Encore plus malhonnête que ses collègues, un syndic sévit depuis plusieurs années dans la région bruxelloise. Il aurait détourné quelque 750.000 euros mais sans doute beaucoup plus.
Condamné par les tribunaux, il tire les ficelles, ergote et, en bon acrobate, retombe sur ses pieds après une pirouette. Inscrit au tableau des syndics de l'I.P.I. (Institut des Professionnels de l'Immobilier), traduit devant les instances disciplinaires de cet organisme, il tergiverse, noie le poisson et, après bien des péripéties et des mois et des années de procédures, il figure toujours aujourd'hui sur la liste des syndics reconnus. Il continue donc ses ravages ; en toute impunité, il propose ses services dans nombre de copropriétés qu'il s'empresse de dépouiller aussitôt.
Sa technique est élémentaire. Il ne paie pas les fournisseurs. Il transfère simplement le montant des factures sur son compte personnel. Les réclamations des fournisseurs impayés prennent le chemin du panier. Les copropriétaires ne sont au courant de rien. Les commissaires aux comptes, copropriétaires un peu benêts, confiants et incompétents comme toujours en copropriété, n'y voient que du feu. Et le temps s'écoule. Et le syndic s'enrichit.
A bout de patience et après moult lettres recommandées, les fournisseurs se sont résignés à assigner les copropriétés en paiement de leurs factures. Conformément à la loi, les copropriétés étaient représentées devant les juges par le syndic qui a fait défaut. Les copropriétés ont ainsi été condamnées à payer les fournisseurs. Ceux-ci ont signifié les jugements au syndic qui s'en contrefiche et fait le mort.
Finalement, les huissiers se sont présentés aux portes des copropriétés. Les copropriétaires sont tombés de haut en apprenant leur infortune. Des appartements ont été saisis et mis en vente publique. Des copropriétaires sont aujourd'hui ruinés.
Et pendant ce temps là, le syndic marron court toujours. Il continue son fructueux business. Il s'introduit dans de nouvelles copropriétés. Il les dévaste, les dépouille, les détrousse ; il ne laisse qu'une terre brûlée derrière lui.
Et personne ne l'arrête : ni la justice ni la police ni les autorités constituées. C'est le silence. Impuissance ou complicité ?
Incontournable et intouchable selon la loi et les juges, le syndic est omnipotent. Il exerce son beau métier d'escroc sans contrôle, en toute tranquillité, en toute impunité.
.
lundi 12 décembre 2011
lundi 10 octobre 2011
Astreindre le syndic.
Si le syndic a les doigts crochus, il a aussi un poil dans la main. Ainsi, tout en garnissant son gousset des dépouilles de ses victimes impuissantes, apeurées et désespérées, il empoisonne aussi et trop souvent la vie en copropriété par son indécrottable inertie.
Les copropriétaires sont confrontés quotidiennement à de petits et grands ennuis qui s'aggravent au fil du temps et finissent par exaspérer les tempéraments les plus placides.
Voici quelques exemples anodins mais très irritants :
- L'ouvre-porte est en panne perpétuelle.
- L'eau chaude est à peine tiède depuis des jours.
- Un habitant sans-gêne importune ses voisins par ses noubas et ses chambards.
- De l'eau coule le long d'un mur et des morceaux de plâtre couverts de fongus tombent sur le sol.
- La concierge est toujours absente et les communs ne sont pas nettoyés.
La liste peut être allongée infiniment et contenir des éléments encore beaucoup plus alarmants et dommageables pour la copropriété comme les mystères et obscurités de la comptabilité du syndic, ses manipulations et dissimulations, ses misérables petits trucs et autres astuces d'arsouille.
Et le syndic ne fait rien, ne bouge pas, ne répond pas, n'entend rien. Et les problèmes de la copropriété s'accumulent. Et la paresse et le je-m'en-fichisme du syndic en multiplient encore les inconvénients. Mais le syndic est intouchable. C'est un chef. Il se conduit comme le maître envers ses chiens. Le sentiment général est qu'il n'y a rien à faire. La plupart des copropriétaires baissent la tête et les bras. Ils se résignent à n'être que des chiens.
Fort de son ascendant et de son empire sur les consciences impressionnables de copropriétaires souvent âgés, le syndic est prompt à les mettre à l'amende et à leur infliger des pénalités. Est-il à l'abri d'un retour de bâton ?
Car il peut arriver qu'un copropriétaire courageux et intrépide se rebiffe. Après tout, le syndic est un fournisseur de services et il n'y a aucune raison pour qu'il soit traité avec plus d'égard qu'un autre.
Si un fournisseur est appelé par un copropriétaire pour effectuer un travail dans son appartement, le paiement est subordonné à une bonne exécution de la prestation.
- Si le plombier ne répare pas la fuite d'eau, il ne sera pas payé par le copropriétaire mécontent.
- Si le peintre ne vernit pas la porte qu'il doit rafraîchir, il ne sera pas payé non plus.
- Si le menuisier ne restaure pas le siège qu'il doit rafistoler, il ne sera évidemment pas payé.
- Si le syndic ne fait pas son travail, il ne doit pas être payé.
Comme il est impossible de se faire entendre du syndic si celui-ci est de mauvaise volonté, le copropriétaire courageux le constatera d'abord puis se décidera à prendre les mesures de sauvegarde indispensables :
1.- Demande de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un point libellé comme suit : "Information des copropriétaires sur la carence du syndic quant à l'accomplissement de sa mission de gestion."
2.- Lettre recommandée au syndic pour lui indiquer que s'il ne s'amende pas et s'il persiste à ignorer ses obligations quant à la gestion de la copropriété, une retenue à titre de pénalité sera opérée sur ses honoraires à l'occasion du prochain appel de fonds.
Comme il est fort probable que, sûr de lui et dominateur, le syndic restera sourd à cette objurgation cependant plus conciliante que belliqueuse, le copropriétaire courageux devra passer à l'acte.
Après avoir indiqué au syndic que, constatant qu'il n'a pas apporté la diligence attendue quant à la bonne exécution de sa mission en dépit des avertissements répétés qui lui ont été prodigués, le copropriétaire courageux lui notifiera que, à regret mais poussé par la nécessité, il se voit contraint de déduire la retenue annoncée en espérant qu'elle suffira à le ramener à résipiscence et qu'il ne faudra pas renouveler cette sanction désagréable pour tout le monde.
Le syndic répondra probablement par des menaces ce qui laissera de glace le copropriétaire courageux. Le syndic n'est ni le patron ni le supérieur des copropriétaires, et ceux-ci ne sont ni ses employés si ses subalternes. C'est lui au contraire qui est à leur service.
Mais, frappé au portefeuille, - à la partie la plus intime de sa personne, - le syndic pourrait être tenté, après l'échec de ses manœuvres d'intimidation, de se tourner vers la justice surtout si le copropriétaire courageux, en butte à un entêtement coupable, a dû à son corps défendant lui imposer d'autres pénalités. Mais, si le syndic le fait, s'il ose le faire, il y regardera cependant à deux fois. Il ne s'y hasardera, éventuellement et après bien des hésitations, qu'après avoir d'abord pesé le pour et le contre, après avoir aussi évalué le risque évident d'être sermonné et rembarré avec pertes et fracas devant un public scandalisé par sa conduite. Ses fautes et son arrogance pourraient et devraient être justement sanctionnées. Sa réputation en souffrirait ainsi que son omnipotence.
L'ACP ne serait en aucune manière impliquée dans l'affaire. Elle n'aurait rien à y gagner ni à y perdre puisqu'il s'agirait seulement d'un différend entre le syndic et un copropriétaire. Le syndic ne pourrait pas se faire assister de l'avocat de la copropriété, celui-ci se trouvant en l'occurrence exposé à un conflit d'intérêt.
Conseillé par son propre avocat qu'il paiera de ses deniers, le syndic essaiera de convaincre le juge que si un plombier, un peintre ou un menuisier ne sont payés que s'ils accomplissent leur travail avec conscience et à la satisfaction de leurs clients, il n'en va pas de même des syndics qui doivent être payés même s'ils ne travaillent pas, même s'ils ne font rien, même s'ils laissent la copropriété à l'abandon, même si leur incurie fait scandale, même s'ils sont incompétents et indélicats, même si leur inaction cause des dommages irréparables ou coûteux.
Une passe d'armes entre le bon et le truand.
.
Les copropriétaires sont confrontés quotidiennement à de petits et grands ennuis qui s'aggravent au fil du temps et finissent par exaspérer les tempéraments les plus placides.
Voici quelques exemples anodins mais très irritants :
- L'ouvre-porte est en panne perpétuelle.
- L'eau chaude est à peine tiède depuis des jours.
- Un habitant sans-gêne importune ses voisins par ses noubas et ses chambards.
- De l'eau coule le long d'un mur et des morceaux de plâtre couverts de fongus tombent sur le sol.
- La concierge est toujours absente et les communs ne sont pas nettoyés.
La liste peut être allongée infiniment et contenir des éléments encore beaucoup plus alarmants et dommageables pour la copropriété comme les mystères et obscurités de la comptabilité du syndic, ses manipulations et dissimulations, ses misérables petits trucs et autres astuces d'arsouille.
Et le syndic ne fait rien, ne bouge pas, ne répond pas, n'entend rien. Et les problèmes de la copropriété s'accumulent. Et la paresse et le je-m'en-fichisme du syndic en multiplient encore les inconvénients. Mais le syndic est intouchable. C'est un chef. Il se conduit comme le maître envers ses chiens. Le sentiment général est qu'il n'y a rien à faire. La plupart des copropriétaires baissent la tête et les bras. Ils se résignent à n'être que des chiens.
Fort de son ascendant et de son empire sur les consciences impressionnables de copropriétaires souvent âgés, le syndic est prompt à les mettre à l'amende et à leur infliger des pénalités. Est-il à l'abri d'un retour de bâton ?
Car il peut arriver qu'un copropriétaire courageux et intrépide se rebiffe. Après tout, le syndic est un fournisseur de services et il n'y a aucune raison pour qu'il soit traité avec plus d'égard qu'un autre.
Si un fournisseur est appelé par un copropriétaire pour effectuer un travail dans son appartement, le paiement est subordonné à une bonne exécution de la prestation.
- Si le plombier ne répare pas la fuite d'eau, il ne sera pas payé par le copropriétaire mécontent.
- Si le peintre ne vernit pas la porte qu'il doit rafraîchir, il ne sera pas payé non plus.
- Si le menuisier ne restaure pas le siège qu'il doit rafistoler, il ne sera évidemment pas payé.
- Si le syndic ne fait pas son travail, il ne doit pas être payé.
Comme il est impossible de se faire entendre du syndic si celui-ci est de mauvaise volonté, le copropriétaire courageux le constatera d'abord puis se décidera à prendre les mesures de sauvegarde indispensables :
1.- Demande de mise à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un point libellé comme suit : "Information des copropriétaires sur la carence du syndic quant à l'accomplissement de sa mission de gestion."
2.- Lettre recommandée au syndic pour lui indiquer que s'il ne s'amende pas et s'il persiste à ignorer ses obligations quant à la gestion de la copropriété, une retenue à titre de pénalité sera opérée sur ses honoraires à l'occasion du prochain appel de fonds.
Comme il est fort probable que, sûr de lui et dominateur, le syndic restera sourd à cette objurgation cependant plus conciliante que belliqueuse, le copropriétaire courageux devra passer à l'acte.
Après avoir indiqué au syndic que, constatant qu'il n'a pas apporté la diligence attendue quant à la bonne exécution de sa mission en dépit des avertissements répétés qui lui ont été prodigués, le copropriétaire courageux lui notifiera que, à regret mais poussé par la nécessité, il se voit contraint de déduire la retenue annoncée en espérant qu'elle suffira à le ramener à résipiscence et qu'il ne faudra pas renouveler cette sanction désagréable pour tout le monde.
Le syndic répondra probablement par des menaces ce qui laissera de glace le copropriétaire courageux. Le syndic n'est ni le patron ni le supérieur des copropriétaires, et ceux-ci ne sont ni ses employés si ses subalternes. C'est lui au contraire qui est à leur service.
Mais, frappé au portefeuille, - à la partie la plus intime de sa personne, - le syndic pourrait être tenté, après l'échec de ses manœuvres d'intimidation, de se tourner vers la justice surtout si le copropriétaire courageux, en butte à un entêtement coupable, a dû à son corps défendant lui imposer d'autres pénalités. Mais, si le syndic le fait, s'il ose le faire, il y regardera cependant à deux fois. Il ne s'y hasardera, éventuellement et après bien des hésitations, qu'après avoir d'abord pesé le pour et le contre, après avoir aussi évalué le risque évident d'être sermonné et rembarré avec pertes et fracas devant un public scandalisé par sa conduite. Ses fautes et son arrogance pourraient et devraient être justement sanctionnées. Sa réputation en souffrirait ainsi que son omnipotence.
L'ACP ne serait en aucune manière impliquée dans l'affaire. Elle n'aurait rien à y gagner ni à y perdre puisqu'il s'agirait seulement d'un différend entre le syndic et un copropriétaire. Le syndic ne pourrait pas se faire assister de l'avocat de la copropriété, celui-ci se trouvant en l'occurrence exposé à un conflit d'intérêt.
Conseillé par son propre avocat qu'il paiera de ses deniers, le syndic essaiera de convaincre le juge que si un plombier, un peintre ou un menuisier ne sont payés que s'ils accomplissent leur travail avec conscience et à la satisfaction de leurs clients, il n'en va pas de même des syndics qui doivent être payés même s'ils ne travaillent pas, même s'ils ne font rien, même s'ils laissent la copropriété à l'abandon, même si leur incurie fait scandale, même s'ils sont incompétents et indélicats, même si leur inaction cause des dommages irréparables ou coûteux.
Une passe d'armes entre le bon et le truand.
.
lundi 13 juin 2011
Indignation !
Plus les politiciens promettent et plus les lois s'accumulent ; plus les changements sont attendus et plus les copropriétaires espèrent ; plus les années passent et plus c'est la même chose.
Comme toujours, les condamnations pleuvent sur les copropriétaires.
La question récurrente de l'indépendance de la justice se pose et la réponse s'impose de plus en plus. Les juges ont-ils reçu des instructions pour ignorer les lois, pour les interpréter de manière controuvée, pour condamner les copropriétaires et prêter la main aux filouteries des syndics ?
On n'ose le croire. Mais on doit le constater.
Ah ! Qu'il est doux d'être syndic, menteur, voleur, escroc...
.
Comme toujours, les condamnations pleuvent sur les copropriétaires.
La question récurrente de l'indépendance de la justice se pose et la réponse s'impose de plus en plus. Les juges ont-ils reçu des instructions pour ignorer les lois, pour les interpréter de manière controuvée, pour condamner les copropriétaires et prêter la main aux filouteries des syndics ?
On n'ose le croire. Mais on doit le constater.
Ah ! Qu'il est doux d'être syndic, menteur, voleur, escroc...
.
lundi 28 février 2011
Le contrôle des comptes (2).
Il paraît utile d'insister un peu sur l'intérêt d'un contrôle effectif sur les comptes, seul procédé que la nouvelle loi sur la copropriété met à la disposition des copropriétaires pour juguler un tant soit peu la cupidité des syndics.
Le contrôle est largement une affaire technique que l'expert maîtrise parfaitement. La comptabilité des copropriétés est simple et il est très malaisé de compliquer ce qui ne l'est pas. On ne trompe pas facilement le chien pisteur qui flaire la fraude. Les comptes des syndics sont toujours parsemés des mêmes petits pièges dont les experts connaissent évidemment tous les ressorts.
Le commissaire aura été sélectionné par l'assemblée et non pas par le syndic ou le conseil de copropriété. Ceux-ci pourraient avoir intérêt à circonvenir la copropriété en choisissant un parent ou une relation d'affaires ce qui retirerait au commissaire un de ses principaux attributs : l'indépendance.
Il se pourrait ainsi que l'expert soit corrompu, mais aussi qu'il fasse mal son travail ou qu'il néglige d'examiner les remarques des copropriétaires avec l'attention nécessaire. Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à déposer plainte contre l'expert auprès de son Institut professionnel. Celui-ci est outillé pour mettre de l'ordre dans la profession, pour sanctionner et ramener au bercail les brebis égarées.
Car il faut se rendre à l'évidence : le syndic fera tout pour contrecarrer et saboter le travail de l'expert.
Le prix des prestations de l'expert reste bien en deçà des magouilles et malversations dont la copropriété supporte la charge sans protester et dont la source se trouve dans le sentiment d'impunité du syndic, conséquence de l'incompétence ou de la négligence des copropriétaires.
La présence du commissaire est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport. Il est en effet nécessaire qu'il soit présent pour répondre aux questions des copropriétaires.
L'expert conclura son rapport par la formule consacrée qui engage sa responsabilité mais qu'il nuancera de manière à bien cerner la réalité : "Le commissaire déclare que les informations qu'il a reçues sont exactes et complètes ; que, après vérification, il certifie que les comptes du syndic et les deux rapports du Conseil de copropriété donnent une image fidèle de la situation financière et de la gestion de la copropriété, de ses avoirs, de ses dettes et de ses engagements".
.
Le contrôle est largement une affaire technique que l'expert maîtrise parfaitement. La comptabilité des copropriétés est simple et il est très malaisé de compliquer ce qui ne l'est pas. On ne trompe pas facilement le chien pisteur qui flaire la fraude. Les comptes des syndics sont toujours parsemés des mêmes petits pièges dont les experts connaissent évidemment tous les ressorts.
Le commissaire aura été sélectionné par l'assemblée et non pas par le syndic ou le conseil de copropriété. Ceux-ci pourraient avoir intérêt à circonvenir la copropriété en choisissant un parent ou une relation d'affaires ce qui retirerait au commissaire un de ses principaux attributs : l'indépendance.
Il se pourrait ainsi que l'expert soit corrompu, mais aussi qu'il fasse mal son travail ou qu'il néglige d'examiner les remarques des copropriétaires avec l'attention nécessaire. Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à déposer plainte contre l'expert auprès de son Institut professionnel. Celui-ci est outillé pour mettre de l'ordre dans la profession, pour sanctionner et ramener au bercail les brebis égarées.
Car il faut se rendre à l'évidence : le syndic fera tout pour contrecarrer et saboter le travail de l'expert.
Le prix des prestations de l'expert reste bien en deçà des magouilles et malversations dont la copropriété supporte la charge sans protester et dont la source se trouve dans le sentiment d'impunité du syndic, conséquence de l'incompétence ou de la négligence des copropriétaires.
La présence du commissaire est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport. Il est en effet nécessaire qu'il soit présent pour répondre aux questions des copropriétaires.
L'expert conclura son rapport par la formule consacrée qui engage sa responsabilité mais qu'il nuancera de manière à bien cerner la réalité : "Le commissaire déclare que les informations qu'il a reçues sont exactes et complètes ; que, après vérification, il certifie que les comptes du syndic et les deux rapports du Conseil de copropriété donnent une image fidèle de la situation financière et de la gestion de la copropriété, de ses avoirs, de ses dettes et de ses engagements".
.
lundi 21 février 2011
Le contrôle des comptes (1).
Art.577-8/2 de la loi 2010 sur la copropriété : "L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété".
Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.
Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.
Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.
Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.
Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.
.
Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.
Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.
Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.
Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.
Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.
.
lundi 7 février 2011
Mandataire vs organe.
La documentation relative à la copropriété a abondamment traité du syndic et discouru longuement quant à savoir s'il était un mandataire ou un organe ou à quelles occasions il était ceci ou cela. Le syndic pouvait changer de peau selon les circonstances et les intérêts des uns ou des autres.
En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.
Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.
Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.
.
En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.
Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.
Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.
.
lundi 31 janvier 2011
Le contrat de gérance.
Art. 577-8, § 1er, al. 2 de la nouvelle loi sur la copropriété : "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit".
On comprend qu'une copie du projet de contrat sera remise aux copropriétaires avec la convocation à l'assemblée et qu'une discussion sur d'éventuelles modifications ou améliorations figurera à l'ordre du jour.
La pratique est fort différente et une récente assemblée d'une importante copropriété en porte témoignage.
L'ordre du jour mentionnait : "Informations diverses quant à la loi nouvelle sur la copropriété". Les copropriétaires n'ont pas reçu le projet de contrat et ils en ignoraient donc tout.
L'assemblée a entendu un exposé du syndic sur les dispositions principales de la nouvelle loi. Le contrat a été mentionné dans le cours du discours du syndic mais aucune discussion n'a été ouverte à cet égard. Il s'agissait d'une information et non pas d'un débat.
Deux semaines après l'assemblée, les copropriétaires ont lu dans le procès-verbal : "Contrat de gestion : Le Conseil de copropriété a signé le contrat avec le syndic".
Les copropriétaires n'en connaîtront pas le moindre mot.
C'est la perpétuation des vieilles habitudes du couple infernal syndic/conseil-de-copropriété dénoncées depuis des décennies et qui se maintiennent en raison de la passivité des copropriétaires. Ceux-ci, entre eux, dénoncent les procédés dont ils sont victimes mais ils restent cois et silencieux durant l'assemblée.
Il est vrai qu'ils n'ont guère le choix. S'ils se rebiffent, il sont menacés voire insultés par le syndic, et s'ils vont en justice, ils sont immanquablement condamnés et maltraités dans des attendus humiliants.
Il n'y a donc aucune parade aux abus et autres exactions des syndics.
Par la force des choses, les copropriétaires sont réduits à l'obéissance. Ils sont contraints de servir la soupe au dominant. Les juges et les syndics leur ont fait courber l'échine. C'est pourquoi ils se taisent et ils paient.
.
On comprend qu'une copie du projet de contrat sera remise aux copropriétaires avec la convocation à l'assemblée et qu'une discussion sur d'éventuelles modifications ou améliorations figurera à l'ordre du jour.
La pratique est fort différente et une récente assemblée d'une importante copropriété en porte témoignage.
L'ordre du jour mentionnait : "Informations diverses quant à la loi nouvelle sur la copropriété". Les copropriétaires n'ont pas reçu le projet de contrat et ils en ignoraient donc tout.
L'assemblée a entendu un exposé du syndic sur les dispositions principales de la nouvelle loi. Le contrat a été mentionné dans le cours du discours du syndic mais aucune discussion n'a été ouverte à cet égard. Il s'agissait d'une information et non pas d'un débat.
Deux semaines après l'assemblée, les copropriétaires ont lu dans le procès-verbal : "Contrat de gestion : Le Conseil de copropriété a signé le contrat avec le syndic".
Les copropriétaires n'en connaîtront pas le moindre mot.
C'est la perpétuation des vieilles habitudes du couple infernal syndic/conseil-de-copropriété dénoncées depuis des décennies et qui se maintiennent en raison de la passivité des copropriétaires. Ceux-ci, entre eux, dénoncent les procédés dont ils sont victimes mais ils restent cois et silencieux durant l'assemblée.
Il est vrai qu'ils n'ont guère le choix. S'ils se rebiffent, il sont menacés voire insultés par le syndic, et s'ils vont en justice, ils sont immanquablement condamnés et maltraités dans des attendus humiliants.
Il n'y a donc aucune parade aux abus et autres exactions des syndics.
Par la force des choses, les copropriétaires sont réduits à l'obéissance. Ils sont contraints de servir la soupe au dominant. Les juges et les syndics leur ont fait courber l'échine. C'est pourquoi ils se taisent et ils paient.
.
lundi 24 janvier 2011
Désinformation.
L'art. 577-9, § 8 de la nouvelle loi sur la copropriété s'exprime ainsi : "Par dérogation à l'art 577-2, § 7, le copropriétaire dont la demande, à l'issue d'une procédure judiciaire l'opposant à l'association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l'association des copropriétaires en application de l'article 1017, alinéa 4 du Code judiciaire".
Un avocat, bien connu des copropriétaires, dans une chronique d'un journal de grande diffusion, a écrit : "Si [le copropriétaire] ne triomphe que partiellement, il n'est dispensé que des dépens au sens de l'article 1017 du Code judiciaire et devra donc supporter sa quote-part des autres frais, notamment les honoraires d'avocat de la copropriété".
Ceci devrait mettre en garde contre les manipulations auxquelles les séides des syndics recourent pour surprendre la bonne foi des copropriétaires et les inciter à croire des contrevérités qui violent aussi bien la lettre que l'esprit des lois.
.
Un avocat, bien connu des copropriétaires, dans une chronique d'un journal de grande diffusion, a écrit : "Si [le copropriétaire] ne triomphe que partiellement, il n'est dispensé que des dépens au sens de l'article 1017 du Code judiciaire et devra donc supporter sa quote-part des autres frais, notamment les honoraires d'avocat de la copropriété".
Ceci devrait mettre en garde contre les manipulations auxquelles les séides des syndics recourent pour surprendre la bonne foi des copropriétaires et les inciter à croire des contrevérités qui violent aussi bien la lettre que l'esprit des lois.
.
samedi 15 janvier 2011
Le naufrage de la loi.
Après la confusion des fonds de réserve et de fonctionnement ; après l'institution de la co-responsabilité par la multiplication des syndics et la co-gérance ; après l'enterrement de la comptabilité régulière et la perpétuation des embrouillaminis dans les comptes, les syndics et leurs affidés poursuivent la démolition de la nouvelle loi par des interprétations controuvées et des assertions de plus en plus hardies.
Art. 577-8, § 5 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Il y a belle lurette que les juges, unanimement, ont lu : "Le syndic est seul irresponsable de sa gestion" puisque, de mémoire de copropriétaire, aucun syndic n'a jamais été condamné pour avoir commis une faute dans sa gestion. Par leur jurisprudence confirmée de jour en jour et d'année en année, les juges continuent de certifier qu'aucun syndic n'a jamais commis aucune faute de gestion.
Art. 577-7, § 1er, 1°, c), al. 3 : "Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix". Mais, lors de son intervention à la RTBF pour commenter les dispositions de la nouvelle loi, un syndic, bien connu de tous pour ses implications dans les coups tordus, a expliqué que ce sont les syndics, et eux seuls, qui délégueront des missions au conseil de copropriété.
Art. 577-7, § 1er, d) : "L'assemblée générale décide : du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire". Dans une copropriété de 60 lots, l'assemblée a décidé qu'une pluralité de devis ne serait requise qu'à partir de travaux évalués à plus 50.000 euros. Lorsque l'on connait, de plus, la virtuosité des syndics à saucissonner les travaux, on peut déjà conclure qu'une pluralité de devis ne sera jamais demandée dans cette copropriété ni ailleurs évidemment car cet attrape-nigaud a été concocté par la mafia des syndics.
Art. 577-6, § 10 : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre et qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires". Les syndics ont commencé à appliquer à leur manière cette prescription à l'occasion de l'assemblée générale d'une copropriété (cf supra). Le procès-verbal relatif à l'art. 577-6, § 10 a été rédigé mais n'est pas communiqué aux copropriétaires. Il est conservé dans les archives du syndic. Les copropriétaires ont reçu l'habituel procès-verbal sans la moindre mention quant aux votes mais avec les considérations du syndic, ses sempiternels dénigrements des copropriétaires mal-pensants et sa péroraison dégoulinante d'autosatisfaction.
Plus la loi devait changer les comportements et plus c'est la même chose.
.
Art. 577-8, § 5 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Il y a belle lurette que les juges, unanimement, ont lu : "Le syndic est seul irresponsable de sa gestion" puisque, de mémoire de copropriétaire, aucun syndic n'a jamais été condamné pour avoir commis une faute dans sa gestion. Par leur jurisprudence confirmée de jour en jour et d'année en année, les juges continuent de certifier qu'aucun syndic n'a jamais commis aucune faute de gestion.
Art. 577-7, § 1er, 1°, c), al. 3 : "Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix". Mais, lors de son intervention à la RTBF pour commenter les dispositions de la nouvelle loi, un syndic, bien connu de tous pour ses implications dans les coups tordus, a expliqué que ce sont les syndics, et eux seuls, qui délégueront des missions au conseil de copropriété.
Art. 577-7, § 1er, d) : "L'assemblée générale décide : du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire". Dans une copropriété de 60 lots, l'assemblée a décidé qu'une pluralité de devis ne serait requise qu'à partir de travaux évalués à plus 50.000 euros. Lorsque l'on connait, de plus, la virtuosité des syndics à saucissonner les travaux, on peut déjà conclure qu'une pluralité de devis ne sera jamais demandée dans cette copropriété ni ailleurs évidemment car cet attrape-nigaud a été concocté par la mafia des syndics.
Art. 577-6, § 10 : "Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre et qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires". Les syndics ont commencé à appliquer à leur manière cette prescription à l'occasion de l'assemblée générale d'une copropriété (cf supra). Le procès-verbal relatif à l'art. 577-6, § 10 a été rédigé mais n'est pas communiqué aux copropriétaires. Il est conservé dans les archives du syndic. Les copropriétaires ont reçu l'habituel procès-verbal sans la moindre mention quant aux votes mais avec les considérations du syndic, ses sempiternels dénigrements des copropriétaires mal-pensants et sa péroraison dégoulinante d'autosatisfaction.
Plus la loi devait changer les comportements et plus c'est la même chose.
.
Inscription à :
Articles (Atom)