureaux, des magasins et des garages. Elle peut être habitée par les copropriétaires eux-mêmes mais la majorité des appartements peut aussi être occupés par des locataires.

C'est sur cette entité que votre syndic exerce un pouvoir d'autant plus discrétionnaire qu'il bénéficie de l'inertie des copropriétaires et de la protection jamais démentie des juges puisque la gestion d'un syndic n'a jamais été condamnée par aucun tribunal.

Les coordonnées des copropriétaires sont un secret bien gardé. Même acculé, votre syndic ne fournira pas la liste ou alors il produira seulement une liste obsolète inutilisable.

Comme partout ailleurs, votre syndic bénéficie de la collaboration d'un Conseil de gérance croupion.

La comptabilité est illisible et dissimule de nombreux tripotages que l'absence de tout contrôle favorise et encourage.

Si un copropriétaire mécontent se permet de contredire votre syndic lors de l'assemblée, il est interrompu, vilipendé puis muselé.

Cette assemblée est d'ailleurs clairsemée. Les copropriétaires sont âgés, suiveurs ou effrayés. C'est donc le silence des agneaux.

Voilà pourquoi le comportement de votre syndic mais aussi de tous les autres syndics est aussi critiqué, qu'il fait l'objet de nombreux recours en justice mais toujours en vain ce qui ajoute encore à l'exaspération des copropriétaires.

De noirs corbeaux.

L’ensemble des griefs opposant les syndics aux copropriétaires grugés, outragés et rançonnés, est incommensurable.

Chaque année, des tombereaux de preuves et de témoignages plus décisifs les uns que les autres sont déversés sur les bureaux des juges par des copropriétaires confiants et naïfs.

Le plus souvent, les frais de justice dépassent les 25.000 euros et les procédures s’échelonnent sur des années.

Et, à tous les coups, le syndic en cause est blanchi et déclaré plus innocent qu'un bébé sortant du chou.

L'art. 577-8, § 5, de la loi de 1994 énonce : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Mais les juges lisent : "Le syndic est responsable de sa gestion seulement devant l'assemblée générale".

Les juges ne lisent pas ce qui est écrit mais ce qu'ils veulent lire. Pour eux, et contrairement au prescrit légal, le syndic n'est que l'exécutant docile des décisions de l'assemblée souveraine dont la volonté se manifeste dans l'Evangile qu'est le procès-verbal rédigé à huis clos par le syndic lui-même à l’exclusion de tout autre intervenant. Quelle que soit sa conduite, fripouille ou gangster, le syndic ne peut être désavoué que par l'assemblée. Tel est le credo des juges.

Ces manipulations sordides sont malhonnêtes et assez écœurantes. On appelle cela "le gouvernement des juges".

Nous ne sommes pas dans un Etat de droit mais entre les mains des juges.

Dès lors, on ne s'étonnera pas que les syndics soient toujours de blanches colombes et les copropriétaires de noirs corbeaux.

Un merle blanc.

Il faut une grande expérience des copropriétés et avoir aussi beaucoup fréquenté les tribunaux pour acquérir une expertise permettant de décortiquer la manière dont les copropriétaires sont circonvenus par les syndics mais aussi pour comprendre comment ils sont mystifiés par les tribunaux.

Il ne suffit pas d'énoncer des principes même excellents ou de se livrer à de savantes analyses comme on les trouve dans des livres et des articles rédigés par des spécialistes qui sont aussi presque toujours des acteurs intéressés, encore faut-il que ces merveilleuses démonstrations correspondent à des réalités.

Ceci n’est qu’une exigence scientifique universelle. Celle-ci commande à l'auteur d'une affirmation ou d'une assertion, même très séduisante, qu'il la prouve par l'expérience. Sans cela, il s'agit de littérature, de fiction, parfois de poésie mais aussi souvent de théologie où la foi tient la première place.

Dans un Etat de droit, le juge applique la loi. Il ne la fait pas. Mais sommes-nous dans un Etat de droit ?

Soit un vilain merle selon la loi. Le juge commence par interpréter la loi de manière amphigourique comme il se doit. Puis il interprète son interprétation. Puis il pontifie et sermonne. Et soudain, comme le lapin surgissant du chapeau du prestidigitateur, le syndic est changé en merle blanc.

Théologie.

Alors que le raisonnement scientifique est inséparable des mathématiques, à bien des égards, la démarche juridique est proche de la théologie. Elle en a en tout cas le débraillé intellectuel.

En voici un exemple important, et même essentiel en copropriété.

La loi de 1994 sur la copropriété est "impérative" alors que la loi française correspondante est "d'ordre public" c'est-à-dire qu'on doit l'appliquer comme c'est le cas du Code de la route.

Le juge belge déclarera qu'une loi "impérative" est de "nullité relative". Cette curieuse expression signifie qu'une loi "impérative" ne peut s'appliquer qu'à la partie faible du procès et à condition qu'elle le demande. En copropriété, la partie faible est la partie défenderesse, c'est-à-dire l'ACP et son organe : le syndic. Et ce dernier n'a aucun intérêt à glisser sa tête sous le couteau de la loi.

Et voilà pourquoi le copropriétaire plaignant est débouté.

Requiem (4).

La proposition de loi Hamal-Nyssens avait tout d'abord soulevé sinon l'enthousiasme au moins le plus grand intérêt des copropriétaires. Bien qu'elle n'apportât qu'une pellicule d'amélioration par rapport à la loi de 1994, le projet pouvait être modifié et ses auteurs procédaient à des consultations en tous sens.

La déception fut à la mesure de l'espérance. Cédant sur toute la ligne aux pressions des lobbys, le couple Hamal-Nyssens non seulement a gommé les maigres améliorations du sort des copropriétaires mais il a fort raboté leurs droits par rapport à la loi de 1994.

Entre autres calamités, la loi Hamal-Nyssens sera "impérative" donc de "nullité relative" selon les juges, et de "nullité absolue" pour les copropriétaires plaignants.

Une régression confirmée vers l'Ancien Régime et le fait du prince.

Si les Hamal et Nyssens se sont conciliés les exploiteurs, ils ont cruellement déçu l'ensemble de la communauté des copropriétaires. Leurs partis pourraient trouver la poire amère lors des prochaines élections.

Et on n'oubliera pas que, depuis la coulisse, le S.N.P. a présidé au mauvais coup.

Requiem (3).

Les amendements à la loi Hamal-Nyssens continuent de chambouler le paysage de la copropriété en Belgique et d'en faire une jungle où tous les coups sont permis.

L'art. 577-7, § 1er de la loi de 1994 s'exprime comme suit :
L'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix :
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le conseil de gérance est donc facultatif.

L'amendement 23 bouleverse le point c) et crucifie les copropriétaires :

c) dans toute copropriété de moins de 20 lots, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété qui a pour mission d'assurer le suivi de la gestion du syndic et de conseiller ce dernier ; il peut recevoir toute autre mission ou délégation de l'assemblée générale.

Alors que le couple infernal -syndic et conseil de gérance- pouvait être évité dans les copropriétés gérées avec clairvoyance, il va devenir obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 20 lots.

Et, catastrophe supplémentaire, la co-gestion dont la nocivité avait été démontrée à de multiples reprises dans le passé, est réintroduite. Plus uni et plus puissant que jamais, le couple infernal va se partager les dépouilles des copropriétés en toute impunité.

Et comble d'hypocrisie, le "conseil de gérance" est rebaptisé en "conseil de copropriété" pour dissimuler sa véritable nature. Il devrait s'appeler "conseil de co-gérance" afin que nul n'en ignore.

Les copropriétaires vont être livrés aux aigrefins pieds et poings liés.

Voilà l'ignominie imaginée en catimini par les gnomes qui nous gouvernent.