Le copropriétaire est toujours coupable...

Beaucoup de copropriétaires vont en justice pour faire annuler une décision de l'assemblée ou pour faire annuler l'assemblée elle-même parce que la loi ou les statuts ont été violés.

Ils oublient que les juges ont ajouté aux statuts et à la loi leurs propres prescriptions.

Ainsi, le copropriétaire devra développer dans ses conclusions que l'irrégularité relevée a eu pour conséquence de vicier la décision de l'assemblée de manière décisive.

Cette condition supplémentaire ne figure nulle part dans la loi mais les juges l'ont ajoutée subrepticement de manière a toujours pouvoir débouter le copropriétaire.

Les exemples abondent. Ainsi, l'annulation de l'assemblée peut être demandée si le syndic, systématiquement, ne convoque pas les copropriétaires qui critiquent sa gestion. Le motif est légitime et parfaitement conforme aux statuts qui imposent la convocation de tous les copropriétaires. Mais le juge dira que l'omission de la convocation de un ou dix copropriétaires ou même plus (cela s'est vu…) n'a pas eu d'influence sur les délibérations de l'assemblée et que l'ensemble des décisions doivent être maintenues. On voit qu'ici, le juge feint d'ignorer la faute du syndic qui, volontairement, n'a pas convoqué, pour ne retenir que les conséquences de cette carence qu'il minimise d'ailleurs ce qui incite le syndic à récidiver.

Les juges utilisent décidément tous les moyens, même les plus exécrables, pour voler au secours des syndics.

Les expériences multiples de très nombreux copropriétaires ont montré qu'il est de loin préférable de se laisser arnaquer plutôt que d'ester en justice.

Bernés.

La loi sur la copropriété de 1994 modifiant le Code civil est impérative. Ceci signifie que, contrairement à la signification de "impérative" en langue française, cette loi est supplétive, qu'elle n'est nullement impérative mais qu'elle est de nullité relative, qu'elle ne s'applique que si les parties ont convenu de l'utiliser.

On a compris que les juristes ont détourné le mot "impératif" de sa signification canonique en français pour lui faire dire le contraire de ce qu'il dit. Ils l'ont fait pour tromper. Sinon pourquoi ?

Les copropriétaires doivent savoir que la loi de 1994 est impérative (donc supplétive).

L'expérience enseigne que lorsqu'un copropriétaire va devant la justice de paix, le juge considère que les votes de l'assemblée générale constituent un ensemble de conventions s'imposant à tous les copropriétaires et qu'ils manifestent la volonté collective de renoncer aux dispositions impératives (ou supplétives) du désormais fameux article 577 du Code civil qui autrement pourraient s'appliquer.

Force est de constater que semblable raisonnement n'a rien de cartésien mais qu'il écarte d'office la loi sur la copropriété des litiges qui sont portés devant la justice de paix, ce qui est absurde.

Les copropriétaires sont bernés.

L'iniquité des juges.

La loi de 1994 sur la copropriété énonce en son art. 577-8, § 5 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion".

Toute personne de bonne foi et qui sait lire comprendra qu'un syndic dont la gestion présente des fautes voire des malversations devra en répondre devant le juge et encourra des sanctions propres non seulement à réparer le préjudice que sa conduite aura causé mais aussi à le dissuader de récidiver.

Eh bien ! Il n'en va nullement ainsi. Les juges ont complété le texte de la loi pour lui faire dire ce qu'il ne dit pas : "Le syndic est seul responsable de sa gestion mais seulement devant l'assemblée générale des copropriétaires". Et passez muscade ! Les juges éludent leurs devoirs et détournent les yeux. Mais on ne peut jouer ainsi avec la crédulité des honnêtes gens sans être coupable quelque part. L'indulgence avec laquelle les juges considèrent la conduite des syndics pose question.

Si le syndic viole l'une ou l'autre loi, le juge surprendra aussi bien le copropriétaire plaignant que le législateur en ajoutant un texte de son cru au prescrit légal ce qui blanchira le syndic, le ragaillardira et l'incitera à récidiver.

Si vous faites confiance à la justice, vous serez condamné. A moins que vous ne soyez syndic.

Histoire folle mais vraie.

Un copropriétaire demandait l'annulation d'une décision d'assemblée générale pour une faute commise par le syndic.

La faute étant manifeste, les perspectives de succès étaient très fortes.

Mais le juge s'est désisté et un juge de remplacement a été désigné.

Quelle ne fut pas la surprise du copropriétaire plaignant de reconnaître dans le juge de remplacement un avocat spécialisé dans la défense de syndics et d'ACP confrontés à des copropriétaires demandant l'annulation de décisions d'assemblées générales.

Quelles sont encore les chances du copropriétaire plaignant d'obtenir justice ?

Et qui peut encore faire confiance à la justice dans ce pays ?

Crachez au bassinet...

Le tri des déchets peut réserver des surprises.

Le syndic d'un important immeuble avait procédé à un inventaire des poubelles et découvert des cartes postales dans les papiers et cartons déposés par plusieurs copropriétaires.

Selon ce syndic, les cartes postales étant plastifiées sur une face, elles ne peuvent, comme d'ailleurs tous les autres documents qui seraient dans le même cas comme certaines publicités, être assimilées à des papiers et cartons.

Les copropriétaires fautifs furent mis à l'amende.

Alors qu'on croyait que les amendes ne pouvaient être infligées que par les organes officiels de la loi avec recours possibles en justice, on s'aperçoit à présent que les syndics d'immeubles seraient aussi investis de ce pouvoir de coercition avec faculté de décider des cas pendables et des montants appliqués sans possibilité pour le présumé fautif de se pourvoir devant une quelconque juridiction.

On s'interroge quant à savoir dans quelle poche le produit des amendes abouti.

Mais les copropriétaires doivent se tenir sur leurs gardes et se méfier : les syndics sont aussi des shérifs.

Une justice à la botte...

Un copropriétaire avait demandé en justice l'annulation d'une assemblée générale parce qu'il n'avait pas été convoqué.

L'avocat de l'ACP, défendant les intérêts du syndic, prétendait que le copropriétaire avait bien été convoqué mais par courrier ordinaire même si les statuts imposent la convocation par voie recommandée.

L'avocat de l'ACP et du syndic brandissait le procès-verbal d'une ancienne assemblée indiquant simplement que, dorénavant, les convocations à l'assemblée se feraient par courrier ordinaire.

Le syndic était donc incapable d'apporter la preuve qu'il avait convoqué tous les copropriétaires. On sait qu'il s'agit d'un procédé très ordinaire utilisé par les syndics : ils ne convoquent pas les récalcitrants.

Le copropriétaire plaignant faisait remarquer que, non seulement ce point ne figurait pas à l'ordre du jour de cette ancienne assemblée, qu'il n'avait pas fait l'objet d'un vote, qu'il s'agissait d'une mention subrepticement ajoutée par le syndic au procès-verbal, que cette décision n'avait d'ailleurs pas été traduite dans les statuts par un acte authentique en violation de la loi, et qu'elle était illégale car le syndic doit de toutes façons être en mesure de prouver qu'il a convoqué tous les copropriétaires.

Le jugement fut sans surprise et tout à fait déséquilibré comme c'est la règle dans ce genre d'affaire. Le juge décréta que le syndic avait rempli toutes ses obligations, que la procédure ayant abouti à la décision de convoquer les copropriétaires par courrier ordinaire était appropriée, et que le copropriétaire plaignant était de mauvaise foi. Ce dernier fut non seulement débouté mais il fut aussi sévèrement admonesté par le juge qui le condamna subséquemment à des dommages et intérêts pour poursuite téméraire et vexatoire, de manière sans doute à le faire rentrer dans le rang et à le convaincre que ses droits se limitent à se taire et à payer.

Depuis lors, ce copropriétaire est conséquent. Il n'a plus la moindre confiance en la justice de son pays. Il n'assiste plus aux assemblées. Il se tait et il paye.

Boycottons les assemblées !

Est-il encore nécessaire d'épiloguer sur les multiples mésaventures des copropriétaires victimes de l'entente entre les syndics, les juges et les avocats ?

Tout se joue à l'occasion des assemblées. Le syndic ne convoque pas tous les copropriétaires ; il n'inscrit à l'ordre du jour que les points qui lui conviennent et dans un libellé souvent insuffisant ou ambigu ; il traficote les procurations qu'il confectionne lui-même et qu'il distribue à ses amis. Le syndic est ainsi assuré d'une majorité avant même l'assemblée. Le syndic préside ; il flatte, trompe, menace, injurie, mystifie. Le syndic ne respecte pas l'ordre du jour ; il ajoute ou supprime des points selon ses intérêts ; il vote par les nombreuses procurations qu'il a distribuées à ses amis et comparses ou même en bourrant simplement les urnes. Le syndic rédige le procès-verbal ; il modifie les décisions votées ou il les supprime ou il en ajoute ; il s'invente des prébendes et des augmentations d'honoraires ; il rédige des commentaires à son avantage ; il fustige ses rares et imprudents contradicteurs.

L'assemblée est une grand-messe où le syndic prononce sa mercuriale et où les copropriétaires sont mis à genoux.

Tout ceci n'est pas exagéré. Tout ceci existe, en tout ou en partie, mais toujours en parfaite impunité.

Le syndic peut tout. Taisez-vous et payez.

Forts de leurs droits et du prescrit même de la loi, certains copropriétaires ont voulu redresser la gestion de leur copropriété abandonnée aux menées de syndics malhonnêtes. Ils ont été insultés par leur syndic, mais aussi par les juges et les avocats dans des attendus blessants ; ils ont été condamnés à des dommages et intérêts ; ils ont été humiliés ; ils ont été souvent victimes de voies de faits, leurs biens vandalisés, parfois même leur personne molestée. Finalement, ces copropriétaires courageux mais inconscients y ont perdu toute foi en l'institution judiciaire. Mais ils ont aussi pris conscience de l'absence de toute volonté du législateur de réformer la gestion des copropriétés. Victimes de procédures infâmes et dévalisés en toute légalité, des centaines d'entre eux ont ainsi perdu plus de 25.000 euros.

Une règle absolue : n'allez jamais en justice. Vous seriez le dindon.

La révision de la loi scélérate de 1994 ne permet aucunement d'espérer une quelconque amélioration de la situation. Les copropriétés resteront sous la coupe des mêmes syndics malhonnêtes protégés par des juges et des avocats à la botte. Dès lors que les syndics sont intouchables et qu'ils peuvent tout dans les copropriétés, il ne reste qu'une voie à suivre par les copropriétaires cohérents, une position de protestation, de civisme, de révolte aussi contre un système injuste organisé depuis le sommet de l'Etat.

Ne mêlons pas nos voix à celles de cette pègre. N'apportons pas notre concours à des malfrats, qu'ils soient en costumes trois pièces ou en robes. Restons honnêtes et droits.

Soyons conséquents. N'assistons pas aux assemblées. Evitons de cautionner par votre présence des manipulations indignes de nous contre lesquelles nous ne pouvons rien.

Boycottons les assemblées !

La solution !

Pour les juges et les avocats, le syndic n'est que l'organe de l'Association des Copropriétaires. Il ne fait qu'exécuter ses décisions. Pour eux, l'Association des Copropriétaires est responsable des actes du syndic.

Cette fiction explique l'impunité des syndics indélicats et l'impuissance des Copropriétaires à les contrecarrer.

La réalité prend le contre-pied de la fiction imaginée par les juges et plaidée par les avocats. L'Association des Copropriétaires n'est que la chose du syndic. Elle n'a pas d'autre choix que d'entériner ses volontés, de voter selon ses directives, ou d'être mise sous l'éteignoir. L'assemblée générale est une potiche.

C'est d'ailleurs pourquoi les Copropriétaires conséquents n'assistent pas aux assemblées pour éviter de cautionner par leur présence des manipulations indignes d'eux et contre lesquelles ils ne peuvent rien.

Aussi longtemps que les juges et les avocats protègeront les syndics par une fiction absurde et dommageable, rien ne changera. Et les Copropriétaires continueront d'être dévalisés.

Lorsque la loi imposera la vérité au lieu d'une illusion, lorsqu'une loi d'ordre public rétablira la réalité pure et dure, à savoir que le syndic est le seul maître, qu'il gouverne seul et régit tout, et qu'il est le seul décideur quant à la gestion, alors un petit coin de ciel bleu apparaîtra entre les nuages qui obscurcissent la vie en Copropriété.

Entre-temps, c'est le Bal des Voyous.

L'arbitrage.

La proposition de loi conjointe des Hamal et Nyssens, dont les nombreuses dispositions s'échelonnent de feuille en feuille dans le Moniteur, ne prévoit rien quant à la possibilité d'un arbitrage.

Dégoûtés par une justice bayant aux corneilles pendant des décennies avant de décider sans rien savoir, par les coûts multipliés de ces procès sans fin, par la partialité des juges décidément indignes de confiance, par la vénalité des experts, par les profiteurs de toutes sortes qui grenouillent dans les prétoires, les copropriétaires ont définitivement tourné la page des cours et tribunaux qui se sont rendus odieux aux citoyens honnêtes.

Le recours à l'arbitrage ne pourrait-il pallier les carences de cette justice dégénérée ? Ce pourrait être une solution raisonnable et rapide à bien des problèmes jusqu'ici insolubles.

Si les décisions de justice sont parfois lues en séance, elles ne sont pas publiées sans doute pour éviter de provoquer la révolte des consciences indignées. Les arrêts relatifs aux copropriétés restent eux aussi dissimulés dans les cartons des palais de justice de sorte que les copropriétaires ne les connaissent que très partiellement et indirectement par l'une ou l'autre communication privée ou lorsque la presse s'en fait l'écho.

Les décisions arbitrales pourraient être publiées in extenso sur Internet. Elles constitueraient ainsi non seulement une jurisprudence précieuse mais elles pourraient aussi faire l'objet de commentaires pour la juste information des copropriétaires.

Le juge a dit...

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation de Belgique a décidé que, étant impérative, la loi de 1994 est d'ordre privé et donc de nullité relative. En particulier, la Cour de cassation souligne que le délai de 3 mois après l'assemblée générale pour porter l'affaire en justice doit être respecté à peine de rendre licite les décisions illégales. (On croit rêver).

Mais on comprend les cris de triomphe des syndics enchantés de cet arrêt taillé sur mesure qui livre les copropriétaires pieds et poings liés aux malfrats.

Qu'une loi "impérative" soit de "nullité relative" est ignoré des spécialistes du droit, juristes et avocats.

Mais…

La Cour constitutionnelle a décidé que les parties communes d'une copropriété sont publiques.

Voilà qui change tout.

Comme les assemblées générales n'ont de compétence que sur les parties communes qui sont publiques selon la Constitution, seule une loi d'ordre public est applicable en ce qui concerne les décisions des assemblées générales.

Il semble bien qu'il y ait contradiction entre la Constitution et la loi de 1994. Et, par extension, qu'il y ait aussi contradiction entre la Constitution et les propositions de loi Hamal et Nyssens.

Trop soucieux de protéger les syndics et leurs profits, et de neutraliser les copropriétaires, les rédacteurs de la loi de 1994, en rendant ses dispositions impératives et donc de nullité relative, auraient contrevenu à la Constitution.

La "souveraineté" de l'assemblée.

Le copropriétaire courageux qui conteste l'une ou l'autre décision de l'assemblée est à tout coup désigné à la vindicte publique avec le mépris réservé aux ennemis de la démocratie symbolisée par la "souveraineté" de l'assemblée.

Qu'en est-il dans les faits ?

Après avoir subjugué l'assemblée par ses propos tour à tour lénifiants, menaçants ou flatteurs, détenteur de la majorité par le moyen des procurations détenues par ses complices et par lui-même en dépit du prescrit légal, le syndic manipulateur obtiendra sans surprise la ratification de toutes ses exigences au cours d'un vote qui, selon lui et certains juges d'ailleurs, aurait force de loi car la "souveraineté" de l'assemblée ne saurait être contestée sans mettre la démocratie en danger.

Les statuts bafoués, la loi violée, les libertés fondamentales supprimées, les Droits de l'Homme eux-mêmes foulés aux pieds, tout serait possible à la prétendue "souveraineté" de l'assemblée. On voit jusqu'à quelles dérives morales certaines copropriétés sont entraînées.

La fiction de la "souveraineté" de l'assemblée permet au syndic et aux abuseurs qui s'affairent autour de lui d'opprimer et d'exploiter la majorité silencieuse des honnêtes copropriétaires.

IMPORTANT. - Travaux ordonnés par le syndic.

On sait que les travaux doivent être votés par l'assemblée générale dûment informée du but poursuivi et des offres reçues.

Des syndics excipent d'exigences des pompiers le plus souvent imaginaires pour se lancer dans de lourds travaux de sécurité aux coûts exorbitants sans demander l'accord de l'assemblée générale ni même informer les copropriétaires. C'est le secret de polichinelle que dans toutes les copropriétés, les entrepreneurs et fournisseurs versent des commissions au syndic. C'est tellement entré dans les moeurs que les commissions sont versées même lorsqu'elles ne sont pas sollicitées.

Pour que des travaux de sécurité soient imposés à la copropriété, il faut tout d'abord un vote de l'assemblée générale, éventuellement un rapport des pompiers qui n'est qu'un simple document d'information sans aucun pouvoir d'injonction, et surtout un arrêté de police pris par le bourgmestre.

L'arrêté du bourgmestre est un acte officiel susceptible d'un recours. Si l'arrêté du bourgmestre viole la loi, le juge l'annulera.

Que dit la loi ? Les législations relatives à la sécurité dans les buildings n'ont aucun effet rétroactif. Ceci signifie qu'aucune réglementation n'est applicable aux bâtiments construits avant 1972. Les normes de sécurité ont fait l'objet d'un arrêté royal du 7 juillet 1994. Elles ne sont applicables qu'aux bâtiments nouveaux construits à partir de cette date.

Comme les normes de sécurité en vigueur ont toujours obligatoirement été appliquées aux buildings au moment de leur construction, l'argument de la sécurité pour effectuer des travaux est un prétexte dilatoire invoqué pour inquiéter et pour tromper.

JURISPRUDENCE. - Encore un conflit d'intérêt.

Un syndic impliquait une ACP dans de multiples procès sous les prétextes les plus anodins en confiant ces affaires à un avocat qui n'était autre que son épouse.

Le syndic était ainsi client et fournisseur, situation condamnée par une jurisprudence constante. La théorie traditionnelle du mandat interdit en effet à un mandataire de se porter contrepartie.

Désireux de mettre fin aux multiples procès intentés à grands frais au nom de l'ACP et sans aucun profit, un copropriétaire soumis le cas au tribunal.

Il fut débouté. Le juge estima que la conduite du syndic était non seulement licite mais aussi ressortait d'une saine gestion et ne pouvait aucunement être regardée comme entachée de conflits d'intérêts.

Ainsi donc, un acte interdit dans le chef de la population est autorisé lorsqu'il est accompli par un syndic.

Il faut le savoir.

PROPOSITION (10). - Le détournement des commissions.

Le projet de loi du député Olivier Hamal contient un article 577-8, § 4, 15°, imposant aux syndics de fournir la liste des copropriétaires à première demande. Les syndics sont soucieux de conserver le monopole de la communication avec les copropriétaires. C’est pourquoi ils refusent le plus souvent d’accéder à une demande de cette sorte.

Le député Olivier Hamal a commencé d’engranger des résultats en contraignant des syndics à communiquer la liste et les coordonnées de leurs copropriétaires. Olivier Hamal aurait même convaincu l’IPI de reconnaître le bien-fondé de sa démarche sans cependant l’amener à inciter ses membres à respecter ce point de leur déontologie.

Cependant, comme tout le monde peut obtenir les coordonnées d’un ou de plusieurs copropriétaires en s’adressant au cadastre, on mesure l’inanité de la position des syndics et de l’IPI selon laquelle leur refus persistant ne viserait qu’à protéger la vie privée des copropriétaires.

Mais, un autre problème beaucoup plus grave se pose dans la plupart des copropriétés. Les syndics reçoivent des commissions de presque tous les fournisseurs. Ils ont donc tendance à multiplier les travaux et à choisir le fournisseur qui présente le devis le plus élevé. Ces commissions sont des revenus de la copropriété et les syndics, en les conservant, commettent des détournements de fonds.

La loi doit interdire explicitement aux syndics de recevoir des commissions sans les ristourner à la copropriété.

JURISPRUDENCE. - La T.V.A. sur les honoraires des syndics (bis).

A la demande générale et pour satisfaire les lecteurs étonnés ou intrigués, voici un complément à la jurisprudence publiée sur ce blog le lundi 21 avril 2008.

Il convient de préciser :

- que l'affaire a été jugée en 1re Instance ;
- qu'elle a fait l'objet d'un appel qui a confirmé la sanction ;
- que l'avocat spécialisé en Cassation a in extremis refusé d'introduire le pourvoi en déclarant ex abrupto qu'il n'y avait pas matière à cassation.

C'est ainsi que la justice est rendue en Belgique.

JURISPRUDENCE. - La T.V.A. sur les honoraires des syndics.

En application de la 6^e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, la T.V.A. sur les honoraires des syndics a été supprimée en Belgique à partir du 1^er août 1995, date d'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété.

Cette suppression a fait l'objet d'une circulaire de l'administration de la T.V.A., d'une instruction adressée à tous les syndics par l'I.P.I., d'une quantité d'articles et de livres rédigés par les meilleures plumes spécialisées en copropriété, d'un commentaire clair et précis du ministre des Finances Reynders en réponse à la question d'un parlementaire. L'unanimité des autorités compétentes, qu'elles soient professionnelles, juridiques ou politiques ont toutes conclu que la T.V.A. ne peut plus être appliquées sur les honoraires des syndics à partir du 1^er août 1995.

Comme un syndic continuait à facturer de la T.V.A. sur ses honoraires après le 1^er août 1995, un copropriétaire demanda au tribunal de constater l'infraction et de condamner le syndic à rembourser la T.V.A. indûment portée en compte.

Le juge débouta le plaignant et le condamna à des indemnités pour poursuites téméraires et vexatoires au motif qu'un copropriétaire ne pouvait pas prétendre dicter au gestionnaire de la copropriété une mesure qui ne relevait pas de sa compétence mais de la décision du seul syndic.

Ainsi donc, la preuve est faite qu'aucune confiance, aucun crédit ne peuvent être accordés ni à la loi sur la copropriété de 1994 ni aux Directives du Conseil des Communautés européennes ni aux circulaires de l'administration de la T.V.A. ni aux instructions écrites de l'I.P.I. ni aux articles ni aux livres rédigés par des juristes spécialisés ou des professeurs des universités ni aux réponses que le ministre des Finances Reynders apporte aux questions posées par les parlementaires.

JURISPRUDENCE. - Du noir à tous les étages.

L'absence de tout contrôle sur les activités des copropriétés est une incitation aux dérives.

Ainsi, un syndic et son Conseil de gérance avaient rémunéré en noir un comparse avec les fonds de la copropriété. Echelonnés pendant des mois, les paiements avaient atteint environ 35.000 euros.

Refusant de participer contre son gré à une fraude fiscale et sociale, un copropriétaire rassembla des preuves décisives et demanda au tribunal de condamner ces pratiques.

Le juge débouta le copropriétaire en considérant qu'il était sorti de son rôle et que les actes de la gestion ne visaient pas à tromper qui que ce soit ni à favoriser un comparse mais à faire des économies.

Le copropriétaire remit alors le dossier à Monsieur Hervé Jamar, secrétaire d'Etat chargé de la répression des fraudes. Monsieur Jamar accusa réception et répondit qu'il traitait l'affaire. Mais il ne fit rien.

On peut donc conclure que si le travail en noir est lourdement sanctionné par exemple dans l'horeca ou la construction, il est par contre autorisé en copropriété et même encouragé.

UN FREMISSEMENT. - Dernières nouvelles du front.

Le projet révisant la loi scélérate de 1994 sur la copropriété fait du bruit dans Landerneau. Les syndics sont en effervescence.

L'auteur du projet de loi, Olivier Hamal, a entrepris des consultations en vue d'améliorer son texte. Il a remis à l'étude les nombreux problèmes que la loi de 1994 a laissés sans solutions et qui ont fait les beaux jours des exploiteurs.

Le député Olivier Hamal avance sur des œufs car la clique des syndics est à l'ouvrage.

Les gros bras de l' ****, de ******** et même de l' *** ont mobilisé leurs troupes et se préparent à livrer bataille pour vider le projet Hamal de sa substance et conserver les privilèges exorbitants qu'ils ont retirés de la loi de 1994.

La loi Hamal connaîtra-t-elle le sort du projet Nyssens que les syndics ont d'ores et déjà envoyé au cimetière des illusions ?

Mais, même si les copropriétaires perçoivent comme un frémissement, peut-être un espoir dans leur huis clos, ils sont dans l'expectative et restent vigilants.

JURISPRUDENCE. - Un copropriétaire accapareur.

Un copropriétaire s'était emparé d'une partie du palier jouxtant son appartement. Il avait fermé à clé une porte palière, installé un œilleton et déplacé sa sonnette depuis la porte de son appartement jusqu'à l'extérieur de la porte palière, confisquant ainsi plusieurs mètres carrés de la propriété commune.

Si tous les copropriétaires se conduisaient avec le même sans-gêne, chacun s'emparant de la partie des communs qui lui convient le mieux, ce serait la foire d'empoigne et les conflits se multiplieraient à l'infini dans ce far west où ni la loi ni aucun règlement ne tempéreraient les convoitises des plus forts.

Dépossédé de ce bien collectif, un copropriétaire a demandé au tribunal de rétablir la légalité et de contraindre le copropriétaire accapareur à restituer à la communauté le palier illégalement confisqué.

La justice l'entendit tout autrement. Malgré l'évidence du viol des statuts et l'appropriation arbitraire opérée par le copropriétaire accapareur, le juge justifia l'injustifiable dans le style sibyllin qu'affectionnent les juristes pour détourner le sens des mots et leur faire dire le contraire de ce qu'ils signifient. Il débouta le copropriétaire plaignant avec des attendus humiliants.

Il faut toutefois préciser que le copropriétaire accapareur est un magistrat.

ENCORE LA LISTE DES COPROPRIETAIRES.

Les syndics ont une telle peur d'une entente des copropriétaires sur la gestion qu'ils font tout pour l'empêcher. En particulier, ils refusent contre les statuts et la loi, et en dépit d'une jurisprudence constante, de communiquer la liste des copropriétaires ainsi que leurs coordonnées aux demandes qui leur sont adressées.

Bien qu'appartenant à l'ACP (Association des Copropriétaires) les membres n'auraient pas le droit de se connaître entre eux. C'est comme si on interdisait la publication de la liste des sociétaires d'un cercle de bridge. Ou la liste des équipiers du club de football qui jouent ensemble au moins une fois par semaine. Selon les syndics, la protection de la vie privée interdirait aux membres d'une association (de copropriétaires) d'entrer en contact les uns avec les autres.

Est-ce encore une histoire belge ?

Pas vraiment. Car l'intérêt du syndic sera de mettre obstacle à la communication de la liste pour rendre difficile les prises de conscience des couacs du gestionnaire. Il va donc refuser et attendre. Le copropriétaire demandeur se lassera ou bien, s'il est fort courageux ou même téméraire, il ira en justice. Dans ce dernier cas, le tribunal lui donnera raison mais seulement quelques années plus tard. Le syndic sera condamné à fournir la liste mais pas à autre chose. Il n'encourra aucune sanction spécifique. Il pourra alors, chose vue, fournir une liste obsolète et tout à fait inexploitable ou il refusera de se plier à la sentence. Et le copropriétaire demandeur repartira en justice pour une nouvelle aventure onéreuse et de longue, très longue haleine.

A condition que le juge soit de bonne composition, l'astuce pour contraindre le syndic à fournir la liste actualisée consisterait à le citer en référé et à demander une astreinte par jour de retard. Mais il faut admettre qu'un syndic qui refuse de fournir la liste des copropriétaires doit être remplacé car il a décidément manqué son test d'aptitude. Il n'est pas digne de confiance.

JURISPRUDENCE. - Intérêts de retard et pénalités.

Un syndic confisquait à son profit les amendes et pénalités qu'il infligeait aux copropriétaires mauvais payeurs.

Un copropriétaire courageux cita le syndic en justice en demandant sa condamnation et la restitution des sommes détournées.

Sans se départir de son aplomb, le syndic eut recours à une astuce. Comme la plupart de ses confrères, ce syndic avait plus d'un tour dans son sac. Il ajouta simplement quelques lignes au dernier procès-verbal de l'assemblée qu'il présenta comme une décision qui l'autorisait à s'indemniser du montant des amendes et pénalités.

Evidemment, ce point ne figurait pas à l'ordre du jour et il n'avait nullement été débattu en séance. Le copropriétaire plaignant estimait qu'une ruse aussi grossière n'avait aucune chance d'aboutir.

Mal lui en prit cependant. Le juge complice accepta avec bonne grâce le justificatif du syndic et, après avoir admonesté le copropriétaire un peu naïf, il le débouta et le condamna aux dépens.

Et comme ceci est arrivé, alors tout est possible. Les syndics sont intouchables et il faut le savoir.

PROPOSITION (9). - La chasse aux procurations.

De longue date, les procurations ont fait l'objet d'un intense trafic dans les copropriétés. Par le pouvoir qu'elles donnent à leurs détenteurs, elles sont accumulées par certains avec l'avidité d'écureuils amassant des noisettes.

Même lorsque des conditions restrictives sont édictées, le spécialiste qu'est le syndic évite tous les pièges. Pour compléter les procurations déjà détenues par ses partisans et les membres de son Conseil de gérance, le syndic utilise un procédé simple mais assez scandaleux même s'il est habituel. Il contacte les copropriétaires en sélectionnant de préférence les personnes âgées et intimidables. Il sonne aux portes ; sollicite les procurations ; alterne sourires et menaces voire même pire encore puis dicte à ses malheureuses victimes le texte de la cession de leurs droits. Les procurations sont finalement distribuées à des personnes sûres et le syndic dispose d'une majorité avant l'ouverture de la séance.

Il faut abolir le système malsain des procurations.

PROPOSITION (8). - S'abstenir n'est jamais approuver.

Voter en copropriété peut prendre des formes variées selon le syndic : on votera à mains levées ou par bulletins secrets ou nominativement. Il faut savoir que ces méthodes diverses n'empêchent nullement le bourrage des urnes par le syndic industrieux et inventif.

Le syndic ne manque pas de repérer les copropriétaires audacieux qui osent émettre un vote négatif. Ces contestataires s'attireront des commentaires désobligeants au cours de l'assemblée et porteront désormais le stigmate de mauvais copropriétaires. Ils pourraient aussi recevoir des coups de téléphone menaçants et même être victimes de voies de fait tels que pneus crevés et autres intimidations.

Comme la plupart des copropriétaires ne sont pas téméraires, ceux qui osent ne pas suivre les directives du syndic s'abstiennent courageusement, expliquant qu'ils hésitent sans oser dire qu'ils ont peur.

Les votes d'abstention sont toujours des votes négatifs.

PROPOSITION (7). - Un nuisible à éliminer.

Exutoire pour frustrés, le Conseil de gérance est la tribune d'où les vaniteux s'exercent à l'autorité. Adulés par le syndic, les membres du Conseil de gérance lui serviront de couverture lorsque ses manœuvres tourneront mal.

Mais, par delà l'anecdote, le danger principal réside dans l'accès au Conseil de gérance de titulaires de certaines professions dont la participation n'est jamais exemptes d'arrières pensées : avocats, entrepreneurs, magistrats.

Dès lors qu'une profession juridique est représentée au Conseil de gérance, aucun recours en justice n'a plus aucune chance d'aboutir. L'esprit de corps des acteurs judiciaires jouera à plein.

Le syndic s'appuie sur les membres influents de son Conseil de gérance. Il leur sert la soupe à condition qu'ils ferment les yeux sur ses petites combinaisons. Entre gens importants, l'estime réciproque se manifeste par un échange de bons procédés.

Il faut supprimer le Conseil de gérance.

PROPOSITION (6). - On ne peut payer pour être battu.

Lorsqu'un copropriétaire est appelé en justice, il doit faire face à l'avocat de l'ACP qui demandera sa condamnation.

En réalité, tout le monde sait que l'ACP n'y est pour rien et que son avocat est celui du syndic.

La loi de 1994 est tellement perverse qu'elle impose au copropriétaire en justice de payer sa quote-part dans les honoraires de l'avocat de son adversaire, qu'il s'agisse du conseil de l'ACP ou du syndic.

Il doit s'agir d'un cas unique dans les annales millénaires de la justice : qu'il gagne ou qu'il perde, le plaignant est tenu de payer l'avocat de son adversaire.

C'est sans doute une blague belge. Mais elle ne fait pas rire.

Il faut que le copropriétaire en justice soit exonéré de sa quote-part dans la charge des honoraires de l'avocat de son adversaire.

PROPOSITION (5). - Une profession exclusive de toute autre.

La profession de syndic est très rémunératrice. C'est pourquoi elle est squattée par nombre de pique-assiettes : architectes, avocats, et beaucoup d'autres.

On retiendra la plaidoirie cocasse des avocats : "Considérant que l'exercice de la profession de syndic de biens immobiliers en copropriété est compatible avec les règles de dignité, de probité et de délicatesse qui sont le fondement de la profession d'avocat".

On en reste interdit. S'en remettre à un avocat, c'est introduire le renard dans le poulailler. Il pillera la copropriété avec dignité, probité et délicatesse. L'avocat étranglera les poules sans qu'elles puissent caqueter.

Mais ce sont les syndics les premiers cumulards. Ils sont aussi agents immobiliers, courtiers en assurances, intermédiaires financiers, agents d'affaires, entrepreneurs, commissionnaires, représentants. De nouvelles professions s'ajoutent sans cesse à une liste très longue.

Tout ce petit monde mange à plusieurs râteliers. Les abus s'ajoutent aux abus et les profits aux profits.

La loi doit imposer au syndic de n'exercer aucune autre profession.

PROPOSITION (4). - Le syndic dans le box.

Le paradoxe des copropriétés est que la justice condamne toujours un innocent comme l'ACP ou un copropriétaire et qu'elle disculpe toujours le seul vrai coupable : le syndic.

Le rôle délétère des syndics, leur vénalité congénitale, leur malhonnêteté foncière empoisonnent les copropriétés sans que rien ni personne ne semble en mesure de modérer l'appât du gain de ces Gargantuas.

C'est toujours l'innocente ACP qui est poussée devant le tribunal alors que le syndic, le vrai coupable, n'est jamais inquiété.

C'est une nouvelle et désastreuse conséquence de la loi de 1994 qu'il faut encore et toujours dénoncer.

C'est le syndic, c'est lui dont l'ombre s'étend sur toute la copropriété ; c'est lui qui convoque l'assemblée qu'il domine de ses procurations ; c'est lui qui rédige et maquille aussi bien l'ordre du jour que le procès-verbal ; c'est lui qui manipule les votes et bourre les urnes ; c'est toujours lui qui houspille les copropriétaires ou les menace ou les moleste même ; c'est encore lui qui décide souverainement des travaux et de leur prix ; c'est enfin lui qui traficote la comptabilité. Le syndic règne et gouverne. Sans contrôle et sans frein, il est craint. Il n'a devant lui que des louangeurs qui le flattent et des poltrons qui se taisent.

Il faut que le syndic, et lui seul, soit incriminé et sommé de s'expliquer en justice quel que soit le problème soulevé dans la copropriété car il en est toujours la cause.

PROPOSITION (3). - Une vraie comptabilité.

La comptabilité des copropriétés est un foutoir indigne de la buvette d'un club de football de Régionale.

Ceci n'est pas l'effet du hasard ou d'une désinvolture coupable mais relève d'une volonté de dissimuler, d'empêcher le contrôle, de conserver le monopole de l'information financière.

Aucune comparaison, aucune statistique ne peuvent être entreprises entre copropriétés. Les syndics eux-mêmes ne peuvent démêler les écheveaux qu'ils ont tressés tant ils ont enchevêtré leurs écritures comptables pour en interdire la vérification.

Il faut que les copropriétés soient soumises aux mêmes obligations que celles imposées aux A.S.B.L. Elles doivent tenir leur comptabilité conformément aux dispositions de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution.

PROPOSITION (2). - Le syndic doit être honnête.

La loi de 1994 énumère une série d'obligations auxquelles le syndic ne peut se soustraire. Mais elle lui octroie par la même occasion des pouvoirs exorbitants.

En cas de faute du syndic, la loi ne prévoit pas la moindre sanction. Tout est donc permis. Et tout arrive en effet.

Le syndic ne peut se plaindre d'être mal traité par la loi puisqu'elle ne lui impose même pas d'être honnête.

Il faut une loi qui sanctionne pénalement, civilement et professionnellement le syndic qui abuse de la confiance placée en lui ou qui contrevient à sa mission.

PROPOSITION (1). - Une loi d'ordre public.

La catastrophe de la loi de 1994 doit être réparée.

Les copropriétaires ne peuvent pas être abandonnés aux manipulations de gestionnaires malhonnêtes.

Les copropriétaires ne peuvent pas être dépossédés de leur droit de regard sur la gestion de leur patrimoine.

Les juges ne peuvent pas faire dire aux lois le contraire de ce qu'elles prescrivent et faire passer de prétendues coutumes avant la loi ; ils ne peuvent pas donner à des textes clairs des interprétations amphigouriques ou controuvées ; ils ne peuvent pas assortir leurs jugements de commentaires humiliants ou même insultants.

Il faut une loi d'ordre public de stricte interprétation.

UNE LOI PARTIALE.

1994 fut une année funeste pour les copropriétés. Le 30 juin était publiée la loi modifiant les dispositions du Code civil qui allait coûter des millions d'euros aux malheureux copropriétaires et permettre aux syndics indélicats de s'enrichir en toute impunité.

La sénatrice Clotilde Nyssens a déposé un projet de loi prétendument destiné à remédier aux nombreuses lacunes de la loi de 1994. Bien qu'elle ait organisé une réunion pour entendre les doléances des copropriétaires, elle s'est montrée très négative quant à leurs propositions. Tout à l'avantage des syndics qui n'en demandaient pas tant, le projet Nyssens aggrave le déséquilibre entre gestionnaires et copropriétaires menacés d'être frappés d'incapacité légale.

Sans doute atterré par le côté unilatéral du projet Nyssens, le député liégeois Olivier Hamal a entrepris de rédiger un autre projet de modifications de la loi de 1994. On ne peut rien en dire pour le moment puisqu'on n'en connaît rien encore mais, comme le député Hamal est aussi vice-président du SNP, un organisme rassemblant des copropriétaires mais qui s'est montré dans le passé -et encore très récemment dans un article de son journal "Le Cri"- très perméable aux thèses des syndics, il convient d'être circonspect.

UNE LOI "IMPERATIVE".

La loi sur la copropriété est "impérative".

Voilà assurément une bonne nouvelle. Lorsqu'on rencontre le mot "impératif", on entend le son du clairon sonnant la charge. Il s'agit d'un ordre, d'une obligation, d'un commandement.

La loi sur la copropriété s'appliquerait donc à travers tout, dans tous les cas.

D'ailleurs, c'est bien ce qu'assure avec une précision cartésienne le Lexique français des termes juridiques Dalloz (15e édition) : "Impérative : caractérise la disposition législative ou réglementaire qui ne peut pas être écartée par une volonté individuelle contraire".

La cause est donc entendue.

Que non pas !

Le langage juridique en Belgique prétend à l'excellence même s'il est parfois plus qu'original et même surprenant voire inquiétant.

Le décodage du mot "impératif" conduit à le traduire en Belgique par "non impératif" ou d'employer le mot "subsidiaire" ou "accessoire" plutôt que "obligatoire". On peut en être étonné, et même indigné, mais nombre d'avocats s'y sont trompés eux-mêmes alors qu'à les entendre ils connaissent tout mieux que tout le monde.

En copropriété, il faut invoquer explicitement la loi pour qu'elle s'applique, sinon elle est réputée non écrite.

En copropriété, on fait son marché. On applique la loi ou on l'ignore, au choix.

C'est sans doute cela qu'on appelle l'Etat de droit.

ORGANE VS MANDATAIRE.

Le syndic est un organe de la copropriété. Mais la loi (art. 577-8, § 1er, entre autres) s'étend sur le mandat du syndic qui serait donc aussi mandataire.

Les juristes s'affrontent sur l'exacte signification des termes "organe" et "mandataire" qui, si l'on s'en laisse accroire, ne sauraient être confondus sans entraîner de graves conséquences.

Alors que le "mandataire" est défini dans le Code civil, le mot "organe" ne l'est pas. Certains en tirent des conclusions radicales que contestent d'autres spécialistes non moins savants.

On pourrait suggérer à ce panier de crabes de s'exprimer en français plutôt qu'en baragouin.

LE SYNDIC ET LE NOTAIRE.

En cas de transmission de la propriété d'un bien, la loi du 30 juin 1994 impose au syndic de communiquer au notaire instrumentant la situation financière, les frais et les dettes liées au bien transmis.

La loi précise à l'art. 577-11, § 1er, al. 6 : "A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci".

Mais, alors que l'inaction du syndic peut avoir de graves conséquences pour l'une des parties, aucune sanction ni même une réprimande ou la moindre observation n'est prévue.

On est tenté de parier que le véritable rédacteur de cette loi est un syndic.

Pourquoi donc communiquerait-il au notaire les renseignements qu'on lui demande ?

LE CONSEIL DE GERANCE.

Une copropriété est composée de plusieurs organismes : le syndic, le Conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires (ACP). Les responsabilités s'en trouvent apparemment tellement diluées que la justice a renoncé de longue date à en dénouer l'écheveau comme de récents arrêts l'ont encore démontrés.

Alors que le syndic devrait être seul responsable, il ne l'est jamais. Il contrôle aussi bien l'assemblée que l'ACP et il a soin de mêler le Conseil de gérance à toutes ses entreprises pour ne jamais apparaître seul sur le devant de la scène.

Le Conseil de gérance possède comme l'appendice vermiculaire une propriété remarquable : l'inutilité.

Même si la loi ne lui reconnaît aucun pouvoir de décision, le Conseil de gérance est le lieu où s'établit une hiérarchie des vanités. Encouragé par le syndic qui divise pour régner, le désir de puissance de quelques-uns empoisonne les relations entre les copropriétaires. En professionnel aguerri qui a le sens de ses intérêts, le syndic s'assure le concours du Conseil de gérance en lui comptant les deniers de Judas, bakchich que les petits chefs corrompus reçoivent comme une reconnaissance de leur importance.

Mouche du coche, inutile mais aussi dangereux, le Conseil de gérance doit être supprimé.

LE SYNDIC.

Il suffit de lire la loi du 30 juin 1994 (Art. 577-8, § 5) : "Le syndic est seul responsable de sa gestion".

Le poids des problèmes de la copropriété repose donc sur les épaules du syndic. Il faut qu'il soit bien fort pour supporter une telle charge alors que les foudres de la loi semblent le menacer et s'accumuler sur sa tête.

Il n'en est rien cependant. Si la loi désigne le responsable, elle ne prévoit aucune sanction en cas de faute. Dès lors, l'occasion faisant le larron, le syndic ne peut que céder à la tentation. Quels que soient ses actes : escroqueries et détournements de fonds, menaces et voies de fait, abus de confiance et malversations en tous genres, et tous ces petits larcins qui sont le quotidien des copropriétés, non seulement il s'en tire toujours par une pirouette mais il trouve invariablement un juge pour l'applaudir.

En copropriété, la loi est une farce. Si le syndic est appelé à la cause, il est invariablement blanchi. Ce sont toujours les copropriétaires qui sont chicaneurs et procéduriers ou le Conseil de gérance qui n'a pas fait son travail ou l'assemblée qui a pris la mauvaise décision. Dans ce jeu de dupes, le syndic se posera en victime et le juge, qui aura compris le clin d'œil, s'empressera de l'innocenter.

Maître après Dieu, et même avant, le syndic peut tout.

Le syndic est l'homme sans qui la vie en copropriété serait heureuse et sans souci. C'est aussi l'homme avec qui la vie en copropriété est un perpétuel tourment.

Toujours affamé, jamais rassasié, le syndic a de l'estomac.