La comptabilité d’une copropriété était, sans surprise, du plus mauvais aloi. Elle ne respectait aucune des règles permettant de voir clair dans les comptes. Des dépenses et des prélèvements étaient injustifiés ou dissimulés ainsi que des charges et des produits. Aucune explication satisfaisante ne pouvait jamais être obtenue du syndic. Beaucoup d’autres indices alarmaient les copropriétaires. Ceux-ci étaient loin d’être des béotiens sans être experts en gestion cependant, mais ils étaient suffisamment versés dans les affaires pour comprendre qu’ils étaient floués. Il ressortait que, décidément, les procédés utilisés par le syndic lui assuraient une mainmise personnelle et exclusive sur les finances de la collectivité.
Finalement, après beaucoup de vicissitudes et non moins d’atermoiements, le syndic fut contraint de soumettre sa comptabilité au contrôle d’un réviseur d’entreprises.
L’espoir était grand de voir enfin les négligences et les petits trafics du syndic dévoilés et exposés au grand jour.
Mais le réviseur remit un rapport dans lequel il affirmait avoir contrôlé l’ensemble des comptes et, en conclusion, il certifiait que ceux-ci donnaient une image fidèle de la copropriété, de ses avoirs et de ses dettes, de ses charges et de ses produits ; qu’ils ne contenaient aucune dissimulation ni aucun manquement aux règles. Et pour faire bonne mesure, le réviseur refusa d'assister à l'assemblée générale pour ne pas avoir à répondre aux questions des participants.
La lecture du rapport provoqua un mouvement de stupeur. Mais bientôt, les copropriétaires se rendirent à l’évidence : il y avait forcément une entente entre le réviseur et le syndic. Il était absolument impossible pour un professionnel de bonne foi d’avaliser autant de tripotages. Ils consultèrent un avocat et déposèrent plainte auprès de l’Institut des Réviseurs d’Entreprises, l’organisme gardien de la déontologie des réviseurs et veillant sur leur compétence et leur indépendance. La plainte était accompagnée de plusieurs pages d’un texte serré décrivant en de nombreux points les multiples et graves lacunes de la comptabilité tout en dénonçant l’attitude manifestement déloyale du réviseur.
Après une petite année d’attente, l’I.R.E. rendit son verdict : le réviseur était blanchi de tout soupçon. Les pontes de l’Institut notifiaient aux copropriétaires que le réviseur avait accompli sa tâche en conscience et qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée. Son travail était irréprochable. On ne pouvait douter ni de sa compétence ni de son indépendance. Il avait respecté toutes les règles de la déontologie et son honnêteté était sans tache.
Depuis lors, le syndic règne en maître absolu sur la copropriété et sur ses finances.
Cette aventure, aussi triste que dommageable, n’est malheureusement pas unique. Il s’agirait même du sort commun des copropriétés.
Une autre copropriété était en butte aux mêmes difficultés. Un syndic autoritaire et obtus tenait les copropriétaires dans le brouillard et les finances dans le noir absolu.
Un expert comptable fut finalement nommé en assemblée générale et il examina les comptes du syndic. Son rapport fut en tous points semblable dans l’esprit sinon dans la lettre à celui rédigé par le réviseur d’entreprises ci-dessus.
Une réclamation détaillée fut remise à l’Institut des Experts Comptables et celui-ci, au grand scandale des copropriétaires, blanchit complètement son expert.
Ici aussi, le syndic continue de se remplir les poches en toute impunité et même, officiellement, en toute légitimité.
En conclusion, il faut absolument éviter de faire appel à un réviseur d’entreprises ou à un expert comptable externe pour vérifier les comptes d'une copropriété. Il en cuirait aux imprudents.
Une autre conclusion, plus générale, doit aussi être tirée de ces épisodes malheureux et répétés. Quel crédit peut-on accorder aux réviseurs d’entreprises et aux experts comptables externes lorsqu’ils certifient les comptes des entreprises ? Cette question est fort grave et l'expérience des copropriétés est une réponse de poids. L’extraordinaire culbute des banques, qui a coûté tant de milliards aux contribuables et qui fut aussi soudaine que tout à fait imprévue, n’est-elle pas aussi le résultat de l’aveuglement, de l’incompétence sinon du manque d’indépendance des contrôleurs et auditeurs ?
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lundi 2 septembre 2013
lundi 18 février 2013
"... et les Shadoks pompaient..."
Depuis la publication de l’Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la résistance du lobby des mauvais syndics ne s’est pas démentie. Ils ont remué ciel et terre pour conserver leurs privilèges : des comptabilités-fouillis, sans règles, sans plan comptable, sans méthode, sans soin, mais avec un désordre achevé et un embrouillage constant.
Les cris d’écorchés des mauvais syndics ont trouvé un écho dans les journaux et ont débordé sur la blogosphère où leurs trémolos ont soulevé la pitié des websurfeurs.
Devant cette mauvaise foi et cette volonté de dénigrement injustifié, la Commission des Normes Comptable a publié son bulletin numéro 63 consacré au ‘’Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires’’. Ce petit livret contient les textes législatifs de base sur lesquels s’appuie la comptabilité des copropriétés et un exemple chiffré assez magistral sur l’utilisation du PCMN et sur la technique comptable que toutes les copropriétés doivent désormais utiliser. Cet opuscule peut être téléchargé ou obtenu gratuitement à l’adresse suivante : http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64 Bulletin numéro 63 CNC
Cela n’a nullement mis le couvercle sur le chaudron des mauvais syndics. Leur rancœur bout toujours et s’exprime avec aigreur sur tous les supports médiatiques.
Cependant, l’exemple publié par la CNC satisfait aux exigences de pertinence, de simplicité, de transparence et de cohérence que les comptes des ACP devront désormais observer.
Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…
La Commission des Normes Comptables est parfaitement informée des desideratas des syndics mais aussi des plaintes des copropriétaires et de la nécessité d’assainir un secteur économique en friche.
La caractéristique principale et même essentielle des comptes des ACP est leur très grande simplicité par comparaison avec ceux des entreprises même les plus petites. Les professionnels rompus à la gestion et aux comptes des copropriétés savent que n’importe quel logiciel de comptabilité donnera désormais facilement, rapidement et sans cachotteries, des comptes clairs, précis et enfin contrôlables.
Plutôt que de satisfaire le lobby des Shadoks dont les revendications corporatistes ont réussi à faire reporter de plus d’un an la publication de l’Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la Commission des Normes Comptables a choisi de répondre aux souhaits de la foule des copropriétaires. Ceux-ci étaient demandeurs d’un grand changement dans des habitudes délétères. Ils attendaient une comptabilité aux formes claires, aux règles classiques, qui soit lisible et compréhensible par tous.
Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.
Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.
L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.
La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.
Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.
Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des Shadoks où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le Shadok perdait son chemin dans le mélange des chiffres.
Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l’acquisition d’un matériel d’une certaine valeur, des dépenses d’entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc… Ce sont presque toujours des dépenses d’investissements dont la valeur se déprécie au fil des années. Ces informations sont importantes pour les copropriétaires, pour les contrôleurs et pour les observateurs extérieurs. La valeur résiduelle des investissements doit obligatoirement figurer dans le bilan de la copropriété.
Si le fonds de réserve est utilisé à d’autres fins, l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour éviter une accusation légitime d’incompétence voire d'arbitraire.
Dorénavant, les investissements et leurs amortissements feront l’objet d’une attention particulière car ces éléments importants et très fréquents étaient souvent maltraités et même omis dans les comptabilités mal tenues des Shadoks.
Les nouvelles règles de la comptabilité des copropriétés entraînent une modification d’habitudes obstinées voire opiniâtres mais dommageables pour les copropriétaires. On pense aussi à l’obligation d’ouvrir des comptes séparés pour les fonds de roulement et de réserve.
Ces quelques premières pistes de réflexion seront utiles aux contrôleurs pour, dans une première approche, vérifier rapidement la sincérité et la qualité de la comptabilité qu’ils sont appelés à examiner.
Mais les syndics-Shadoks proclament haut et fort qu’ils n’appliqueront ni la nouvelle loi sur la copropriété ni l'Arrêté Royal ni le modèle de comptabilité imposé par le législateur. Ils s'arc-boutent sur leurs privilèges pour dissimuler, visiblement, leur incapacité à assimiler les nouvelles règles et, surtout, leur peur d'être contraint à la transparence. Leur inquiétude est telle qu’ils iront jusqu’à défier la loi. Mais il est vrai aussi que les juges ont toujours été plus que bienveillants à leur égard.
Dans sa volonté de plaire aux Shadoks, la magistrature ira-t-elle jusqu’à violer la loi au risque d’être accusée de forfaiture ? On n'ose le croire.
En conclusion, la plus haute autorité du pays en matière de comptabilité, la Commission des Normes comptables dont le prestige est sans rival, est vilipendée par les Shadoks qui n’ont pas de mots assez durs à son encontre. Mais cela se fait à la manière Shadoks : une incompétence totale jointe à des prétentions ridicules.
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Les cris d’écorchés des mauvais syndics ont trouvé un écho dans les journaux et ont débordé sur la blogosphère où leurs trémolos ont soulevé la pitié des websurfeurs.
Devant cette mauvaise foi et cette volonté de dénigrement injustifié, la Commission des Normes Comptable a publié son bulletin numéro 63 consacré au ‘’Nouveau plan comptable pour les associations des copropriétaires’’. Ce petit livret contient les textes législatifs de base sur lesquels s’appuie la comptabilité des copropriétés et un exemple chiffré assez magistral sur l’utilisation du PCMN et sur la technique comptable que toutes les copropriétés doivent désormais utiliser. Cet opuscule peut être téléchargé ou obtenu gratuitement à l’adresse suivante : http://justice.belgium.be/fr/publications/plan_comptable_copropriete.jsp?referer=tcm:421-206805-64 Bulletin numéro 63 CNC
Cela n’a nullement mis le couvercle sur le chaudron des mauvais syndics. Leur rancœur bout toujours et s’exprime avec aigreur sur tous les supports médiatiques.
Cependant, l’exemple publié par la CNC satisfait aux exigences de pertinence, de simplicité, de transparence et de cohérence que les comptes des ACP devront désormais observer.
Dès lors, on s’interroge sur les cris d’orfraie du lobby des mauvais syndics. Il y a beau temps que ce lobby n’est plus crédible. Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué, pensent ces nouveaux Shadoks. On sait que l’AR et le modèle CNC sont l’expression même de la simplicité ; ce sont les pseudo-comptabilités des nouveaux Shadoks qui n’ont ni queue ni tête. Ce sont leurs improvisations et leurs dissimulations comptables, leurs incessants tripatouillages et leurs manipulations continuelles qui ont contraint le législateur à intervenir. A force de tirer sur le fil…
La Commission des Normes Comptables est parfaitement informée des desideratas des syndics mais aussi des plaintes des copropriétaires et de la nécessité d’assainir un secteur économique en friche.
La caractéristique principale et même essentielle des comptes des ACP est leur très grande simplicité par comparaison avec ceux des entreprises même les plus petites. Les professionnels rompus à la gestion et aux comptes des copropriétés savent que n’importe quel logiciel de comptabilité donnera désormais facilement, rapidement et sans cachotteries, des comptes clairs, précis et enfin contrôlables.
Plutôt que de satisfaire le lobby des Shadoks dont les revendications corporatistes ont réussi à faire reporter de plus d’un an la publication de l’Arrêté Royal sur la comptabilité des copropriétés, la Commission des Normes Comptables a choisi de répondre aux souhaits de la foule des copropriétaires. Ceux-ci étaient demandeurs d’un grand changement dans des habitudes délétères. Ils attendaient une comptabilité aux formes claires, aux règles classiques, qui soit lisible et compréhensible par tous.
Les comptes et le bilan doivent donner une image fidèle de la copropriété, de sa situation financière, de ses avoirs et de ses dettes.
Un observateur extérieur ou l’acheteur d’un appartement s’informera désormais avec exactitude à la lecture des comptes de la copropriété.
L’imposition d’un Plan Comptable Minimum Normalisé avec obligation d’une présentation standard était nécessaire pour garantir la transparence. Toutefois, celle-ci ne saurait être complète sans la mention des investissements pour leur valeur résiduelle.
La lecture du bilan et du compte de résultats permet de porter un jugement sur la qualité de la gestion d’une copropriété ; elle autorise aussi les comparaisons entre copropriétés, les statistiques, la recherche et la mise en évidence de dysfonctionnements.
Par exemple, la lecture des comptes des trois derniers exercices d’une copropriété dans lesquels ne figurerait pas la valeur résiduelle des investissements inspirera à l’observateur comme à l’acheteur d’un appartement une méfiance justifiée.
Tout ceci nous éloigne heureusement du fouillis de la comptabilité habituelle des Shadoks où, jusqu’ici, l’absence de méthode empêchait tout contrôle et où même le Shadok perdait son chemin dans le mélange des chiffres.
Le fonds de réserve doit être utilisé avec prudence. Ce fonds est destiné à financer les grosses réparations, l’acquisition d’un matériel d’une certaine valeur, des dépenses d’entretien périodiques. Il s'agit entre autres : des ascenseurs, des toitures, des peintures des communs, des chaufferies, etc… Ce sont presque toujours des dépenses d’investissements dont la valeur se déprécie au fil des années. Ces informations sont importantes pour les copropriétaires, pour les contrôleurs et pour les observateurs extérieurs. La valeur résiduelle des investissements doit obligatoirement figurer dans le bilan de la copropriété.
Si le fonds de réserve est utilisé à d’autres fins, l’autorisation de l’assemblée générale est requise pour éviter une accusation légitime d’incompétence voire d'arbitraire.
Dorénavant, les investissements et leurs amortissements feront l’objet d’une attention particulière car ces éléments importants et très fréquents étaient souvent maltraités et même omis dans les comptabilités mal tenues des Shadoks.
Les nouvelles règles de la comptabilité des copropriétés entraînent une modification d’habitudes obstinées voire opiniâtres mais dommageables pour les copropriétaires. On pense aussi à l’obligation d’ouvrir des comptes séparés pour les fonds de roulement et de réserve.
Ces quelques premières pistes de réflexion seront utiles aux contrôleurs pour, dans une première approche, vérifier rapidement la sincérité et la qualité de la comptabilité qu’ils sont appelés à examiner.
Mais les syndics-Shadoks proclament haut et fort qu’ils n’appliqueront ni la nouvelle loi sur la copropriété ni l'Arrêté Royal ni le modèle de comptabilité imposé par le législateur. Ils s'arc-boutent sur leurs privilèges pour dissimuler, visiblement, leur incapacité à assimiler les nouvelles règles et, surtout, leur peur d'être contraint à la transparence. Leur inquiétude est telle qu’ils iront jusqu’à défier la loi. Mais il est vrai aussi que les juges ont toujours été plus que bienveillants à leur égard.
Dans sa volonté de plaire aux Shadoks, la magistrature ira-t-elle jusqu’à violer la loi au risque d’être accusée de forfaiture ? On n'ose le croire.
En conclusion, la plus haute autorité du pays en matière de comptabilité, la Commission des Normes comptables dont le prestige est sans rival, est vilipendée par les Shadoks qui n’ont pas de mots assez durs à son encontre. Mais cela se fait à la manière Shadoks : une incompétence totale jointe à des prétentions ridicules.
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