Portrait de votre copropriété.

Dès lors que les appartements d'un immeuble appartiennent à plusieurs propriétaires, il s'agit d'une copropriété. Et cet ensemble doit être géré par un syndic.

Votre copropriété peut être composée de quelques appartements seulement mais elle peut aussi rassembler plusieurs centaines de logements ainsi que des bureaux, des magasins et des garages. Elle peut être habitée par les copropriétaires eux-mêmes mais la majorité des appartements peut aussi être occupés par des locataires.

C'est sur cette entité que votre syndic exerce un pouvoir d'autant plus discrétionnaire qu'il bénéficie de l'inertie des copropriétaires et de la protection jamais démentie des juges puisque la gestion d'un syndic n'a jamais été condamnée par aucun tribunal.

Les coordonnées des copropriétaires sont un secret bien gardé. Même acculé, votre syndic ne fournira pas la liste ou alors il produira seulement une liste obsolète inutilisable.

Comme partout ailleurs, votre syndic bénéficie de la collaboration d'un Conseil de gérance croupion.

La comptabilité est illisible et dissimule de nombreux tripotages que l'absence de tout contrôle favorise et encourage.

Si un copropriétaire mécontent se permet de contredire votre syndic lors de l'assemblée, il est interrompu, vilipendé puis muselé.

Cette assemblée est d'ailleurs clairsemée. Les copropriétaires sont âgés, suiveurs ou effrayés. C'est donc le silence des agneaux.

Voilà pourquoi le comportement de votre syndic mais aussi de tous les autres syndics est aussi critiqué, qu'il fait l'objet de nombreux recours en justice mais toujours en vain ce qui ajoute encore à l'exaspération des copropriétaires.

De noirs corbeaux.

L’ensemble des griefs opposant les syndics aux copropriétaires grugés, outragés et rançonnés, est incommensurable.

Chaque année, des tombereaux de preuves et de témoignages plus décisifs les uns que les autres sont déversés sur les bureaux des juges par des copropriétaires confiants et naïfs.

Le plus souvent, les frais de justice dépassent les 25.000 euros et les procédures s’échelonnent sur des années.

Et, à tous les coups, le syndic en cause est blanchi et déclaré plus innocent qu'un bébé sortant du chou.

L'art. 577-8, § 5, de la loi de 1994 énonce : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Mais les juges lisent : "Le syndic est responsable de sa gestion seulement devant l'assemblée générale".

Les juges ne lisent pas ce qui est écrit mais ce qu'ils veulent lire. Pour eux, et contrairement au prescrit légal, le syndic n'est que l'exécutant docile des décisions de l'assemblée souveraine dont la volonté se manifeste dans l'Evangile qu'est le procès-verbal rédigé à huis clos par le syndic lui-même à l’exclusion de tout autre intervenant. Quelle que soit sa conduite, fripouille ou gangster, le syndic ne peut être désavoué que par l'assemblée. Tel est le credo des juges.

Ces manipulations sordides sont malhonnêtes et assez écœurantes. On appelle cela "le gouvernement des juges".

Nous ne sommes pas dans un Etat de droit mais entre les mains des juges.

Dès lors, on ne s'étonnera pas que les syndics soient toujours de blanches colombes et les copropriétaires de noirs corbeaux.

Un merle blanc.

Il faut une grande expérience des copropriétés et avoir aussi beaucoup fréquenté les tribunaux pour acquérir une expertise permettant de décortiquer la manière dont les copropriétaires sont circonvenus par les syndics mais aussi pour comprendre comment ils sont mystifiés par les tribunaux.

Il ne suffit pas d'énoncer des principes même excellents ou de se livrer à de savantes analyses comme on les trouve dans des livres et des articles rédigés par des spécialistes qui sont aussi presque toujours des acteurs intéressés, encore faut-il que ces merveilleuses démonstrations correspondent à des réalités.

Ceci n’est qu’une exigence scientifique universelle. Celle-ci commande à l'auteur d'une affirmation ou d'une assertion, même très séduisante, qu'il la prouve par l'expérience. Sans cela, il s'agit de littérature, de fiction, parfois de poésie mais aussi souvent de théologie où la foi tient la première place.

Dans un Etat de droit, le juge applique la loi. Il ne la fait pas. Mais sommes-nous dans un Etat de droit ?

Soit un vilain merle selon la loi. Le juge commence par interpréter la loi de manière amphigourique comme il se doit. Puis il interprète son interprétation. Puis il pontifie et sermonne. Et soudain, comme le lapin surgissant du chapeau du prestidigitateur, le syndic est changé en merle blanc.

Théologie.

Alors que le raisonnement scientifique est inséparable des mathématiques, à bien des égards, la démarche juridique est proche de la théologie. Elle en a en tout cas le débraillé intellectuel.

En voici un exemple important, et même essentiel en copropriété.

La loi de 1994 sur la copropriété est "impérative" alors que la loi française correspondante est "d'ordre public" c'est-à-dire qu'on doit l'appliquer comme c'est le cas du Code de la route.

Le juge belge déclarera qu'une loi "impérative" est de "nullité relative". Cette curieuse expression signifie qu'une loi "impérative" ne peut s'appliquer qu'à la partie faible du procès et à condition qu'elle le demande. En copropriété, la partie faible est la partie défenderesse, c'est-à-dire l'ACP et son organe : le syndic. Et ce dernier n'a aucun intérêt à glisser sa tête sous le couteau de la loi.

Et voilà pourquoi le copropriétaire plaignant est débouté.

Requiem (4).

La proposition de loi Hamal-Nyssens avait tout d'abord soulevé sinon l'enthousiasme au moins le plus grand intérêt des copropriétaires. Bien qu'elle n'apportât qu'une pellicule d'amélioration par rapport à la loi de 1994, le projet pouvait être modifié et ses auteurs procédaient à des consultations en tous sens.

La déception fut à la mesure de l'espérance. Cédant sur toute la ligne aux pressions des lobbys, le couple Hamal-Nyssens non seulement a gommé les maigres améliorations du sort des copropriétaires mais il a fort raboté leurs droits par rapport à la loi de 1994.

Entre autres calamités, la loi Hamal-Nyssens sera "impérative" donc de "nullité relative" selon les juges, et de "nullité absolue" pour les copropriétaires plaignants.

Une régression confirmée vers l'Ancien Régime et le fait du prince.

Si les Hamal et Nyssens se sont conciliés les exploiteurs, ils ont cruellement déçu l'ensemble de la communauté des copropriétaires. Leurs partis pourraient trouver la poire amère lors des prochaines élections.

Et on n'oubliera pas que, depuis la coulisse, le S.N.P. a présidé au mauvais coup.

Requiem (3).

Les amendements à la loi Hamal-Nyssens continuent de chambouler le paysage de la copropriété en Belgique et d'en faire une jungle où tous les coups sont permis.

L'art. 577-7, § 1er de la loi de 1994 s'exprime comme suit :
L'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix :
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le conseil de gérance est donc facultatif.

L'amendement 23 bouleverse le point c) et crucifie les copropriétaires :

c) dans toute copropriété de moins de 20 lots, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété qui a pour mission d'assurer le suivi de la gestion du syndic et de conseiller ce dernier ; il peut recevoir toute autre mission ou délégation de l'assemblée générale.

Alors que le couple infernal -syndic et conseil de gérance- pouvait être évité dans les copropriétés gérées avec clairvoyance, il va devenir obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 20 lots.

Et, catastrophe supplémentaire, la co-gestion dont la nocivité avait été démontrée à de multiples reprises dans le passé, est réintroduite. Plus uni et plus puissant que jamais, le couple infernal va se partager les dépouilles des copropriétés en toute impunité.

Et comble d'hypocrisie, le "conseil de gérance" est rebaptisé en "conseil de copropriété" pour dissimuler sa véritable nature. Il devrait s'appeler "conseil de co-gérance" afin que nul n'en ignore.

Les copropriétaires vont être livrés aux aigrefins pieds et poings liés.

Voilà l'ignominie imaginée en catimini par les gnomes qui nous gouvernent.

Requiem (2).

Les amendements pleuvent sur la proposition de loi Hamal-Nyssens. Les auteurs de cette proposition semblent enchantés de l'intérêt qu'ils ont suscité et ils signent d'ailleurs de bonne grâce avec leurs collègues parlementaires la plupart des amendements qui dénaturent leur travail.

Ainsi, l'art. 2, pt A, § 1er, al. 2, énonce : "… la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, …, suivant rapport motivé d'un géomètre ou architecte indépendant de la construction…"

L'amendement propose : "… la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, …, suivant rapport motivé d'un expert architecte ou d'un expert juridique…"

On remarque qu'on propose de confier l'établissement du métré à un expert juridique plutôt qu'à un géomètre... Est-il besoin d'épiloguer ?

Décidément, l'intelligence est restée sur le seuil de la Commission de la Justice au Parlement belge.

(A suivre).

Requiem (1).

La Commission de la justice a commencé ses travaux sur les amendements qu'elle compte apporter à la proposition de loi Hamal-Nyssens sur la copropriété.

Des échos qui suintent des portes capitonnées du Parlement, il apparaît que les discussions en cours visent surtout et avant tout à réduire encore les avancées minuscules que les auditions des copropriétaires et des autres intervenants laissaient espérer.

La montagne n'accouchera même pas d'une souris.

La loi nouvelle ne sera qu'une resucée de la loi de 1994 sans la moindre modification significative.

La loi nouvelle restera simplement "impérative" donc de nul effet sur les juges contrairement, il faut le signaler, à la loi française sur la copropriété qui est d'ordre public. Mais, et c'est bien connu, pour les princes qui nous gouvernent et dont le génie s'affirme de jour en jour, les Français sont des imbéciles.

Aucune disposition quant à la comptabilité ne sera imposée aux syndics dans un avenir prévisible. Ils pourront donc, comme actuellement, traficoter les comptes, dissimuler, détourner et même, selon leur fantaisie ou leur bon plaisir, ne point tenir de comptes du tout.

Malfrat et syndic sont décidément des professions protégées en Belgique.

(A suivre).

Un Institut Copropriétaires-Syndics.

Après les cruelles déceptions provoquées par la proposition de loi "impérative" Hamal-Nyssens et les auditions au parlement, l'espoir est revenu parmi les copropriétaires lorsqu'ils ont pris connaissance du projet de loi du sénateur sp.a André Van Nieuwkerke. Le sénateur propose de créer un Institut Copropriétaires-Syndics dont le bureau serait nommé sur une base paritaire et aurait l'autorité pour traiter les problèmes opposant les copropriétaires aux syndics et ainsi réparer les trop nombreuses bavures de l'IPI où les syndics s'autoblanchissent.

Les copropriétaires ont repris courage en constatant le soutien de l'ensemble des opinions neutres et responsables à l'exception attendue du Syndicat National des Propriétaires dont le discours et les positions chèvrechoutistes sont pain bénit pour les syndics.

Fin des auditions au parlement.

Les auditions relatives à la modification de la loi de 1994 sont terminées.

On peut les résumer comme suit :

- Un seul des six copropriétaires invités a fait l'effort de rassembler dans un dossier structuré un ensemble d'éléments susceptibles d'améliorer la proposition de loi et de mieux protéger les copropriétaires. Les autres copropriétaires auditionnés se sont bornés à exposer leur situation personnelle sans rien proposer quant au projet de loi en discussion.

- Les syndics auditionnés ont confirmé qu'ils étaient satisfaits de la loi de 1994 mais que si de nouvelles obligations leur étaient imposées, leurs honoraires et autres frais seraient ajustés en conséquence.

- Les juges de paix ont plaidé contre les copropriétaires, estimant que ces plaignants n'étaient que des perturbateurs et qu'ils devaient être renvoyés devant leurs assemblées générales ; que les syndics n'avaient pas assez de pouvoirs et que les dysfonctionnements constatés dans les copropriétés seraient résolus en réduisant les droits des copropriétaires et en augmentant ceux des syndics.

On en retiendra :

- Que les personnes auditionnées ont été pour la plupart soigneusement sélectionnées de manière à donner l'impression d'une adhésion assez générale aux propositions des auteurs du projet de modification de la loi de 1994.

- Que les juges de paix ont confirmé leur parti pris en faveur des syndics quels que soient leurs comportements et ils ont plus que jamais manifesté leurs préventions à l'égard des copropriétaires qui doivent, dans l'intérêt des ACP, toujours être déboutés. Les juges ont une mentalité antisociale. Pour ces pyromanes, ce sont les copropriétaires plaignants qui empêchent de gérer -et de voler ?- en toute tranquillité.

On remarquera en conclusion :

- Que les juges continueront d'ignorer la loi qui restera impérative -donc sans effet- alors que la loi française correspondante est d'ordre public ; qu'ils ont annoncé qu'ils sanctionneront les copropriétaires plaignants et continueront de protéger les syndics.

- Que la loi nouvelle sera une révision cosmétique de la loi de 1994. Elle n'imposera AUCUNE SANCTION à l'égard des syndics quelle que soit leur conduite.

- Que l'horizon est plus que jamais bouché pour les copropriétaires en Belgique.

- Que la voie est libre pour les syndics et qu'elle le restera…

Incroyable mais vrai.

A l'occasion d'un jugement rendu en date du 25 janvier 2007, le tribunal de 1ère instance de BXL a déclaré irrecevable à défaut "d'intérêt né et actuel, au sens des articles 17 et 18 du code judiciaire", dans le chef du demandeur, en l'espèce un copropriétaire qui sollicitait d'avoir accès aux pièces comptables de la copropriété se rapportant à des exercices dont les comptes avaient été antérieurement approuvés par l'assemblée générale, aux motifs que lesdites décisions d'approbation étaient devenues définitives soit en raison de l'absence de procédure en annulation, soit en raison du non-aboutissement de la seule procédure en annulation qui avait été diligentée et que la décharge avait été donnée au syndic et au conseil de gérance [à tort, sans doute, mais comment le prouver à défaut d'avoir accès aux pièces !] relativement à ces mêmes exercices aux termes de ces mêmes décisions devenues définitives.
Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Donc, en application de cette jurisprudence, si des comptabilités non contrôlées mais approuvées contiennent des fraudes, escroqueries ou détournements de fonds, ces malversations seront légalisées et ces agissements scandaleux seront approuvés par les tribunaux belges, les syndics étant même incités à récidiver.

Le droit est au service des bandits dans ce royaume décidément grabataire. Car si un contrôle sérieux de la gestion effectué dans une comptabilité approuvée met en évidence la perpétration de l'un ou l'autre crime, les tribunaux belges le cautionneront de façon identique et s'en feront même les complices.

Qui met à sac les copropriétés ? le syndic ou le juge ?

Auditions...

La Commission de la Justice de la Chambre organise à Bruxelles l'audition des copropriétaires ce mardi 7 janvier 2009 à 10 h 15 afin de recueillir leurs avis et suggestions sur la proposition de loi Hamal-Nyssens de révision de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété.

D'autres intervenants seront entendus dans les jours prochains : avocats, syndics, magistrats, etc…

Peut-on être optimistes ?

Hélas, le passé nous commande d'être très circonspect quant à ces grand-messes. Les dindons ont toujours été les copropriétaires. Rien ne permet de croire qu'il en sera autrement cette fois encore.

Des intérêts très importants sont en jeu et déjà les vautours planent sur le pactole des copropriétés.