Mort de la comptabilité ?

La Commission des Normes Comptables (CNC) aurait étudié et rédigé un plan comptable applicable aux copropriétés. Ce projet serait conforme aux règles généralement admises dans cette discipline.

Le plan contiendrait, comme on l'attendait d'un organisme conséquent et indépendant, l'obligation de pratiquer des amortissements sur les investissements effectués. Cette contrainte découle logiquement de la nécessité de présenter dans le bilan une image fidèle de la copropriété, de ses avoirs et de ses dettes.

Le lobby des syndics ABSA -en conjonction, dit-on, avec le SNP- se serait mobilisé contre cette mesure technique de bon sens en invoquant pêle-mêle les complications qu'entraîneraient la tenue de tableaux d'amortissements, leur inutilité dans le contexte des copropriétés, l'incapacité des copropriétaires à comprendre ce genre de notions (!), ainsi que quelques autres motifs généralement quelconques mais relevant plus de prétextes que d'arguments rationnels.

En réalité, il s'agit de jeter le voile sur les nombreux travaux, biens et services aussi onéreux que souvent inutiles qu'entreprennent ou commandent les syndics pour empocher leurs plantureuses commissions, bakchichs qui agrémentent leur juteux métier de voyous. Si le lobby échoue dans ses prétentions, les syndics devront montrer dans le bilan toute l'étendue du gouffre où disparaissent les fonds des copropriétaires. Ils devront informer exactement tous les intervenants et aussi les acquéreurs de lots qui n'achèteront plus, comme par le passé, un chat dans un sac. Ils devront permettre les comparaisons entre copropriétés et seront contraints de dévoiler les discordances souvent révélatrices qu'ils veulent taire à tout prix.

Mais si le lobby des syndics arrive à ses fins, ce sera comme par le passé l'opacité dans la comptabilité des copropriétés. Ce sera le petit jeu des dissimulations et l'enterrement de l'espérance de voir un jour les comptes refléter la situation réelle des copropriétés et donner une image fidèle de leurs patrimoines, de leurs avoirs et de leurs dettes.

On pense aux millions d'entreprises du pays, aux plus grandes comme aux plus petites, et aussi aux centaines de milliers d'ASBL, qui toutes sont tenues de pratiquer des amortissements comptables sur leurs investissements.

A nouveau et comme toujours, seules les copropriétés feraient exception en dépit des montants considérables qu'elles investissent.

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Feu la loi.

L'art. 577-11, § 5, de la loi Hamal est absurde, sans aucune cohérence au point d'en perdre toute consistance. Il s'appuie sur des notions périmées et ouvre même une voie sans doute irrésistible à des manipulations.

Il s'exprime ainsi : "En cas de transmission de la propriété d'un lot : 1° Le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; 2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association".

On s'achemine vers de nouveaux commentaires et de savantes exégèses sur des fonds variables ou qui n'existent même pas. Comme ils l'ont fait lors de leur examen relatif aux lettres recommandées ou aux fonds abandonnés à la discrétion du syndic, des glossateurs diplômés vont expliquer à grand renfort d'interprétations que, par conséquent, cet art. 577-11, § 5 doit être considéré comme non écrit puisque le syndic dispose des pleins pouvoirs pour mouvementer les fonds de roulement et de réserve, les confondre ou les intervertir à son gré et, par cette embrouille, circonvenir aussi bien les acheteurs que les vendeurs.

Ainsi, en quelques semaines, comme des cambrioleurs fracturant un coffre, les syndics et leurs conseillers ont démantelé la nouvelle loi que certain assurait avoir cadenassée. Ils ont tiré sur la bobinette et la chevillette a chu.

Et dire qu'Olivier Hamal croyait avoir fait œuvre pie.

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La loi byzantine.

L'art. 577-3, al. 4, de la nouvelle loi sur la copropriété dont on a déjà souligné le caractère psychédélique, s'exprime ainsi : "Si l'indivision générale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles (...) si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. (...)".

Soit un immeuble d'une cinquantaine d'appartements comprenant des magasins et des garages. Trois ACP sont créées et trois syndics se partagent les prébendes.

Par ailleurs, l'art. 577-7, § 1er, 1°, c), al. 3, ajoute : "Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation (...)".

C'est le retour de la cogestion dans toute son horreur, avec ses abus, ses pompes et ses œuvres.

Ainsi, dans l'immeuble de l'exemple, six pouvoirs (trois syndics et trois conseils de copropriété) concurrents ou complices, grignoteraient chacun son fromage.

La complexité des lois témoigne de la décadence des Etats.

La transparence, notion chère à Olivier Hamal, devient toujours plus opaque au point que personne ne peut plus rien distinguer dans le brouillard. Les responsabilités disparaissent dans des dilutions homéopathiques.

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Fusion des fonds et confusion.

Après le petit chantage aux convocations où, par une manipulation de la loi, les syndics ont amené les copropriétaires à choisir le courrier ordinaire plutôt que le recommandé, voici la confusion des fonds de roulement et de réserve.

La loi Hamal en son art. 577-8, §4, 5°, s'exprime ainsi : "Le syndic est chargé (...) d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires".

Un esprit sain et droit comprend que le syndic doit recueillir et imputer le paiement d'un copropriétaire sur un compte spécifique et bien déterminé selon qu'il s'agit d'un virement relatif au fonds de roulement ou au fonds de réserve. N'est-ce pas évident ?

Que nenni ! Les syndics et leurs avocats ont découvert dans le texte légal l'expression "dans la mesure du possible". Selon eux, cet énoncé signifie que les fonds de roulement et de réserve peuvent être confondus lorsqu'un embarras ou une imprécision survient, comme par exemple une hésitation quant à l'imputation, ce qui est un cas fréquent parmi beaucoup d'autres. Lorsque surgit ce genre de difficulté, et bien qu'elle soit aussi vague que mal définie au point qu'elle peut s'appliquer à toutes les situations, il appartient alors au syndic d'apprécier souverainement la meilleure imputation dans l'intérêt bien compris de la copropriété. Le législateur aurait manifesté la volonté de déléguer l'organisation des deux fonds, leur fusion possible ainsi que leur éventuelle ventilation à la sagesse du syndic. Après cette nouvelle pirouette, nul doute que le syndic-bateleur retombera sur ses pieds.

Mais dans ces conditions et à nouveau, Olivier Hamal aurait pu s'épargner l'effort de modifier la loi de 1994.

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Un petit chantage.

En imposant la convocation par lettre recommandée, l'art. 577-6, § 3, al. 3 de la loi Hamal veut contraindre les syndics à prouver qu'ils ont convoqué tous les copropriétaires. Beaucoup de syndics ont en effet la mauvaise habitude d'omettre de convoquer les copropriétaires récalcitrants ou critiques lorsque l'assemblée est appelée à approuver des mesures autoritaires ou des dépenses injustifiées. Ou bien, cas encore plus fréquent, les syndics ne convoquent pas l'assemblée dans les délais légaux ou statutaires.

Les syndics ont tourné la loi. Ils savent y faire et n'en sont pas à leur coup d'essai. Ils incitent fermement les copropriétaires à renoncer à la convocation par lettre recommandée et à préférer le courrier ordinaire pour éviter d'être pénalisés, de se voir imposer des frais postaux personnels importants et répétés car, disent-ils, les débours relatifs aux convocations ne seraient pas des charges de l'ACP mais devraient être imputés personnellement aux copropriétaires convoqués par recommandés.

Ainsi donc, selon les syndics, les frais relatifs aux convocations seraient des charges de l'ACP lorsqu'elles sont envoyées par courrier ordinaire mais ils deviendraient des charges personnelles de chaque copropriétaire lorsqu'elles sont recommandées.

La modification de la loi de 1994 est ainsi mise à néant par cette interprétation aussi surprenante qu'audacieuse. Les syndics vont pouvoir continuer de convoquer ou de ne pas convoquer comme ils le font depuis toujours.

Dans ces conditions, Olivier Hamal aurait pu s'épargner l'effort de modifier la loi de 1994.

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Le contrat de gérance.

La loi Hamal en son art. 577-8, § 1er, al. 2, stipule : "Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit".

On connait les réticences des syndics à signer un contrat de gérance avec l'ACP. C'est ainsi que la plupart des syndics de copropriété prestent sans le moindre contrat. Ils préfèrent la liberté de faire n'importe quoi et surtout le pire.

Lorsqu'un syndic négocie avec un fournisseur, il ne recherche nullement le meilleur rapport qualité/prix mais il exige pour son propre compte le bénéfice de la commission la plus élevée. A ce jeu de dupes, les copropriétaires sont toujours les dindons de la farce. Ainsi, qu'il pleuve ou qu'il vente, en été comme en hiver, les copropriétés sont envahies par de nombreux corps de métiers qui, à grands frais, réalisent des travaux inutiles mais très profitables pour le syndic.

Pour mettre fin à cette pratique détestable, il suffira d'inclure dans le contrat de gérance maintenant obligatoire, le petit paragraphe suivant : "Le syndic s'engage à refuser toute commission quelle que soit sa nature ou sa forme de quelque fournisseur ou intermédiaire que ce soit. Si une commission lui était néanmoins versée, il la ristournera intégralement à la copropriété".

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La loi Hamal : leurre ou ballon d'oxygène ?

La nouvelle loi sur la copropriété en Belgique, dite loi Hamal, sera appliquée à partir du 1er septembre 2010. Elle voudrait corriger les imperfections de la loi du 30 juin 1994.

Même si cette nouvelle loi traduit la volonté de son auteur d'assainir un secteur plus que sinistré, il faut constater qu'elle s'est arrêtée au milieu du gué.

On peut d'ores et déjà gager que, étant de nullité relative, la loi Hamal restera lettre morte. Les maîtres procéduriers que sont les syndics et leurs associations sauront la vider de sa substance. Ils s'y sont employés dès avant la publication de la loi. De toutes façons, les lois sont sans effet sur les proches des juges, sur leurs favoris et protégés.

Le Conseil de gérance devient le Conseil de copropriété. Cette mesure cosmétique voudrait faire croire que le Conseil de copropriété ne gèrera plus mais se limitera à contrôler le syndic. La vérité est tout autre car, simultanément, la loi Hamal réintroduit le principe de la cogestion et officialise ainsi les ententes entre le Conseil de copropriété et le syndic. Le Conseil de copropriété gèrera plus que jamais en connivence avec le syndic. Il n'y aura plus de responsable alors qu'il y en avait déjà bien peu.

La loi Hamal ne prévoit aucune sanction pour les coupables. Ceux-ci seront donc absous avant d'être jugés.

Alors qu'on attend une réglementation de la comptabilité des copropriétés, le lobby des syndics est à l'ouvrage pour arrondir les angles et permettre les dérogations, les adaptations, les dispenses, tous les petits trucs et astuces qui rendent les comptes illisibles même pour ceux qui les ont établis.

La loi Hamal fait l'impasse sur les abus engendrés par la prétendue "souveraineté" de l'Assemblée générale. Aujourd'hui comme hier et comme demain, l'Assemblée pourra violer la loi ou réduire à néant un jugement ou couvrir les malversations du syndic ou se contredire ou revenir sur des décisions antérieures, tout cela à l'abri de sa "souveraineté". La jurisprudence encourage et légitime ce scandale permanent.

Enfin, la loi Hamal est muette quant aux commissions que les syndics reçoivent des fournisseurs. Cette plaie gangrène les grands malades que sont les copropriétés. Ici, comme par le passé, les syndics pourront se servir dans la poche des copropriétaires.

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Les syndics en deuil.

Jeudi passé à Bruxelles, un juge de paix et son greffier ont été abattus alors qu'ils siégeaient en audience publique.

Les habitués des prétoires, comme les copropriétaires et beaucoup d'autres, sont étonnés que semblables actes de révolte ne se produisent pas plus souvent, les juges ayant la cruelle inclination à condamner les innocents, à les déshonorer et à les ruiner.

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Des syndics professionnels ?

Il n'y a pas de syndics professionnels. Ce sont tous des amateurs qui ne cessent d'improviser et qui ne connaissent ni la comptabilité ni la gestion. Les copropriétés sont des foutoirs. Les syndics n'en ont cure. Leurs préoccupations sont ailleurs.

Les syndics sont d'abord des agents d'affaires, et même des affairistes. Dans ce monde interlopes, ils sont dans leur élément et savent se conduire ici en professionnels aguerris. A l'affût de toutes les failles législatives, ils les exploitent avec maestria au détriment de leurs interlocuteurs. En l'occurrence, ils roulent dans la farine de malheureux copropriétaires inexpérimentés. N'ayant pas les moyens de s'adresser à la justice, les copropriétaires de bonne foi mais naïfs croient pouvoir obtenir un secours auprès de l'I.P.I. en lui dénonçant les turpitudes de leurs syndics. Vain espoir. L'I.P.I. n'est pas plus attentif que les juges aux plaintes légitimes des copropriétaires.

A propos de l'I.P.I. (Institut des Professionnels de l'Immobilier), organisme officiel et subsidié chargé de contrôler les syndics, leur déontologie, leurs comportements et accessoirement de recevoir les plaintes des copropriétaires, il convient de préciser, et c'est une tarte à la crème, que les syndics n'ont pas de plus zélé protecteur. Inutile d'en appeler à l'I.P.I. Le syndic sera absous jusque dans ses errements les plus extrêmes. Pour situer le niveau moral de l'I.P.I, il suffit de rappeler que son past-président, ancien membre de sa Chambre exécutive, et syndic tentaculaire à Bruxelles vient d'être condamné à payer plus de 350.000 euros de dommages à des copropriétaires. Ce cas emblématique de la profession ne doit pas cacher la forêt des syndics aussi malhonnêtes que lui. La plupart de ses confrères encore plus roublards ou mieux protégés passent à travers les mailles du filet.

L'I.P.I. n'est qu'une machine à laver. Le syndic y entre tout noir et en ressort plus blanc que blanc.

Décidément, l'avenir est sombre.

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C'est pourtant simple ! (3).

Voici le troisième et dernier volet des propositions pour assainir la gestion des copropriétés :

Il est facile pour le syndic de faire n'importe quoi, d'imposer ses vues avec ou sans la complicité du Conseil de gérance, avec ou sans l'approbation de l'assemblée générale. Il peut entreprendre les nombreux, démesurés et coûteux travaux qui lui procurent de juteuses commissions. Il peut majorer le prix de ses services et de ses honoraires. Aucun obstacle ne se dresse entre lui et sa cupidité. Tout lui est permis.

Le seul moyen -théorique mais sans aucune efficacité- pour les copropriétaires grugés de contenir la goinfrerie du syndic ou lui faire rendre gorge est de s'adresser à la justice. Mais, tout le monde n'a pas le courage de braver le syndic et ses séides, tout le monde ne dispose pas de 25.000 euros pour payer avocats et frais de justice, tout le monde ne peut attendre cinq ou dix ans avant que l'affaire vienne à son tour de rôle après remises sur remises. Et tout cela en pure perte car l'expérience a montré à de nombreuses reprises que les tribunaux condamnent toujours les copropriétaires plaignants et blanchissent toujours le syndic quoi qu'il ait commis. Le recours à la justice est non seulement impraticable mais vivement déconseillé.

La solution réside dans l'installation d'un Médiateur des copropriétés. Ce Médiateur recevrait les plaintes des copropriétaires, statuerait en équité et conformément à la loi dans un délai raisonnable sans ruiner les plaignants. Les plaintes, conclusions des parties et décisions seraient publiées sur internet de manière à constituer une jurisprudence aujourd'hui absente ou inaccessible.

Dès lors qu'il existe des Médiateurs pour toutes sortes d'établissements et de groupes professionnels ou publics tels que la Poste, les Assurances, les Banques, les Régions et beaucoup d'autres, il serait conséquent d'établir le même intermédiaire dans les copropriétés pour arrondir les angles, pour permettre aux parties de connaître leurs droits mais aussi leurs devoirs et finalement apporter un peu de paix dans un secteur important qui ne mérite pas d'être abandonné sans secours ni recours.

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C'est pourtant simple ! (2).

Voici le deuxième message proposant des mesures propres à assainir la gestion des copropriétés :

En copropriété, les commissions reçues par les syndics sont l'une des plaies récurrentes qui empoisonnent la vie des cohabitants. Lorsqu'ils négocient un prix avec un fournisseur, les syndics ne recherchent pas du tout le meilleur rapport qualité/prix mais seulement la commission la plus importantes. Des exemples abondent où des syndics demandent aux fournisseurs de majorer leurs prix -parfois de 20 %- afin de gonfler leurs commissions.

Toutes les prestations de services et tous les travaux accomplis dans les copropriétés sont grevés des commissions exigées par les syndics. Cette pratique est détestable. Elle enrichit indûment les syndics et ruinent les copropriétaires. C'est la négation d'une bonne gestion.

La loi devrait interdire toute remise de commissions aux syndics d'immeubles et les qualifier de détournements de fonds. En effet, la commission obtenue dans ces conditions est un revenu de la copropriété et non pas du syndic. Le meilleur rapport qualité/prix et l'existence d'une commission contreviennent à la notion même de concurrence entre les fournisseurs. Celui qui emporte le marché est toujours celui qui offre au syndic la commission la plus élevée.

Non seulement l'acceptation de commissions par un syndic devrait être sanctionnée pénalement dans son chef mais aussi dans celui des fournisseurs qui se livrent à des manœuvres malhonnêtes pour biaiser les appels d'offre et obtenir des marchés.

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C'est pourtant simple ! (1).

La catastrophe de la gestion des copropriétés où des millions de cohabitants sont exploités et escroqués par une poignée de syndics marrons pourrait être évitée par trois mesures aussi simples qu'évidentes.

Ces mesures de bon sens seront brièvement commentées dans trois messages successifs dont voici le premier :

Face à l'obscurité des comptes des copropriétés, au méli-mélo organisé par les syndics pour dissimuler leurs opérations inavouables, il suffirait d'imposer partout la tenue d'une comptabilité régulière sur le modèle imposé aux entreprises, à tous les commerces et même aux ASBL avec remise des bilans et comptes de résultats à un organisme public qui en contrôlerait la régularité.

On se rappellera que dans toute copropriété, il faut, à côté du bilan, deux comptes de résultats par entité pour séparer les charges des propriétaires de celles des locataires.

Comme les syndics font systématiquement obstacle au contrôle des comptes par les copropriétaires, il convient d'imposer la publication sur internet de tous les documents, des pièces justificatives ainsi que des différents journaux et des synthèses.

En ce XXIe siècle, personne ne peut rester englué dans des procédés moyenâgeux alors que l'électronique met à la disposition de tous des moyens simples et performants qui, par leurs qualités de rapidité et de rendement, se sont répandus partout dans le monde.

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Payez les yeux fermés !

Comme la nouvelle loi sur le point d'être votée au parlement ne résoudra aucun des nombreux problèmes des copropriétés, l'attention s'est reportée sur la comptabilité. A ce propos, il paraît utile d'attirer l'attention sur un point particulier qui n'a pas été soulevé jusqu'ici.

Selon le lobby conjoint des syndics et des juges, les copropriétaires ne peuvent pas contrôler personnellement les comptes de la copropriété. La jurisprudence l'atteste. Cette tâche doit être déléguée à l'un ou l'autre vérificateur ou au conseil de gérance.

On remarquera que, quand il a lieu ce qui est rare, ce contrôle éventuel est purement formel et ne peut rien vérifier de consistant puisque, sans même considérer l'incompétence crasse des vérificateurs, les comptes des syndics sont illisibles.

Comme il est réclamé annuellement à chaque copropriétaire une somme importante voire très importante, nous sommes dans un cas de figure unique en Belgique et dans le monde où le débiteur d'une dette se voit interdire d'en vérifier l'authenticité ou la réalité mais est invité, ou plutôt condamné, à payer n'importe quoi les yeux fermés.

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Les coupables sont les juges.

En examinant avec attention les questions posées par la gestion des copropriétés et les réponses apportées par le pouvoir judiciaire, il apparaît que si le comportement des syndics est dans l'ensemble irrésistiblement empreint de malhonnêteté, c’est parce que les juges l’ont minimisé voire stimulé par leur tolérance. Leur indulgence s'est étendue jusqu'aux errements les plus extrêmes. La loi est ignorée ou elle est interprétée de manière partisane ou elle est souvent même réécrite, tout cela dans un brouillard de mots dissimulant à grand-peine l'effrayante indigence intellectuelle de la magistrature.

La malhonnêteté des syndics est le résultat d'une démission judiciaire assez cynique.

Si justice était faite, la plupart des syndics seraient professionnellement décapités. Pour éviter cette hécatombe, les juges ne condamnent jamais la gestion d’un syndic en dépit de la loi, de malversations démontrées, du scandale ainsi créé.

Ils sont responsables de la défiance à l’égard de la justice qu’ils ont propagée dans la population et en particulier dans le chef des honnêtes gens indignés.

Cette impérieuse vérité s'impose malheureusement à l'observateur impartial.

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Taisez-vous et payez !

Ah ! Qu'il est doux d'être syndic ! Qu’il est doux de se faire servir la soupe par les juges. Qu’il est doux de vivre de prébendes et de bakchichs sans le moindre contrôle, sans la moindre surveillance, sans le moindre risque, sans le moindre tourment ! Une vraie vie de pacha !

Les laudateurs des syndics et les syndics eux-mêmes se tourmentent. Ils se font un sang d’encre et appliqueraient volontiers une volée de bois vert à ceux qui, comme ici, ont l'audace de sortir de leur chemin balisé. Ils ont même entonné en chœur le grand air de la Calomnie à propos de ce modeste Blog.

C’est sans importance : chacun évolue à son altitude ; certains ont les mains propres alors que d'autres pataugent dans le caniveau.

Les divers points de vue développés ici s'adressent à ceux qui habitent une copropriété et qui sont outragés et rançonnés par leur syndic. Ceux-là ont eu l’occasion de vérifier parfois dans leur chair et toujours dans leur portefeuille la force de ces propos. Qu’ils aillent sur Internet et recherchent les forums de discussion indépendants. Ils verront qu'ils sont de loin les plus nombreux.

Qu’ils permettent encore à des copropriétaires d'expérience, à de vieux briscards qui connaissent de longue date tous les pièges de la copropriété, ses tenants et aboutissants économiques, financiers, juridiques et même politiques, de leur donner 3 conseils :

1.- Evitez d'habiter une copropriété et surtout d'être copropriétaires. Sinon :
2.- N'assistez jamais à une assemblée générale.
3.- Taisez-vous et payez.

Abandonnés de tous, même et surtout de la justice, vous ne pouvez rien. Si vous vous rebellez, vous serez condamnés et cela vous coûtera toutes vos économies. C'est pourquoi ces conseils valent leur pesant d'or.

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Humiliés et offensés.

Alors qu’un agent immobilier peut cacher un syndic puisque tous ces Protées se rendent insaisissables en changeant de peau plus souvent qu’à leur tour, tantôt agents d’assurances ou entrepreneurs, puis intermédiaires financiers ou régisseurs ou commissionnaires ou n’importe quoi encore, on ne peut suivre les sinuosités de ces affairistes sans être pris de tournis.

Alors que les copropriétaires français sont en nombre sur Internet où ils exposent leurs malheurs et leurs griefs, qu’ils sont défendus par des associations indépendantes comme l’ARC (Association des Responsables de Copropriété), les petits Belges sont bien dépourvus. Et ce n’est pas le S.N.P. (Syndicat des propriétaires) qui pourrait les aider puisque cet organisme est à l’origine de la révision bâclée, gâchée et ratée de la loi scélérate de 1994 dont on se rappellera qu’il en était déjà à la fois le géniteur et la mère porteuse.

Alors que, lorsqu'un petit copropriétaire réussit à faire entendre une faible plainte, aussitôt la grosse voix du syndic couvre son cri de détresse. Le malheureux est outragé, rabroué, humilié, offensé et menacé.

Alors que les syndics et leurs suiveurs continuent de tresser des couronnes de lauriers à leurs protecteurs en robes et jabots, jour après jour les médias dressent un portrait toujours plus féroce de la magistrature. Les copropriétaires pourraient compléter ce sombre tableau par une touche à la fois désespérée et révoltée.

Les faits sont nombreux et ils parlent.

Dans la littérature judiciaire, aucun syndic n’a été condamné pour faute commise dans sa gestion. Par contre, les copropriétaires condamnés sont légion.

Il faut bien le constater, qu’on le veuille ou non, même si cela fait mal, il faut le dire : la justice a déserté les prétoires.

Semaine après semaine, les nombreux exemples de jugements aberrants soumis ici même à la réflexion des copropriétaires ont prouvé et démontré qu’un puissant lobby est un pouvoir devant lequel la loi est impuissante surtout lorsqu’elle est avilie par des serviteurs indignes.

Pour les juges, tous les syndics sont honnêtes et tous les copropriétaires sont des bandits.

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Selon que vous serez puissant ou misérable...

Les jugements relatifs aux copropriétés sont nombreux mais les publications sont rares.

C'est pourquoi il est important d'attirer l'attention sur quelques cas pendables parmi les plus caractéristiques mais dont les spécialistes n'ont pas cru devoir publier les considérants peut-être pour ne pas jeter le trouble quant à la sérénité de la justice.

On peut glaner ici et là de rares et précieux renseignements sur les démêlés judiciaires de copropriétaires qui bien souvent n'ont malheureusement pas reçu une publicité méritée.

L'absence d'une bonne documentation sur la manière dont les copropriétaires sont traités en justice est très fréquemment la source de bévues catastrophiques.

Pour bien appréhender ce difficile problème et s'en faire une représentation pertinente, il convient de lire les jugements mais aussi les conclusions des parties. Une présence aux audiences est aussi forte d'enseignements. On peut observer l'attitude des juges et on sera étonné par leur comportement, par leurs commentaires dénigrants et par leur mépris à l'égard des copropriétaires confiants ou naïfs.

D'une manière générale, il est presque impossible de comprendre un jugement sans avoir pris connaissance des conclusions des parties tellement les attendus manipulent les faits.

Les copropriétaires qui ont été en justice ont subi brimades et humiliations. La foule des copropriétaires révoltés est immense. Alors qu'on peut lire dans la presse les discours sentencieux mais dangereux car irréalistes de certains dont l'esprit décalé semble battre la campagne, la réalité est beaucoup moins idyllique. Il convient de s'arrêter à quelques exemples vécus et malheureusement caractéristiques de la dérive générale de l'appareil judiciaire.

Il faut mettre en garde ceux qui, forts de leur bon droit, feraient confiance à la justice.

Il pourrait leur en cuire. Et le jeu n'en vaut jamais la chandelle.

En Belgique, l'expérience a montré qu'en copropriété, il est toujours moins dommageable de subir.

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Bourrer les urnes est autorisé.

Le procès-verbal d'une assemblée rédigé par le syndic mentionnait le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que les quotités qu'ils détenaient.

Le même procès-verbal reprenait le nombre de copropriétaires présents ou représentés ainsi que les quotités ayant participé aux différents votes.

Comme le nombre de bulletins dans l'urne étaient supérieurs au nombre de copropriétaires présents ou représentés et qu'ils dépassaient les quotités qu'ils détenaient, il était flagrant qu'un bourrage était intervenu et que les votes étaient manipulés.

Un copropriétaire demanda au juge de paix de constater la fraude et d'annuler l'assemblée.

Bien que les bulletins de vote aient été opportunément détruits entre-temps, le juge décida qu'il n'y avait dans tout cela rien d'illicite, rien de délictueux ni de dommageable mais seulement une erreur de calcul.

Et le copropriétaire plaignant fut débouté.

Lorsque les médias internationaux s'indignent et dénoncent avec véhémence des manipulations électorales scandaleuses dans l'une ou l'autre république bananière, ils se trompent lourdement. Mais ils ont une excuse. Ils ignorent la jurisprudence belge : il ne s'agit nullement d'un bourrage des urnes mais d'une erreur de calcul.

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Ne pas convoquer n'est pas fautif.

Un syndic ne convoquait pas tous les copropriétaires à l'assemblée générale. Etaient exclus, les copropriétaires récalcitrants.

Les statuts de la copropriété prévoyaient la convocation de tous les copropriétaires par lettre recommandée, non sans préciser : "L'assemblée n'est valablement constituée que si tous les copropriétaires sont dûment convoqués".

Le cas a été soumis à la justice. Le jugement a été confirmé en appel.

Le juge a dit que l'absence de convocation de quelques copropriétaires ne compromet nullement le déroulement normal de l'assemblée car les absents n'avaient pas un poids suffisant pour modifier (que sait-il de leur pouvoir de persuasion et de leurs arguments ?) les décisions votées à la majorité.

Accessoirement et comme si cela allait de soi, le juge a ajouté que, pour les copropriétaires résidents, l'absence de convocation de certains d'entre eux était suppléée par l'information qu'ils recevaient des autres copropriétaires et que, s'ils étaient absents néanmoins à l'assemblée, c'était de leur propre volonté.

Sans en être étonné, on aura noté la médiocrité du raisonnement juridique.

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Quand la justice dérape...

Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Un copropriétaire demandait au juge de condamner son syndic à lui permettre d'examiner des pièces justificatives d'exercices comptables approuvés par l'assemblée.

Le juge excipa de l'approbation de l'assemblée pour refuser la demande du copropriétaire. Et il décida que les comptes étaient définitivement coulés dans le bronze, même s'ils n'avaient pas été contrôlés et même si l'assemblée avait été trompée.

A l'entendre, plus aucun souffle de vérité ne peut plus soulever la poussière où reposent des comptes approuvés.

Mais alors, pourquoi donc les juges n'ordonnent-ils pas la destruction de toutes les pièces comptables dès leur approbation par l'assemblée puisque, après le vote, elles sont à tout jamais soustraites au regard humain ?

Ainsi donc, les comptes approuvés peuvent contenir des escroqueries, des abus de confiance et des détournements de fonds. Toutes ces malversations deviennent légales selon cette jurisprudence, elle aussi coulée dans le bronze.

Comme quoi, les sectaires sont souvent des hérétiques, surtout lorsqu'ils sont juges.

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Une assurance bien inutile.

Les spécialistes en copropriété commentent en sens divers l'obligation imposée aux syndics de souscrire une assurance couvrant leurs fautes de gestion, élégante formule utilisée pour qualifier leurs malversations.

Presque tous les syndics omettent cette formalité cependant peu onéreuse et l'IPI, leur vigilant protecteur, les couvre de sa mansuétude habituelle.

Mais à quoi bon s'arrêter à ce sujet minuscule. Bien que les fautes de gestion des syndics soient aussi nombreuses que les étoiles du ciel, aucune assurance n'est jamais intervenue pour réparer un dommage causé par une faute de gestion sanctionnée par un tribunal.

Les assureurs peuvent envoyer des pralines aux juges, leurs meilleurs auxiliaires.

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L'esclave et le syndic.

Le raisonnement cartésien s'oppose au verbiage juridique.

Selon les juges et beaucoup de commentateurs :

L'assemblée est souveraine et le syndic est son esclave.

Usant de son pouvoir souverain, l'assemblée pourrait voter et contraindre le syndic à tenir une comptabilité conforme à toutes les règles de la loi du 17 juillet 1975 et de ses arrêtés d'exécution plutôt que de subir les comptes fantaisistes et obscurs dont les syndics ont le secret lorsqu'ils ne s'abstiennent pas simplement de toute comptabilité. Cette mesure souveraine cautériserait une des plaies parmi les plus douloureuses des copropriétés en rendant la gestion plus transparente, plus compréhensible, en permettant des comparaisons, des statistiques et un contrôle efficace.

A l'évidence, ce serait servir l'intérêt général aussi bien que particulier, ce serait assurer la paix sociale par une décision d'une importance déterminante.

Alors pourquoi les assemblées ne le font-elles pas ?

Parce que le syndic est souverain et que l'assemblée est son esclave.