Il paraît utile d'insister un peu sur l'intérêt d'un contrôle effectif sur les comptes, seul procédé que la nouvelle loi sur la copropriété met à la disposition des copropriétaires pour juguler un tant soit peu la cupidité des syndics.
Le contrôle est largement une affaire technique que l'expert maîtrise parfaitement. La comptabilité des copropriétés est simple et il est très malaisé de compliquer ce qui ne l'est pas. On ne trompe pas facilement le chien pisteur qui flaire la fraude. Les comptes des syndics sont toujours parsemés des mêmes petits pièges dont les experts connaissent évidemment tous les ressorts.
Le commissaire aura été sélectionné par l'assemblée et non pas par le syndic ou le conseil de copropriété. Ceux-ci pourraient avoir intérêt à circonvenir la copropriété en choisissant un parent ou une relation d'affaires ce qui retirerait au commissaire un de ses principaux attributs : l'indépendance.
Il se pourrait ainsi que l'expert soit corrompu, mais aussi qu'il fasse mal son travail ou qu'il néglige d'examiner les remarques des copropriétaires avec l'attention nécessaire. Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à déposer plainte contre l'expert auprès de son Institut professionnel. Celui-ci est outillé pour mettre de l'ordre dans la profession, pour sanctionner et ramener au bercail les brebis égarées.
Car il faut se rendre à l'évidence : le syndic fera tout pour contrecarrer et saboter le travail de l'expert.
Le prix des prestations de l'expert reste bien en deçà des magouilles et malversations dont la copropriété supporte la charge sans protester et dont la source se trouve dans le sentiment d'impunité du syndic, conséquence de l'incompétence ou de la négligence des copropriétaires.
La présence du commissaire est requise à l'assemblée qui débattra de son rapport. Il est en effet nécessaire qu'il soit présent pour répondre aux questions des copropriétaires.
L'expert conclura son rapport par la formule consacrée qui engage sa responsabilité mais qu'il nuancera de manière à bien cerner la réalité : "Le commissaire déclare que les informations qu'il a reçues sont exactes et complètes ; que, après vérification, il certifie que les comptes du syndic et les deux rapports du Conseil de copropriété donnent une image fidèle de la situation financière et de la gestion de la copropriété, de ses avoirs, de ses dettes et de ses engagements".
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lundi 28 février 2011
lundi 21 février 2011
Le contrôle des comptes (1).
Art.577-8/2 de la loi 2010 sur la copropriété : "L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété".
Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.
Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.
Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.
Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.
Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.
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Même si l'énoncé est imprécis, incomplet, et s'il prête à confusion comme la plupart des sujets dont s'occupent les profanes qui nous gouvernent, il reste que les comptes doivent être contrôlés et que ce contrôle est maintenant obligatoire.
Le commissaire devra vérifier :
1.- que les règles de la comptabilité (qui sont d'ordre public) et que le plan comptable sont appliqués selon les prescriptions de la loi du 17 juillet 1975 ;
2.- que les comptes ont été ouverts en conformité avec le bilan de l'exercice précédent ;
3.- que les dépenses sont conformes aux décisions de l'assemblée générale ;
4.- que la gestion répond aux normes de prudence et d'honnêteté ;
5.- que les comptes correspondent aux pièces contenues dans les facturiers des entrées, dans les facturiers des sorties, dans les journaux financiers et des opérations diverses ;
6.- que le journal centralisateur a été mouvementé et qu'il assure l'irréversibilité des écritures ;
7.- que la répartition des charges et l'imputation des produits sont conformes à la loi et aux statuts.
La mission du commissaire ne se limite pas à ces quelques points. Il devra aussi :
1.- solliciter l'ensemble et chacun des copropriétaires aux fins d'obtenir d'eux les informations, remarques et observations qu'ils auraient faites dans le cours de l'exercice et qui lui seraient utiles pour accomplir sa mission avec efficacité ;
2.- interroger le syndic quant aux commissions qu'il pourrait avoir reçues et aux conflits d'intérêt qui auraient pu l'influencer dans la gestion de la copropriété.
Le commissaire établit un rapport écrit sur son contrôle ; il détaille la manière dont il a effectué son travail et s'il a obtenu les informations qu'il a demandées ; il certifie (ou refuse de certifier) que la comptabilité et les comptes de la copropriété ont été établis (ou non) avec sincérité et bonne foi, qu'ils donnent (ou ne donnent pas) une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats.
Le commissaire est responsable financièrement et pénalement du contenu de son rapport et, par conséquent, de son jugement sur la comptabilité et la gestion. C'est pourquoi il est assuré pour se couvrir en cas de problème.
Le règlement de copropriété ne peut réduire l'étendue ni mentionner la manière dont le contrôle doit être mené. Celui-ci relève de la déontologie et de la conscience du contrôleur. Mais le règlement de copropriété peut indiquer les obligations (comme l'indépendance et l'honnêteté) ou les compétences (comme la connaissance de la comptabilité et les références professionnelles) du contrôleur.
Il va de soi que le contrôle des comptes n'est pas à la portée de l'amateur même éclairé. La technicité et la compétence que requiert ce travail ainsi que l'autorité dont le contrôleur doit faire preuve justifient à eux seuls le monopole que la loi a limité aux professionnels du chiffre que sont les experts comptables et les réviseurs.
Si le contrôle devait être accompli autrement que selon le protocole dont les grandes lignes viennent d'être rappelées, il perdrait non seulement toute crédibilité mais aussi toute utilité car il ne pourrait être approuvé par des copropriétaires normalement doués voire même sous-doués. En cas de pseudo-contrôle, comme un lobby bien connu va tenter d'en organiser un peu partout, on devra conclure que non seulement la loi est une nouvelle fois bafouée mais que les comptes et la gestion sont abandonnés sans recours à l'omniscience du syndic sinon à son omnipotence.
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lundi 7 février 2011
Mandataire vs organe.
La documentation relative à la copropriété a abondamment traité du syndic et discouru longuement quant à savoir s'il était un mandataire ou un organe ou à quelles occasions il était ceci ou cela. Le syndic pouvait changer de peau selon les circonstances et les intérêts des uns ou des autres.
En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.
Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.
Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.
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En réalité, le débat n'a existé que dans les cerveaux dérangés de quelques chicaneurs.
Le Code civil déclare que le syndic est un mandataire. Il n'est jamais un organe selon la loi.
Le syndic serait considéré comme un organe par la T.V.A., seulement et uniquement pour des considérations fiscales.
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