La comptabilité d’une copropriété était, sans surprise, du plus mauvais aloi. Elle ne respectait aucune des règles permettant de voir clair dans les comptes. Des dépenses et des prélèvements étaient injustifiés ou dissimulés ainsi que des charges et des produits. Aucune explication satisfaisante ne pouvait jamais être obtenue du syndic. Beaucoup d’autres indices alarmaient les copropriétaires. Ceux-ci étaient loin d’être des béotiens sans être experts en gestion cependant, mais ils étaient suffisamment versés dans les affaires pour comprendre qu’ils étaient floués. Il ressortait que, décidément, les procédés utilisés par le syndic lui assuraient une mainmise personnelle et exclusive sur les finances de la collectivité.
Finalement, après beaucoup de vicissitudes et non moins d’atermoiements, le syndic fut contraint de soumettre sa comptabilité au contrôle d’un réviseur d’entreprises.
L’espoir était grand de voir enfin les négligences et les petits trafics du syndic dévoilés et exposés au grand jour.
Mais le réviseur remit un rapport dans lequel il affirmait avoir contrôlé l’ensemble des comptes et, en conclusion, il certifiait que ceux-ci donnaient une image fidèle de la copropriété, de ses avoirs et de ses dettes, de ses charges et de ses produits ; qu’ils ne contenaient aucune dissimulation ni aucun manquement aux règles. Et pour faire bonne mesure, le réviseur refusa d'assister à l'assemblée générale pour ne pas avoir à répondre aux questions des participants.
La lecture du rapport provoqua un mouvement de stupeur. Mais bientôt, les copropriétaires se rendirent à l’évidence : il y avait forcément une entente entre le réviseur et le syndic. Il était absolument impossible pour un professionnel de bonne foi d’avaliser autant de tripotages. Ils consultèrent un avocat et déposèrent plainte auprès de l’Institut des Réviseurs d’Entreprises, l’organisme gardien de la déontologie des réviseurs et veillant sur leur compétence et leur indépendance. La plainte était accompagnée de plusieurs pages d’un texte serré décrivant en de nombreux points les multiples et graves lacunes de la comptabilité tout en dénonçant l’attitude manifestement déloyale du réviseur.
Après une petite année d’attente, l’I.R.E. rendit son verdict : le réviseur était blanchi de tout soupçon. Les pontes de l’Institut notifiaient aux copropriétaires que le réviseur avait accompli sa tâche en conscience et qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée. Son travail était irréprochable. On ne pouvait douter ni de sa compétence ni de son indépendance. Il avait respecté toutes les règles de la déontologie et son honnêteté était sans tache.
Depuis lors, le syndic règne en maître absolu sur la copropriété et sur ses finances.
Cette aventure, aussi triste que dommageable, n’est malheureusement pas unique. Il s’agirait même du sort commun des copropriétés.
Une autre copropriété était en butte aux mêmes difficultés. Un syndic autoritaire et obtus tenait les copropriétaires dans le brouillard et les finances dans le noir absolu.
Un expert comptable fut finalement nommé en assemblée générale et il examina les comptes du syndic. Son rapport fut en tous points semblable dans l’esprit sinon dans la lettre à celui rédigé par le réviseur d’entreprises ci-dessus.
Une réclamation détaillée fut remise à l’Institut des Experts Comptables et celui-ci, au grand scandale des copropriétaires, blanchit complètement son expert.
Ici aussi, le syndic continue de se remplir les poches en toute impunité et même, officiellement, en toute légitimité.
En conclusion, il faut absolument éviter de faire appel à un réviseur d’entreprises ou à un expert comptable externe pour vérifier les comptes d'une copropriété. Il en cuirait aux imprudents.
Une autre conclusion, plus générale, doit aussi être tirée de ces épisodes malheureux et répétés. Quel crédit peut-on accorder aux réviseurs d’entreprises et aux experts comptables externes lorsqu’ils certifient les comptes des entreprises ? Cette question est fort grave et l'expérience des copropriétés est une réponse de poids. L’extraordinaire culbute des banques, qui a coûté tant de milliards aux contribuables et qui fut aussi soudaine que tout à fait imprévue, n’est-elle pas aussi le résultat de l’aveuglement, de l’incompétence sinon du manque d’indépendance des contrôleurs et auditeurs ?
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lundi 2 septembre 2013
lundi 18 février 2013
"... et les Shadoks pompaient..."
Depuis la publication de l’Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la résistance du lobby des mauvais syndics ne s’est pas démentie. Ils ont remué ciel et terre pour conserver leurs privilèges : des comptabilités-fouillis, sans règles, sans plan comptable, sans méthode, sans soin, mais avec un désordre achevé et un embrouillage constant.
Les cris d’écorchés des mauvais syndics ont trouvé un écho dans les journaux et ont débordé sur la blogosphère où leurs trémolos ont soulevé la pitié des websurfeurs.
Devant cette mauvaise foi et cette volonté de dénigrement injustifié, la Commission des Normes Comptable a publié son bulletin numéro 63 consacré au ‘’Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires’’. Ce petit livret contient les textes législatifs de base sur lesquels s’appuie la comptabilité des copropriétés et un exemple chiffré assez magistral sur l’utilisation du PCMN et sur la technique comptable que toutes les copropriétés doivent désormais utiliser. Cet opuscule peut être téléchargé ou obtenu gratuitement à l’adresse suivante : http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64 Bulletin numéro 63 CNC
Cela n’a nullement mis le couvercle sur le chaudron des mauvais syndics. Leur rancœur bout toujours et s’exprime avec aigreur sur tous les supports médiatiques.
Cependant, l’exemple publié par la CNC satisfait aux exigences de pertinence, de simplicité, de transparence et de cohérence que les comptes des ACP devront désormais observer.
Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…
La Commission des Normes Comptables est parfaitement informée des desideratas des syndics mais aussi des plaintes des copropriétaires et de la nécessité d’assainir un secteur économique en friche.
La caractéristique principale et même essentielle des comptes des ACP est leur très grande simplicité par comparaison avec ceux des entreprises même les plus petites. Les professionnels rompus à la gestion et aux comptes des copropriétés savent que n’importe quel logiciel de comptabilité donnera désormais facilement, rapidement et sans cachotteries, des comptes clairs, précis et enfin contrôlables.
Plutôt que de satisfaire le lobby des Shadoks dont les revendications corporatistes ont réussi à faire reporter de plus d’un an la publication de l’Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la Commission des Normes Comptables a choisi de répondre aux souhaits de la foule des copropriétaires. Ceux-ci étaient demandeurs d’un grand changement dans des habitudes délétères. Ils attendaient une comptabilité aux formes claires, aux règles classiques, qui soit lisible et compréhensible par tous.
Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.
Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.
L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.
La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.
Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.
Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des Shadoks où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le Shadok perdait son chemin dans le mélange des chiffres.
Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l’acquisition d’un matériel d’une certaine valeur, des dépenses d’entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc… Ce sont presque toujours des dépenses d’investissements dont la valeur se déprécie au fil des années. Ces informations sont importantes pour les copropriétaires, pour les contrôleurs et pour les observateurs extérieurs. La valeur résiduelle des investissements doit obligatoirement figurer dans le bilan de la copropriété.
Si le fonds de réserve est utilisé à d’autres fins, l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour éviter une accusation légitime d’incompétence voire d'arbitraire.
Dorénavant, les investissements et leurs amortissements feront l’objet d’une attention particulière car ces éléments importants et très fréquents étaient souvent maltraités et même omis dans les comptabilités mal tenues des Shadoks.
Les nouvelles règles de la comptabilité des copropriétés entraînent une modification d’habitudes obstinées voire opiniâtres mais dommageables pour les copropriétaires. On pense aussi à l’obligation d’ouvrir des comptes séparés pour les fonds de roulement et de réserve.
Ces quelques premières pistes de réflexion seront utiles aux contrôleurs pour, dans une première approche, vérifier rapidement la sincérité et la qualité de la comptabilité qu’ils sont appelés à examiner.
Mais les syndics-Shadoks proclament haut et fort qu’ils n’appliqueront ni la nouvelle loi sur la copropriété ni l'Arrêté Royal ni le modèle de comptabilité imposé par le législateur. Ils s'arc-boutent sur leurs privilèges pour dissimuler, visiblement, leur incapacité à assimiler les nouvelles règles et, surtout, leur peur d'être contraint à la transparence. Leur inquiétude est telle qu’ils iront jusqu’à défier la loi. Mais il est vrai aussi que les juges ont toujours été plus que bienveillants à leur égard.
Dans sa volonté de plaire aux Shadoks, la magistrature ira-t-elle jusqu’à violer la loi au risque d’être accusée de forfaiture ? On n'ose le croire.
En conclusion, la plus haute autorité du pays en matière de comptabilité, la Commission des Normes comptables dont le prestige est sans rival, est vilipendée par les Shadoks qui n’ont pas de mots assez durs à son encontre. Mais cela se fait à la manière Shadoks : une incompétence totale jointe à des prétentions ridicules.
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Les cris d’écorchés des mauvais syndics ont trouvé un écho dans les journaux et ont débordé sur la blogosphère où leurs trémolos ont soulevé la pitié des websurfeurs.
Devant cette mauvaise foi et cette volonté de dénigrement injustifié, la Commission des Normes Comptable a publié son bulletin numéro 63 consacré au ‘’Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires’’. Ce petit livret contient les textes législatifs de base sur lesquels s’appuie la comptabilité des copropriétés et un exemple chiffré assez magistral sur l’utilisation du PCMN et sur la technique comptable que toutes les copropriétés doivent désormais utiliser. Cet opuscule peut être téléchargé ou obtenu gratuitement à l’adresse suivante : http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64 Bulletin numéro 63 CNC
Cela n’a nullement mis le couvercle sur le chaudron des mauvais syndics. Leur rancœur bout toujours et s’exprime avec aigreur sur tous les supports médiatiques.
Cependant, l’exemple publié par la CNC satisfait aux exigences de pertinence, de simplicité, de transparence et de cohérence que les comptes des ACP devront désormais observer.
Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…
La Commission des Normes Comptables est parfaitement informée des desideratas des syndics mais aussi des plaintes des copropriétaires et de la nécessité d’assainir un secteur économique en friche.
La caractéristique principale et même essentielle des comptes des ACP est leur très grande simplicité par comparaison avec ceux des entreprises même les plus petites. Les professionnels rompus à la gestion et aux comptes des copropriétés savent que n’importe quel logiciel de comptabilité donnera désormais facilement, rapidement et sans cachotteries, des comptes clairs, précis et enfin contrôlables.
Plutôt que de satisfaire le lobby des Shadoks dont les revendications corporatistes ont réussi à faire reporter de plus d’un an la publication de l’Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la Commission des Normes Comptables a choisi de répondre aux souhaits de la foule des copropriétaires. Ceux-ci étaient demandeurs d’un grand changement dans des habitudes délétères. Ils attendaient une comptabilité aux formes claires, aux règles classiques, qui soit lisible et compréhensible par tous.
Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.
Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.
L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.
La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.
Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.
Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des Shadoks où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le Shadok perdait son chemin dans le mélange des chiffres.
Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l’acquisition d’un matériel d’une certaine valeur, des dépenses d’entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc… Ce sont presque toujours des dépenses d’investissements dont la valeur se déprécie au fil des années. Ces informations sont importantes pour les copropriétaires, pour les contrôleurs et pour les observateurs extérieurs. La valeur résiduelle des investissements doit obligatoirement figurer dans le bilan de la copropriété.
Si le fonds de réserve est utilisé à d’autres fins, l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour éviter une accusation légitime d’incompétence voire d'arbitraire.
Dorénavant, les investissements et leurs amortissements feront l’objet d’une attention particulière car ces éléments importants et très fréquents étaient souvent maltraités et même omis dans les comptabilités mal tenues des Shadoks.
Les nouvelles règles de la comptabilité des copropriétés entraînent une modification d’habitudes obstinées voire opiniâtres mais dommageables pour les copropriétaires. On pense aussi à l’obligation d’ouvrir des comptes séparés pour les fonds de roulement et de réserve.
Ces quelques premières pistes de réflexion seront utiles aux contrôleurs pour, dans une première approche, vérifier rapidement la sincérité et la qualité de la comptabilité qu’ils sont appelés à examiner.
Mais les syndics-Shadoks proclament haut et fort qu’ils n’appliqueront ni la nouvelle loi sur la copropriété ni l'Arrêté Royal ni le modèle de comptabilité imposé par le législateur. Ils s'arc-boutent sur leurs privilèges pour dissimuler, visiblement, leur incapacité à assimiler les nouvelles règles et, surtout, leur peur d'être contraint à la transparence. Leur inquiétude est telle qu’ils iront jusqu’à défier la loi. Mais il est vrai aussi que les juges ont toujours été plus que bienveillants à leur égard.
Dans sa volonté de plaire aux Shadoks, la magistrature ira-t-elle jusqu’à violer la loi au risque d’être accusée de forfaiture ? On n'ose le croire.
En conclusion, la plus haute autorité du pays en matière de comptabilité, la Commission des Normes comptables dont le prestige est sans rival, est vilipendée par les Shadoks qui n’ont pas de mots assez durs à son encontre. Mais cela se fait à la manière Shadoks : une incompétence totale jointe à des prétentions ridicules.
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lundi 8 octobre 2012
La nouvelle comptabilité des copropriétés.
A la grande déception du lobby des syndics qui a fait l'impossible et même beaucoup plus pour en empêcher la publication tout en essayant d'en modifier la substance, l’arrêté royal promis par la loi du 10 mai 2010 est enfin sorti du placard où il jaunissait depuis deux ans sous un tas de poussière.
L'arrêté royal a cependant été établi après consultation de la Commission des normes comptables. Il est donc à la hauteur des circonstances. Les copropriétés sont dorénavant soumises aux règles communes imposées aux entreprises commerciales en matière de comptabilité. Le plan comptable est le fameux PCMN bien connu de tous.
On pourra bientôt lire les bilans et comptes de résultats des copropriétés comme ont le fait de ceux des entreprises commerciales. On analysera les charges et les frais, les travaux d'entretien et de réparations, les provisions et les réserves. On établira des statistiques, des comparaisons, des parallèles puisque les comptes des copropriétés seront tous établis suivant le même modèle. On verra enfin clair dans la gestion des syndics.
En particulier, les sommes prélevées sur le fonds de réserve et utilisées obligatoirement et exclusivement pour des travaux d'investissement devront apparaître à l'actif du bilan pour leur valeur résiduelle. Cela signifie qu'il n'est plus question de prendre en charge en une fois sur l'exercice les nombreux travaux et autres réfections ou rénovations que les syndics multiplient à l'envi. Ils devront faire l'objet d'amortissements annuels au fur et à mesure de leurs dépréciations de manière à permettre aux copropriétaires d'apprécier la valeur réelle des communs.
La comptabilité donnera enfin une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes, de ses engagements, de ses investissements, de ses perspectives.
On voudrait espérer qu'ainsi les copropriétés naviguent sur une mer d'huile. Mais, instruits par l'expérience, les copropriétaires savent qu'il n'en sera malheureusement rien. Pour cela, il faudrait simplement que l'arrêté royal sur la comptabilité des copropriétés soit appliqué. On peut parier cent francs contre un bouton de culotte qu'il restera lettre morte puisqu'aucune sanction n'est prévue et qu'il se heurtera à la mauvaise volonté des syndics. Le foutoir des comptabilités restera ce qu'il est et l'arrêté royal sera relégué au rayon des farces et attrapes. On en a de redoutables prémices lorsqu'on constate la désinvolture avec laquelle les syndics font fi de la nouvelle loi, comme de l'ancienne et même de toutes les autres lois.
Ainsi, quant à la loi de 2010, on relèvera quelques petits manquements non exhaustifs mais révélateurs du je-m’en-fichisme des intéressés :
Art. 577-6, § 10 : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires".
Les syndics ignorent cette obligation au profit de la rédaction d'un procès-verbal personnel où ils chantent leurs propres louanges, où ils stipendient les mauvais copropriétaires qui ont le front de ne pas approuver leurs manipulations financières et autres combines, et où ils justifient leur gestion avec l'éloquence que déploient les gens de robe lorsqu'ils plaident la cause d'un assassin.
Art. 577-7, § 1, 1 , al. 8 et art. 577-8/1, al. 2 : "Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission".
En répétant l'obligation de la rédaction du "rapport semestriel" dans deux articles de la loi, le législateur a voulu insister sur l'importance qu'il attache à sa rédaction. Cependant, il faut bien constater que, dans la grande majorité des copropriétés, ce rapport n'est jamais rédigé. Le conseil de copropriété serait d'ailleurs bien en peine de l'établir puisque, la plupart du temps, il ne fait rien sinon obéir aux injonctions du syndic lorsque celui-ci se donne la peine de lui en donner.
Art. 577-8, § 1, al. 2 : "Les dispositions régissant les relations entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit".
Lorsqu'il existe, le contrat de syndic est approuvé par le conseil de copropriété et signé par le président sans consultation de l'assemblée générale qui n'en est même pas informée. Il va de soi que le président signe les yeux fermés et, en particulier, ratifie l'application d'une ribambelle de clauses léonines dont certaines sont le fruit des cogitations du lobby des syndics qui a préparé un contrat-type prévoyant dérogations au droit, augmentations des frais, indemnités en tous genres sans oublier les limites des responsabilités et les devoirs des copropriétaires. Cependant, pour avoir les mains encore plus libres, de nombreux syndics refusent tout contrat. Ils n'appliquent ainsi que leurs propres règles sans aucun frein pour en contenir les excès.
Les syndics contrôlent les assemblées générales ; ce sont des manipulateurs-nés ; ils jouent de la timidité des uns et de l'incompétence des autres avec un bagout et un culot de professionnels des tréteaux. Dès lors, les décisions ne portent pas sur les points de l'ordre du jour mais expriment la soumission de l'assemblée aux volontés du dominant.
Pourquoi les syndics se gêneraient-ils ? L'expérience montre tous les jours que, lorsqu'un copropriétaire, dépouillé et excédé, a recours au juge en s'appuyant sur une montagne de preuves, sa cause si juste débouche sur le néant tout en vidant ses poches. Il est débouté, mis à l'amende et humilié par une justice sous influence. En conséquence, le malheureux, honnête mais naïf copropriétaire est ruiné, diabolisé et mis à l'index.
La volonté obstinée et révoltante des juges d'ignorer des lois claires et précises a des effets dévastateurs : les malfaisants sont confortés et leurs victimes sont brisées.
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L'arrêté royal a cependant été établi après consultation de la Commission des normes comptables. Il est donc à la hauteur des circonstances. Les copropriétés sont dorénavant soumises aux règles communes imposées aux entreprises commerciales en matière de comptabilité. Le plan comptable est le fameux PCMN bien connu de tous.
On pourra bientôt lire les bilans et comptes de résultats des copropriétés comme ont le fait de ceux des entreprises commerciales. On analysera les charges et les frais, les travaux d'entretien et de réparations, les provisions et les réserves. On établira des statistiques, des comparaisons, des parallèles puisque les comptes des copropriétés seront tous établis suivant le même modèle. On verra enfin clair dans la gestion des syndics.
En particulier, les sommes prélevées sur le fonds de réserve et utilisées obligatoirement et exclusivement pour des travaux d'investissement devront apparaître à l'actif du bilan pour leur valeur résiduelle. Cela signifie qu'il n'est plus question de prendre en charge en une fois sur l'exercice les nombreux travaux et autres réfections ou rénovations que les syndics multiplient à l'envi. Ils devront faire l'objet d'amortissements annuels au fur et à mesure de leurs dépréciations de manière à permettre aux copropriétaires d'apprécier la valeur réelle des communs.
La comptabilité donnera enfin une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes, de ses engagements, de ses investissements, de ses perspectives.
On voudrait espérer qu'ainsi les copropriétés naviguent sur une mer d'huile. Mais, instruits par l'expérience, les copropriétaires savent qu'il n'en sera malheureusement rien. Pour cela, il faudrait simplement que l'arrêté royal sur la comptabilité des copropriétés soit appliqué. On peut parier cent francs contre un bouton de culotte qu'il restera lettre morte puisqu'aucune sanction n'est prévue et qu'il se heurtera à la mauvaise volonté des syndics. Le foutoir des comptabilités restera ce qu'il est et l'arrêté royal sera relégué au rayon des farces et attrapes. On en a de redoutables prémices lorsqu'on constate la désinvolture avec laquelle les syndics font fi de la nouvelle loi, comme de l'ancienne et même de toutes les autres lois.
Ainsi, quant à la loi de 2010, on relèvera quelques petits manquements non exhaustifs mais révélateurs du je-m’en-fichisme des intéressés :
Art. 577-6, § 10 : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires".
Les syndics ignorent cette obligation au profit de la rédaction d'un procès-verbal personnel où ils chantent leurs propres louanges, où ils stipendient les mauvais copropriétaires qui ont le front de ne pas approuver leurs manipulations financières et autres combines, et où ils justifient leur gestion avec l'éloquence que déploient les gens de robe lorsqu'ils plaident la cause d'un assassin.
Art. 577-7, § 1, 1 , al. 8 et art. 577-8/1, al. 2 : "Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission".
En répétant l'obligation de la rédaction du "rapport semestriel" dans deux articles de la loi, le législateur a voulu insister sur l'importance qu'il attache à sa rédaction. Cependant, il faut bien constater que, dans la grande majorité des copropriétés, ce rapport n'est jamais rédigé. Le conseil de copropriété serait d'ailleurs bien en peine de l'établir puisque, la plupart du temps, il ne fait rien sinon obéir aux injonctions du syndic lorsque celui-ci se donne la peine de lui en donner.
Art. 577-8, § 1, al. 2 : "Les dispositions régissant les relations entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit".
Lorsqu'il existe, le contrat de syndic est approuvé par le conseil de copropriété et signé par le président sans consultation de l'assemblée générale qui n'en est même pas informée. Il va de soi que le président signe les yeux fermés et, en particulier, ratifie l'application d'une ribambelle de clauses léonines dont certaines sont le fruit des cogitations du lobby des syndics qui a préparé un contrat-type prévoyant dérogations au droit, augmentations des frais, indemnités en tous genres sans oublier les limites des responsabilités et les devoirs des copropriétaires. Cependant, pour avoir les mains encore plus libres, de nombreux syndics refusent tout contrat. Ils n'appliquent ainsi que leurs propres règles sans aucun frein pour en contenir les excès.
Les syndics contrôlent les assemblées générales ; ce sont des manipulateurs-nés ; ils jouent de la timidité des uns et de l'incompétence des autres avec un bagout et un culot de professionnels des tréteaux. Dès lors, les décisions ne portent pas sur les points de l'ordre du jour mais expriment la soumission de l'assemblée aux volontés du dominant.
Pourquoi les syndics se gêneraient-ils ? L'expérience montre tous les jours que, lorsqu'un copropriétaire, dépouillé et excédé, a recours au juge en s'appuyant sur une montagne de preuves, sa cause si juste débouche sur le néant tout en vidant ses poches. Il est débouté, mis à l'amende et humilié par une justice sous influence. En conséquence, le malheureux, honnête mais naïf copropriétaire est ruiné, diabolisé et mis à l'index.
La volonté obstinée et révoltante des juges d'ignorer des lois claires et précises a des effets dévastateurs : les malfaisants sont confortés et leurs victimes sont brisées.
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mercredi 22 février 2012
La Cour sème le vent...
La loi du 22 avril 1999 en ses articles 34 et 37, accorde aux réviseurs d’entreprises et aux experts comptables le monopole de la compétence quant à la vérification et au redressement des documents comptables.
Mais la loi du 2 juin 2010 sur la copropriété permet cependant à l’assemblée générale de désigner une personne qui n’est ni réviseur d’entreprise ni expert comptable pour vérifier et redresser les comptes des copropriétés.
Sur requête des Instituts des réviseurs d’entreprises et des experts comptables, la Cour constitutionnelle a été appelée à se prononcer sur cette contradiction.
Il existe de nombreuses professions dont le monopole est organisé par la loi à l’instar de celui des réviseurs d’entreprises et des experts comptables. On peut citer celui des avocats, des médecins, des agents immobiliers, des architectes, et de beaucoup d’autres. On constate que ce monopole accordé en reconnaissance d’une compétence ne souffre pas d’exception.
La Cour décide cependant que, si tout monopole est toujours resté sacro-saint selon la volonté du législateur, une loi peut en modifier le caractère jusqu’ici intangible. En l’occurrence, le monopole de compétence des réviseurs d’entreprises et des experts comptables n’en serait plus un. Ces professions seraient dégradées et ramenées au niveau lambda de la compétence.
Par dérogation à la règle générale imposée à toutes les comptabilités, qu’il s’agisse d’entreprises, de sociétés, de petits ou moyens commerces, d’ASBL ou autres, les comptes des copropriétés - et seulement les comptes des copropriétés - peuvent être vérifiés et les écritures redressées par toute personne, quelle qu’elle soit, même sans la moindre formation ou connaissance en comptabilité, éventuellement préposée ou parente du syndic. Il n’y aura plus aucune incompatibilité. Le syndic lui-même pourrait devenir le contrôleur aux comptes désigné par l’assemblée générale subjuguée par un beau parleur.
C’est un peu comme si la Cour accordait aux plombiers le droit de poser des diagnostics médicaux.
Pour faire bonne mesure et pour consacrer le pouvoir sans partage d’un seul sur l’ensemble de la copropriété, une autre exception est instaurée et tirée du néant puisqu’elle ne figure dans aucun texte : dorénavant, dans une copropriété, le syndic aura le monopole de la compétence technique en matière de comptabilité. Il serra donc le seul à décider de la forme et du contenu des comptes.
Ainsi, alors que l’impéritie crasse des contrôleurs aux comptes amateurs et leur incapacité à déceler le moindre impair ont permis récemment à des syndics escrocs de détourner des centaines de milliers d’euros, une décision administrative irréfléchie autant qu’irresponsable et presque criminelle ratifie ces errements, les consacre et les institue en règle doctrinale. De plus, l’incurie bien connue des syndics en matière de comptabilité est élevée au rang de compétence irréductible. C’est le monde à l’envers.
Une fois de plus, cédant à un lobby bien connu, les juges ont rembarré les honnêtes gens et comploté avec les piranhas.
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Mais la loi du 2 juin 2010 sur la copropriété permet cependant à l’assemblée générale de désigner une personne qui n’est ni réviseur d’entreprise ni expert comptable pour vérifier et redresser les comptes des copropriétés.
Sur requête des Instituts des réviseurs d’entreprises et des experts comptables, la Cour constitutionnelle a été appelée à se prononcer sur cette contradiction.
Il existe de nombreuses professions dont le monopole est organisé par la loi à l’instar de celui des réviseurs d’entreprises et des experts comptables. On peut citer celui des avocats, des médecins, des agents immobiliers, des architectes, et de beaucoup d’autres. On constate que ce monopole accordé en reconnaissance d’une compétence ne souffre pas d’exception.
La Cour décide cependant que, si tout monopole est toujours resté sacro-saint selon la volonté du législateur, une loi peut en modifier le caractère jusqu’ici intangible. En l’occurrence, le monopole de compétence des réviseurs d’entreprises et des experts comptables n’en serait plus un. Ces professions seraient dégradées et ramenées au niveau lambda de la compétence.
Par dérogation à la règle générale imposée à toutes les comptabilités, qu’il s’agisse d’entreprises, de sociétés, de petits ou moyens commerces, d’ASBL ou autres, les comptes des copropriétés - et seulement les comptes des copropriétés - peuvent être vérifiés et les écritures redressées par toute personne, quelle qu’elle soit, même sans la moindre formation ou connaissance en comptabilité, éventuellement préposée ou parente du syndic. Il n’y aura plus aucune incompatibilité. Le syndic lui-même pourrait devenir le contrôleur aux comptes désigné par l’assemblée générale subjuguée par un beau parleur.
C’est un peu comme si la Cour accordait aux plombiers le droit de poser des diagnostics médicaux.
Pour faire bonne mesure et pour consacrer le pouvoir sans partage d’un seul sur l’ensemble de la copropriété, une autre exception est instaurée et tirée du néant puisqu’elle ne figure dans aucun texte : dorénavant, dans une copropriété, le syndic aura le monopole de la compétence technique en matière de comptabilité. Il serra donc le seul à décider de la forme et du contenu des comptes.
Ainsi, alors que l’impéritie crasse des contrôleurs aux comptes amateurs et leur incapacité à déceler le moindre impair ont permis récemment à des syndics escrocs de détourner des centaines de milliers d’euros, une décision administrative irréfléchie autant qu’irresponsable et presque criminelle ratifie ces errements, les consacre et les institue en règle doctrinale. De plus, l’incurie bien connue des syndics en matière de comptabilité est élevée au rang de compétence irréductible. C’est le monde à l’envers.
Une fois de plus, cédant à un lobby bien connu, les juges ont rembarré les honnêtes gens et comploté avec les piranhas.
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lundi 12 décembre 2011
Par ici la bonne soupe.
Encore plus malhonnête que ses collègues, un syndic sévit depuis plusieurs années dans la région bruxelloise. Il aurait détourné quelque 750.000 euros mais sans doute beaucoup plus.
Condamné par les tribunaux, il tire les ficelles, ergote et, en bon acrobate, retombe sur ses pieds après une pirouette. Inscrit au tableau des syndics de l'I.P.I. (Institut des Professionnels de l'Immobilier), traduit devant les instances disciplinaires de cet organisme, il tergiverse, noie le poisson et, après bien des péripéties et des mois et des années de procédures, il figure toujours aujourd'hui sur la liste des syndics reconnus. Il continue donc ses ravages ; en toute impunité, il propose ses services dans nombre de copropriétés qu'il s'empresse de dépouiller aussitôt.
Sa technique est élémentaire. Il ne paie pas les fournisseurs. Il transfère simplement le montant des factures sur son compte personnel. Les réclamations des fournisseurs impayés prennent le chemin du panier. Les copropriétaires ne sont au courant de rien. Les commissaires aux comptes, copropriétaires un peu benêts, confiants et incompétents comme toujours en copropriété, n'y voient que du feu. Et le temps s'écoule. Et le syndic s'enrichit.
A bout de patience et après moult lettres recommandées, les fournisseurs se sont résignés à assigner les copropriétés en paiement de leurs factures. Conformément à la loi, les copropriétés étaient représentées devant les juges par le syndic qui a fait défaut. Les copropriétés ont ainsi été condamnées à payer les fournisseurs. Ceux-ci ont signifié les jugements au syndic qui s'en contrefiche et fait le mort.
Finalement, les huissiers se sont présentés aux portes des copropriétés. Les copropriétaires sont tombés de haut en apprenant leur infortune. Des appartements ont été saisis et mis en vente publique. Des copropriétaires sont aujourd'hui ruinés.
Et pendant ce temps là, le syndic marron court toujours. Il continue son fructueux business. Il s'introduit dans de nouvelles copropriétés. Il les dévaste, les dépouille, les détrousse ; il ne laisse qu'une terre brûlée derrière lui.
Et personne ne l'arrête : ni la justice ni la police ni les autorités constituées. C'est le silence. Impuissance ou complicité ?
Incontournable et intouchable selon la loi et les juges, le syndic est omnipotent. Il exerce son beau métier d'escroc sans contrôle, en toute tranquillité, en toute impunité.
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Condamné par les tribunaux, il tire les ficelles, ergote et, en bon acrobate, retombe sur ses pieds après une pirouette. Inscrit au tableau des syndics de l'I.P.I. (Institut des Professionnels de l'Immobilier), traduit devant les instances disciplinaires de cet organisme, il tergiverse, noie le poisson et, après bien des péripéties et des mois et des années de procédures, il figure toujours aujourd'hui sur la liste des syndics reconnus. Il continue donc ses ravages ; en toute impunité, il propose ses services dans nombre de copropriétés qu'il s'empresse de dépouiller aussitôt.
Sa technique est élémentaire. Il ne paie pas les fournisseurs. Il transfère simplement le montant des factures sur son compte personnel. Les réclamations des fournisseurs impayés prennent le chemin du panier. Les copropriétaires ne sont au courant de rien. Les commissaires aux comptes, copropriétaires un peu benêts, confiants et incompétents comme toujours en copropriété, n'y voient que du feu. Et le temps s'écoule. Et le syndic s'enrichit.
A bout de patience et après moult lettres recommandées, les fournisseurs se sont résignés à assigner les copropriétés en paiement de leurs factures. Conformément à la loi, les copropriétés étaient représentées devant les juges par le syndic qui a fait défaut. Les copropriétés ont ainsi été condamnées à payer les fournisseurs. Ceux-ci ont signifié les jugements au syndic qui s'en contrefiche et fait le mort.
Finalement, les huissiers se sont présentés aux portes des copropriétés. Les copropriétaires sont tombés de haut en apprenant leur infortune. Des appartements ont été saisis et mis en vente publique. Des copropriétaires sont aujourd'hui ruinés.
Et pendant ce temps là, le syndic marron court toujours. Il continue son fructueux business. Il s'introduit dans de nouvelles copropriétés. Il les dévaste, les dépouille, les détrousse ; il ne laisse qu'une terre brûlée derrière lui.
Et personne ne l'arrête : ni la justice ni la police ni les autorités constituées. C'est le silence. Impuissance ou complicité ?
Incontournable et intouchable selon la loi et les juges, le syndic est omnipotent. Il exerce son beau métier d'escroc sans contrôle, en toute tranquillité, en toute impunité.
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lundi 10 octobre 2011
Astreindre le syndic.
Si le syndic a les doigts crochus, il a aussi un poil dans la main. Ainsi, tout en garnissant son gousset des dépouilles de ses victimes impuissantes, apeurées et désespérées, il empoisonne aussi et trop souvent la vie en copropriété par son indécrottable inertie.
Les copropriétaires sont confrontés quotidiennement à de petits et grands ennuis qui s'aggravent au fil du temps et finissent par exaspérer les tempéraments les plus placides.
Voici quelques exemples anodins mais très irritants :
- L'ouvre-porte est en panne perpétuelle.
- L'eau chaude est à peine tiède depuis des jours.
- Un habitant sans-gêne importune ses voisins par ses noubas et ses chambards.
- De l'eau coule le long d'un mur et des morceaux de plâtre couverts de fongus tombent sur le sol.
- La concierge est toujours absente et les communs ne sont pas nettoyés.
La liste peut être allongée infiniment et contenir des éléments encore beaucoup plus alarmants et dommageables pour la copropriété comme les mystères et obscurités de la comptabilité du syndic, ses manipulations et dissimulations, ses misérables petits trucs et autres astuces d'arsouille.
Et le syndic ne fait rien, ne bouge pas, ne répond pas, n'entend rien. Et les problèmes de la copropriété s'accumulent. Et la paresse et le je-m'en-fichisme du syndic en multiplient encore les inconvénients. Mais le syndic est intouchable. C'est un chef. Il se conduit comme le maître envers ses chiens. Le sentiment général est qu'il n'y a rien à faire. La plupart des copropriétaires baissent la tête et les bras. Ils se résignent à n'être que des chiens.
Fort de son ascendant et de son empire sur les consciences impressionnables de copropriétaires souvent âgés, le syndic est prompt à les mettre à l'amende et à leur infliger des pénalités. Est-il à l'abri d'un retour de bâton ?
Car il peut arriver qu'un copropriétaire courageux et intrépide se rebiffe. Après tout, le syndic est un fournisseur de services et il n'y a aucune raison pour qu'il soit traité avec plus d'égard qu'un autre.
Si un fournisseur est appelé par un copropriétaire pour effectuer un travail dans son appartement, le paiement est subordonné à une bonne exécution de la prestation.
- Si le plombier ne répare pas la fuite d'eau, il ne sera pas payé par le copropriétaire mécontent.
- Si le peintre ne vernit pas la porte qu'il doit rafraîchir, il ne sera pas payé non plus.
- Si le menuisier ne restaure pas le siège qu'il doit rafistoler, il ne sera évidemment pas payé.
- Si le syndic ne fait pas son travail, il ne doit pas être payé.
Comme il est impossible de se faire entendre du syndic si celui-ci est de mauvaise volonté, le copropriétaire courageux le constatera d'abord puis se décidera à prendre les mesures de sauvegarde indispensables :
1.- Demande de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un point libellé comme suit : "Information des copropriétaires sur la carence du syndic quant à l'accomplissement de sa mission de gestion."
2.- Lettre recommandée au syndic pour lui indiquer que s'il ne s'amende pas et s'il persiste à ignorer ses obligations quant à la gestion de la copropriété, une retenue à titre de pénalité sera opérée sur ses honoraires à l'occasion du prochain appel de fonds.
Comme il est fort probable que, sûr de lui et dominateur, le syndic restera sourd à cette objurgation cependant plus conciliante que belliqueuse, le copropriétaire courageux devra passer à l'acte.
Après avoir indiqué au syndic que, constatant qu'il n'a pas apporté la diligence attendue quant à la bonne exécution de sa mission en dépit des avertissements répétés qui lui ont été prodigués, le copropriétaire courageux lui notifiera que, à regret mais poussé par la nécessité, il se voit contraint de déduire la retenue annoncée en espérant qu'elle suffira à le ramener à résipiscence et qu'il ne faudra pas renouveler cette sanction désagréable pour tout le monde.
Le syndic répondra probablement par des menaces ce qui laissera de glace le copropriétaire courageux. Le syndic n'est ni le patron ni le supérieur des copropriétaires, et ceux-ci ne sont ni ses employés si ses subalternes. C'est lui au contraire qui est à leur service.
Mais, frappé au portefeuille, - à la partie la plus intime de sa personne, - le syndic pourrait être tenté, après l'échec de ses manœuvres d'intimidation, de se tourner vers la justice surtout si le copropriétaire courageux, en butte à un entêtement coupable, a dû à son corps défendant lui imposer d'autres pénalités. Mais, si le syndic le fait, s'il ose le faire, il y regardera cependant à deux fois. Il ne s'y hasardera, éventuellement et après bien des hésitations, qu'après avoir d'abord pesé le pour et le contre, après avoir aussi évalué le risque évident d'être sermonné et rembarré avec pertes et fracas devant un public scandalisé par sa conduite. Ses fautes et son arrogance pourraient et devraient être justement sanctionnées. Sa réputation en souffrirait ainsi que son omnipotence.
L'ACP ne serait en aucune manière impliquée dans l'affaire. Elle n'aurait rien à y gagner ni à y perdre puisqu'il s'agirait seulement d'un différend entre le syndic et un copropriétaire. Le syndic ne pourrait pas se faire assister de l'avocat de la copropriété, celui-ci se trouvant en l'occurrence exposé à un conflit d'intérêt.
Conseillé par son propre avocat qu'il paiera de ses deniers, le syndic essaiera de convaincre le juge que si un plombier, un peintre ou un menuisier ne sont payés que s'ils accomplissent leur travail avec conscience et à la satisfaction de leurs clients, il n'en va pas de même des syndics qui doivent être payés même s'ils ne travaillent pas, même s'ils ne font rien, même s'ils laissent la copropriété à l'abandon, même si leur incurie fait scandale, même s'ils sont incompétents et indélicats, même si leur inaction cause des dommages irréparables ou coûteux.
Une passe d'armes entre le bon et le truand.
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Les copropriétaires sont confrontés quotidiennement à de petits et grands ennuis qui s'aggravent au fil du temps et finissent par exaspérer les tempéraments les plus placides.
Voici quelques exemples anodins mais très irritants :
- L'ouvre-porte est en panne perpétuelle.
- L'eau chaude est à peine tiède depuis des jours.
- Un habitant sans-gêne importune ses voisins par ses noubas et ses chambards.
- De l'eau coule le long d'un mur et des morceaux de plâtre couverts de fongus tombent sur le sol.
- La concierge est toujours absente et les communs ne sont pas nettoyés.
La liste peut être allongée infiniment et contenir des éléments encore beaucoup plus alarmants et dommageables pour la copropriété comme les mystères et obscurités de la comptabilité du syndic, ses manipulations et dissimulations, ses misérables petits trucs et autres astuces d'arsouille.
Et le syndic ne fait rien, ne bouge pas, ne répond pas, n'entend rien. Et les problèmes de la copropriété s'accumulent. Et la paresse et le je-m'en-fichisme du syndic en multiplient encore les inconvénients. Mais le syndic est intouchable. C'est un chef. Il se conduit comme le maître envers ses chiens. Le sentiment général est qu'il n'y a rien à faire. La plupart des copropriétaires baissent la tête et les bras. Ils se résignent à n'être que des chiens.
Fort de son ascendant et de son empire sur les consciences impressionnables de copropriétaires souvent âgés, le syndic est prompt à les mettre à l'amende et à leur infliger des pénalités. Est-il à l'abri d'un retour de bâton ?
Car il peut arriver qu'un copropriétaire courageux et intrépide se rebiffe. Après tout, le syndic est un fournisseur de services et il n'y a aucune raison pour qu'il soit traité avec plus d'égard qu'un autre.
Si un fournisseur est appelé par un copropriétaire pour effectuer un travail dans son appartement, le paiement est subordonné à une bonne exécution de la prestation.
- Si le plombier ne répare pas la fuite d'eau, il ne sera pas payé par le copropriétaire mécontent.
- Si le peintre ne vernit pas la porte qu'il doit rafraîchir, il ne sera pas payé non plus.
- Si le menuisier ne restaure pas le siège qu'il doit rafistoler, il ne sera évidemment pas payé.
- Si le syndic ne fait pas son travail, il ne doit pas être payé.
Comme il est impossible de se faire entendre du syndic si celui-ci est de mauvaise volonté, le copropriétaire courageux le constatera d'abord puis se décidera à prendre les mesures de sauvegarde indispensables :
1.- Demande de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un point libellé comme suit : "Information des copropriétaires sur la carence du syndic quant à l'accomplissement de sa mission de gestion."
2.- Lettre recommandée au syndic pour lui indiquer que s'il ne s'amende pas et s'il persiste à ignorer ses obligations quant à la gestion de la copropriété, une retenue à titre de pénalité sera opérée sur ses honoraires à l'occasion du prochain appel de fonds.
Comme il est fort probable que, sûr de lui et dominateur, le syndic restera sourd à cette objurgation cependant plus conciliante que belliqueuse, le copropriétaire courageux devra passer à l'acte.
Après avoir indiqué au syndic que, constatant qu'il n'a pas apporté la diligence attendue quant à la bonne exécution de sa mission en dépit des avertissements répétés qui lui ont été prodigués, le copropriétaire courageux lui notifiera que, à regret mais poussé par la nécessité, il se voit contraint de déduire la retenue annoncée en espérant qu'elle suffira à le ramener à résipiscence et qu'il ne faudra pas renouveler cette sanction désagréable pour tout le monde.
Le syndic répondra probablement par des menaces ce qui laissera de glace le copropriétaire courageux. Le syndic n'est ni le patron ni le supérieur des copropriétaires, et ceux-ci ne sont ni ses employés si ses subalternes. C'est lui au contraire qui est à leur service.
Mais, frappé au portefeuille, - à la partie la plus intime de sa personne, - le syndic pourrait être tenté, après l'échec de ses manœuvres d'intimidation, de se tourner vers la justice surtout si le copropriétaire courageux, en butte à un entêtement coupable, a dû à son corps défendant lui imposer d'autres pénalités. Mais, si le syndic le fait, s'il ose le faire, il y regardera cependant à deux fois. Il ne s'y hasardera, éventuellement et après bien des hésitations, qu'après avoir d'abord pesé le pour et le contre, après avoir aussi évalué le risque évident d'être sermonné et rembarré avec pertes et fracas devant un public scandalisé par sa conduite. Ses fautes et son arrogance pourraient et devraient être justement sanctionnées. Sa réputation en souffrirait ainsi que son omnipotence.
L'ACP ne serait en aucune manière impliquée dans l'affaire. Elle n'aurait rien à y gagner ni à y perdre puisqu'il s'agirait seulement d'un différend entre le syndic et un copropriétaire. Le syndic ne pourrait pas se faire assister de l'avocat de la copropriété, celui-ci se trouvant en l'occurrence exposé à un conflit d'intérêt.
Conseillé par son propre avocat qu'il paiera de ses deniers, le syndic essaiera de convaincre le juge que si un plombier, un peintre ou un menuisier ne sont payés que s'ils accomplissent leur travail avec conscience et à la satisfaction de leurs clients, il n'en va pas de même des syndics qui doivent être payés même s'ils ne travaillent pas, même s'ils ne font rien, même s'ils laissent la copropriété à l'abandon, même si leur incurie fait scandale, même s'ils sont incompétents et indélicats, même si leur inaction cause des dommages irréparables ou coûteux.
Une passe d'armes entre le bon et le truand.
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lundi 13 juin 2011
Indignation !
Plus les politiciens promettent et plus les lois s'accumulent ; plus les changements sont attendus et plus les copropriétaires espèrent ; plus les années passent et plus c'est la même chose.
Comme toujours, les condamnations pleuvent sur les copropriétaires.
La question récurrente de l'indépendance de la justice se pose et la réponse s'impose de plus en plus. Les juges ont-ils reçu des instructions pour ignorer les lois, pour les interpréter de manière controuvée, pour condamner les copropriétaires et prêter la main aux filouteries des syndics ?
On n'ose le croire. Mais on doit le constater.
Ah ! Qu'il est doux d'être syndic, menteur, voleur, escroc...
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Comme toujours, les condamnations pleuvent sur les copropriétaires.
La question récurrente de l'indépendance de la justice se pose et la réponse s'impose de plus en plus. Les juges ont-ils reçu des instructions pour ignorer les lois, pour les interpréter de manière controuvée, pour condamner les copropriétaires et prêter la main aux filouteries des syndics ?
On n'ose le croire. Mais on doit le constater.
Ah ! Qu'il est doux d'être syndic, menteur, voleur, escroc...
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lundi 28 février 2011
Le contrôle des comptes (2).
Il paraît utile d'insister un peu sur l'intérêt d'un contrôle effectif sur les comptes, seul procédé que la nouvelle loi sur la copropriété met à la disposition des copropriétaires pour juguler un tant soit peu la cupidité des syndics.
Le contrôle est largement une affaire technique que l'expert maîtrise parfaitement. La comptabilité des copropriétés est simple et il est très malaisé de compliquer ce qui ne l'est pas. On ne trompe pas facilement le chien pisteur qui flaire la fraude. Les comptes des syndics sont toujours parsemés des mêmes petits pièges dont les experts connaissent évidemment tous les ressorts.
Le commissaire aura été sélectionné par l'assemblée et non pas par le syndic ou le conseil de copropriété. Ceux-ci pourraient avoir intérêt à circonvenir la copropriété en choisissant un parent ou une relation d'affaires ce qui retirerait au commissaire un de ses principaux attributs : l'indépendance.
Il se pourrait ainsi que l'expert soit corrompu, mais aussi qu'il fasse mal son travail ou qu'il néglige d'examiner les remarques des copropriétaires avec l'attention nécessaire. Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à déposer plainte contre l'expert auprès de son Institut professionnel. Celui-ci est outillé pour mettre de l'ordre dans la profession, pour sanctionner et ramener au bercail les brebis égarées.
Car il faut se rendre à l'évidence : le syndic fera tout pour contrecarrer et saboter le travail de l'expert.
Le prix des prestations de l'expert reste bien en deçà des magouilles et malversations dont la copropriété supporte la charge sans protester et dont la source se trouve dans le sentiment d'impunité du syndic, conséquence de l'incompétence ou de la négligence des copropriétaires.
La présence du commissaire est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport. Il est en effet nécessaire qu'il soit présent pour répondre aux questions des copropriétaires.
L'expert conclura son rapport par la formule consacrée qui engage sa responsabilité mais qu'il nuancera de manière à bien cerner la réalité : "Le commissaire déclare que les informations qu'il a reçues sont exactes et complètes ; que, après vérification, il certifie que les comptes du syndic et les deux rapports du Conseil de copropriété donnent une image fidèle de la situation financière et de la gestion de la copropriété, de ses avoirs, de ses dettes et de ses engagements".
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Le contrôle est largement une affaire technique que l'expert maîtrise parfaitement. La comptabilité des copropriétés est simple et il est très malaisé de compliquer ce qui ne l'est pas. On ne trompe pas facilement le chien pisteur qui flaire la fraude. Les comptes des syndics sont toujours parsemés des mêmes petits pièges dont les experts connaissent évidemment tous les ressorts.
Le commissaire aura été sélectionné par l'assemblée et non pas par le syndic ou le conseil de copropriété. Ceux-ci pourraient avoir intérêt à circonvenir la copropriété en choisissant un parent ou une relation d'affaires ce qui retirerait au commissaire un de ses principaux attributs : l'indépendance.
Il se pourrait ainsi que l'expert soit corrompu, mais aussi qu'il fasse mal son travail ou qu'il néglige d'examiner les remarques des copropriétaires avec l'attention nécessaire. Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à déposer plainte contre l'expert auprès de son Institut professionnel. Celui-ci est outillé pour mettre de l'ordre dans la profession, pour sanctionner et ramener au bercail les brebis égarées.
Car il faut se rendre à l'évidence : le syndic fera tout pour contrecarrer et saboter le travail de l'expert.
Le prix des prestations de l'expert reste bien en deçà des magouilles et malversations dont la copropriété supporte la charge sans protester et dont la source se trouve dans le sentiment d'impunité du syndic, conséquence de l'incompétence ou de la négligence des copropriétaires.
La présence du commissaire est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport. Il est en effet nécessaire qu'il soit présent pour répondre aux questions des copropriétaires.
L'expert conclura son rapport par la formule consacrée qui engage sa responsabilité mais qu'il nuancera de manière à bien cerner la réalité : "Le commissaire déclare que les informations qu'il a reçues sont exactes et complètes ; que, après vérification, il certifie que les comptes du syndic et les deux rapports du Conseil de copropriété donnent une image fidèle de la situation financière et de la gestion de la copropriété, de ses avoirs, de ses dettes et de ses engagements".
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lundi 21 février 2011
Le contrôle des comptes (1).
Art.577-8/2 de la loi 2010 sur la copropriété : "L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété".
Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.
Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.
Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.
Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.
Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.
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Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.
Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.
Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.
Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.
Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.
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lundi 7 février 2011
Mandataire vs organe.
La documentation relative à la copropriété a abondamment traité du syndic et discouru longuement quant à savoir s'il était un mandataire ou un organe ou à quelles occasions il était ceci ou cela. Le syndic pouvait changer de peau selon les circonstances et les intérêts des uns ou des autres.
En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.
Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.
Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.
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En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.
Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.
Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.
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