PROPOSITION (7). - Un nuisible à éliminer.

Exutoire pour frustrés, le Conseil de gérance est la tribune d'où les vaniteux s'exercent à l'autorité. Adulés par le syndic, les membres du Conseil de gérance lui serviront de couverture lorsque ses manœuvres tourneront mal.

Mais, par delà l'anecdote, le danger principal réside dans l'accès au Conseil de gérance de titulaires de certaines professions dont la participation n'est jamais exemptes d'arrières pensées : avocats, entrepreneurs, magistrats.

Dès lors qu'une profession juridique est représentée au Conseil de gérance, aucun recours en justice n'a plus aucune chance d'aboutir. L'esprit de corps des acteurs judiciaires jouera à plein.

Le syndic s'appuie sur les membres influents de son Conseil de gérance. Il leur sert la soupe à condition qu'ils ferment les yeux sur ses petites combinaisons. Entre gens importants, l'estime réciproque se manifeste par un échange de bons procédés.

Il faut supprimer le Conseil de gérance.

PROPOSITION (6). - On ne peut payer pour être battu.

Lorsqu'un copropriétaire est appelé en justice, il doit faire face à l'avocat de l'ACP qui demandera sa condamnation.

En réalité, tout le monde sait que l'ACP n'y est pour rien et que son avocat est celui du syndic.

La loi de 1994 est tellement perverse qu'elle impose au copropriétaire en justice de payer sa quote-part dans les honoraires de l'avocat de son adversaire, qu'il s'agisse du conseil de l'ACP ou du syndic.

Il doit s'agir d'un cas unique dans les annales millénaires de la justice : qu'il gagne ou qu'il perde, le plaignant est tenu de payer l'avocat de son adversaire.

C'est sans doute une blague belge. Mais elle ne fait pas rire.

Il faut que le copropriétaire en justice soit exonéré de sa quote-part dans la charge des honoraires de l'avocat de son adversaire.

PROPOSITION (5). - Une profession exclusive de toute autre.

La profession de syndic est très rémunératrice. C'est pourquoi elle est squattée par nombre de pique-assiettes : architectes, avocats, et beaucoup d'autres.

On retiendra la plaidoirie cocasse des avocats : "Considérant que l'exercice de la profession de syndic de biens immobiliers en copropriété est compatible avec les règles de dignité, de probité et de délicatesse qui sont le fondement de la profession d'avocat".

On en reste interdit. S'en remettre à un avocat, c'est introduire le renard dans le poulailler. Il pillera la copropriété avec dignité, probité et délicatesse. L'avocat étranglera les poules sans qu'elles puissent caqueter.

Mais ce sont les syndics les premiers cumulards. Ils sont aussi agents immobiliers, courtiers en assurances, intermédiaires financiers, agents d'affaires, entrepreneurs, commissionnaires, représentants. De nouvelles professions s'ajoutent sans cesse à une liste très longue.

Tout ce petit monde mange à plusieurs râteliers. Les abus s'ajoutent aux abus et les profits aux profits.

La loi doit imposer au syndic de n'exercer aucune autre profession.

PROPOSITION (4). - Le syndic dans le box.

Le paradoxe des copropriétés est que la justice condamne toujours un innocent comme l'ACP ou un copropriétaire et qu'elle disculpe toujours le seul vrai coupable : le syndic.

Le rôle délétère des syndics, leur vénalité congénitale, leur malhonnêteté foncière empoisonnent les copropriétés sans que rien ni personne ne semble en mesure de modérer l'appât du gain de ces Gargantuas.

C'est toujours l'innocente ACP qui est poussée devant le tribunal alors que le syndic, le vrai coupable, n'est jamais inquiété.

C'est une nouvelle et désastreuse conséquence de la loi de 1994 qu'il faut encore et toujours dénoncer.

C'est le syndic, c'est lui dont l'ombre s'étend sur toute la copropriété ; c'est lui qui convoque l'assemblée qu'il domine de ses procurations ; c'est lui qui rédige et maquille aussi bien l'ordre du jour que le procès-verbal ; c'est lui qui manipule les votes et bourre les urnes ; c'est toujours lui qui houspille les copropriétaires ou les menace ou les moleste même ; c'est encore lui qui décide souverainement des travaux et de leur prix ; c'est enfin lui qui traficote la comptabilité. Le syndic règne et gouverne. Sans contrôle et sans frein, il est craint. Il n'a devant lui que des louangeurs qui le flattent et des poltrons qui se taisent.

Il faut que le syndic, et lui seul, soit incriminé et sommé de s'expliquer en justice quel que soit le problème soulevé dans la copropriété car il en est toujours la cause.

PROPOSITION (3). - Une vraie comptabilité.

La comptabilité des copropriétés est un foutoir indigne de la buvette d'un club de football de Régionale.

Ceci n'est pas l'effet du hasard ou d'une désinvolture coupable mais relève d'une volonté de dissimuler, d'empêcher le contrôle, de conserver le monopole de l'information financière.

Aucune comparaison, aucune statistique ne peuvent être entreprises entre copropriétés. Les syndics eux-mêmes ne peuvent démêler les écheveaux qu'ils ont tressés tant ils ont enchevêtré leurs écritures comptables pour en interdire la vérification.

Il faut que les copropriétés soient soumises aux mêmes obligations que celles imposées aux A.S.B.L. Elles doivent tenir leur comptabilité conformément aux dispositions de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution.

PROPOSITION (2). - Le syndic doit être honnête.

La loi de 1994 énumère une série d'obligations auxquelles le syndic ne peut se soustraire. Mais elle lui octroie par la même occasion des pouvoirs exorbitants.

En cas de faute du syndic, la loi ne prévoit pas la moindre sanction. Tout est donc permis. Et tout arrive en effet.

Le syndic ne peut se plaindre d'être mal traité par la loi puisqu'elle ne lui impose même pas d'être honnête.

Il faut une loi qui sanctionne pénalement, civilement et professionnellement le syndic qui abuse de la confiance placée en lui ou qui contrevient à sa mission.

PROPOSITION (1). - Une loi d'ordre public.

La catastrophe de la loi de 1994 doit être réparée.

Les copropriétaires ne peuvent pas être abandonnés aux manipulations de gestionnaires malhonnêtes.

Les copropriétaires ne peuvent pas être dépossédés de leur droit de regard sur la gestion de leur patrimoine.

Les juges ne peuvent pas faire dire aux lois le contraire de ce qu'elles prescrivent et faire passer de prétendues coutumes avant la loi ; ils ne peuvent pas donner à des textes clairs des interprétations amphigouriques ou controuvées ; ils ne peuvent pas assortir leurs jugements de commentaires humiliants ou même insultants.

Il faut une loi d'ordre public de stricte interprétation.

UNE LOI PARTIALE.

1994 fut une année funeste pour les copropriétés. Le 30 juin était publiée la loi modifiant les dispositions du Code civil qui allait coûter des millions d'euros aux malheureux copropriétaires et permettre aux syndics indélicats de s'enrichir en toute impunité.

La sénatrice Clotilde Nyssens a déposé un projet de loi prétendument destiné à remédier aux nombreuses lacunes de la loi de 1994. Bien qu'elle ait organisé une réunion pour entendre les doléances des copropriétaires, elle s'est montrée très négative quant à leurs propositions. Tout à l'avantage des syndics qui n'en demandaient pas tant, le projet Nyssens aggrave le déséquilibre entre gestionnaires et copropriétaires menacés d'être frappés d'incapacité légale.

Sans doute atterré par le côté unilatéral du projet Nyssens, le député liégeois Olivier Hamal a entrepris de rédiger un autre projet de modifications de la loi de 1994. On ne peut rien en dire pour le moment puisqu'on n'en connaît rien encore mais, comme le député Hamal est aussi vice-président du SNP, un organisme rassemblant des copropriétaires mais qui s'est montré dans le passé -et encore très récemment dans un article de son journal "Le Cri"- très perméable aux thèses des syndics, il convient d'être circonspect.

UNE LOI "IMPERATIVE".

La loi sur la copropriété est "impérative".

Voilà assurément une bonne nouvelle. Lorsqu'on rencontre le mot "impératif", on entend le son du clairon sonnant la charge. Il s'agit d'un ordre, d'une obligation, d'un commandement.

La loi sur la copropriété s'appliquerait donc à travers tout, dans tous les cas.

D'ailleurs, c'est bien ce qu'assure avec une précision cartésienne le Lexique français des termes juridiques Dalloz (15e édition) : "Impérative : caractérise la disposition législative ou réglementaire qui ne peut pas être écartée par une volonté individuelle contraire".

La cause est donc entendue.

Que non pas !

Le langage juridique en Belgique prétend à l'excellence même s'il est parfois plus qu'original et même surprenant voire inquiétant.

Le décodage du mot "impératif" conduit à le traduire en Belgique par "non impératif" ou d'employer le mot "subsidiaire" ou "accessoire" plutôt que "obligatoire". On peut en être étonné, et même indigné, mais nombre d'avocats s'y sont trompés eux-mêmes alors qu'à les entendre ils connaissent tout mieux que tout le monde.

En copropriété, il faut invoquer explicitement la loi pour qu'elle s'applique, sinon elle est réputée non écrite.

En copropriété, on fait son marché. On applique la loi ou on l'ignore, au choix.

C'est sans doute cela qu'on appelle l'Etat de droit.

ORGANE VS MANDATAIRE.

Le syndic est un organe de la copropriété. Mais la loi (art. 577-8, § 1er, entre autres) s'étend sur le mandat du syndic qui serait donc aussi mandataire.

Les juristes s'affrontent sur l'exacte signification des termes "organe" et "mandataire" qui, si l'on s'en laisse accroire, ne sauraient être confondus sans entraîner de graves conséquences.

Alors que le "mandataire" est défini dans le Code civil, le mot "organe" ne l'est pas. Certains en tirent des conclusions radicales que contestent d'autres spécialistes non moins savants.

On pourrait suggérer à ce panier de crabes de s'exprimer en français plutôt qu'en baragouin.

LE SYNDIC ET LE NOTAIRE.

En cas de transmission de la propriété d'un bien, la loi du 30 juin 1994 impose au syndic de communiquer au notaire instrumentant la situation financière, les frais et les dettes liées au bien transmis.

La loi précise à l'art. 577-11, § 1er, al. 6 : "A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci".

Mais, alors que l'inaction du syndic peut avoir de graves conséquences pour l'une des parties, aucune sanction ni même une réprimande ou la moindre observation n'est prévue.

On est tenté de parier que le véritable rédacteur de cette loi est un syndic.

Pourquoi donc communiquerait-il au notaire les renseignements qu'on lui demande ?

LE CONSEIL DE GERANCE.

Une copropriété est composée de plusieurs organismes : le syndic, le Conseil de gérance, l'assemblée générale et l'association des copropriétaires (ACP). Les responsabilités s'en trouvent apparemment tellement diluées que la justice a renoncé de longue date à en dénouer l'écheveau comme de récents arrêts l'ont encore démontrés.

Alors que le syndic devrait être seul responsable, il ne l'est jamais. Il contrôle aussi bien l'assemblée que l'ACP et il a soin de mêler le Conseil de gérance à toutes ses entreprises pour ne jamais apparaître seul sur le devant de la scène.

Le Conseil de gérance possède comme l'appendice vermiculaire une propriété remarquable : l'inutilité.

Même si la loi ne lui reconnaît aucun pouvoir de décision, le Conseil de gérance est le lieu où s'établit une hiérarchie des vanités. Encouragé par le syndic qui divise pour régner, le désir de puissance de quelques-uns empoisonne les relations entre les copropriétaires. En professionnel aguerri qui a le sens de ses intérêts, le syndic s'assure le concours du Conseil de gérance en lui comptant les deniers de Judas, bakchich que les petits chefs corrompus reçoivent comme une reconnaissance de leur importance.

Mouche du coche, inutile mais aussi dangereux, le Conseil de gérance doit être supprimé.

LE SYNDIC.

Il suffit de lire la loi du 30 juin 1994 (Art. 577-8, § 5) : "Le syndic est seul responsable de sa gestion".

Le poids des problèmes de la copropriété repose donc sur les épaules du syndic. Il faut qu'il soit bien fort pour supporter une telle charge alors que les foudres de la loi semblent le menacer et s'accumuler sur sa tête.

Il n'en est rien cependant. Si la loi désigne le responsable, elle ne prévoit aucune sanction en cas de faute. Dès lors, l'occasion faisant le larron, le syndic ne peut que céder à la tentation. Quels que soient ses actes : escroqueries et détournements de fonds, menaces et voies de fait, abus de confiance et malversations en tous genres, et tous ces petits larcins qui sont le quotidien des copropriétés, non seulement il s'en tire toujours par une pirouette mais il trouve invariablement un juge pour l'applaudir.

En copropriété, la loi est une farce. Si le syndic est appelé à la cause, il est invariablement blanchi. Ce sont toujours les copropriétaires qui sont chicaneurs et procéduriers ou le Conseil de gérance qui n'a pas fait son travail ou l'assemblée qui a pris la mauvaise décision. Dans ce jeu de dupes, le syndic se posera en victime et le juge, qui aura compris le clin d'œil, s'empressera de l'innocenter.

Maître après Dieu, et même avant, le syndic peut tout.

Le syndic est l'homme sans qui la vie en copropriété serait heureuse et sans souci. C'est aussi l'homme avec qui la vie en copropriété est un perpétuel tourment.

Toujours affamé, jamais rassasié, le syndic a de l'estomac.