Ne pas convoquer n'est pas fautif.

Un syndic ne convoquait pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Etaient exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Les statuts de la copropriété prévoyaient la convocation de tous les copropriétaires par lettre recommandée, non sans préciser : "L'assemblée n'est valablement constituée que si tous les copropriétaires sont dûment convoqués".

Le cas a été soumis à la justice. Le jugement a été confirmé en appel.

Le juge a dit que l'absence de convocation de quelques copropriétaires ne compromet nullement le déroulement normal de l'assemblée car les absents n'avaient pas un poids suffisant pour modifier (que sait-il de leur pouvoir de persuasion et de leurs arguments ?) les décisions votées à la majorité.

Accessoirement et comme si cela allait de soi, le juge a ajouté que, pour les copropriétaires résidents, l'absence de convocation de certains d'entre eux était suppléée par l'information qu'ils recevaient des autres copropriétaires et que, s'ils étaient absents néanmoins à l'assemblée, c'était de leur propre volonté.

Sans en être étonné, on aura noté la médiocrité du raisonnement juridique.

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Quand la justice dérape...

Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Un copropriétaire demandait au juge de condamner son syndic à lui permettre d'examiner des pièces justificatives d'exercices comptables approuvés par l'assemblée.

Le juge excipa de l'approbation de l'assemblée pour refuser la demande du copropriétaire. Et il décida que les comptes étaient définitivement coulés dans le bronze, même s'ils n'avaient pas été contrôlés et même si l'assemblée avait été trompée.

A l'entendre, plus aucun souffle de vérité ne peut plus soulever la poussière où reposent des comptes approuvés.

Mais alors, pourquoi donc les juges n'ordonnent-ils pas la destruction de toutes les pièces comptables dès leur approbation par l'assemblée puisque, après le vote, elles sont à tout jamais soustraites au regard humain ?

Ainsi donc, les comptes approuvés peuvent contenir des escroqueries, des abus de confiance et des détournements de fonds. Toutes ces malversations deviennent légales selon cette jurisprudence, elle aussi coulée dans le bronze.

Comme quoi, les sectaires sont souvent des hérétiques, surtout lorsqu'ils sont juges.

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Une assurance bien inutile.

Les spécialistes en copropriété commentent en sens divers l'obligation imposée aux syndics de souscrire une assurance couvrant leurs fautes de gestion, élégante formule utilisée pour qualifier leurs malversations.

Presque tous les syndics omettent cette formalité cependant peu onéreuse et l'IPI, leur vigilant protecteur, les couvre de sa mansuétude habituelle.

Mais à quoi bon s'arrêter à ce sujet minuscule. Bien que les fautes de gestion des syndics soient aussi nombreuses que les étoiles du ciel, aucune assurance n'est jamais intervenue pour réparer un dommage causé par une faute de gestion sanctionnée par un tribunal.

Les assureurs peuvent envoyer des pralines aux juges, leurs meilleurs auxiliaires.

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L'esclave et le syndic.

Le raisonnement cartésien s'oppose au verbiage juridique.

Selon les juges et beaucoup de commentateurs :

L'assemblée est souveraine et le syndic est son esclave.

Usant de son pouvoir souverain, l'assemblée pourrait voter et contraindre le syndic à tenir une comptabilité conforme à toutes les règles de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution plutôt que de subir les comptes fantaisistes et obscurs dont les syndics ont le secret lorsqu'ils ne s'abstiennent pas simplement de toute comptabilité. Cette mesure souveraine cautériserait une des plaies parmi les plus douloureuses des copropriétés en rendant la gestion plus transparente, plus compréhensible, en permettant des comparaisons, des statistiques et un contrôle efficace.

A l'évidence, ce serait servir l'intérêt général aussi bien que particulier, ce serait assurer la paix sociale par une décision d'une importance déterminante.

Alors pourquoi les assemblées ne le font-elles pas ?

Parce que le syndic est souverain et que l'assemblée est son esclave.