IMPORTANT. - Travaux ordonnés par le syndic.

On sait que les travaux doivent être votés par l'assemblée générale dûment informée du but poursuivi et des offres reçues.

Des syndics excipent d'exigences des pompiers le plus souvent imaginaires pour se lancer dans de lourds travaux de sécurité aux coûts exorbitants sans demander l'accord de l'assemblée générale ni même informer les copropriétaires. C'est le secret de polichinelle que dans toutes les copropriétés, les entrepreneurs et fournisseurs versent des commissions au syndic. C'est tellement entré dans les moeurs que les commissions sont versées même lorsqu'elles ne sont pas sollicitées.

Pour que des travaux de sécurité soient imposés à la copropriété, il faut tout d'abord un vote de l'assemblée générale, éventuellement un rapport des pompiers qui n'est qu'un simple document d'information sans aucun pouvoir d'injonction, et surtout un arrêté de police pris par le bourgmestre.

L'arrêté du bourgmestre est un acte officiel susceptible d'un recours. Si l'arrêté du bourgmestre viole la loi, le juge l'annulera.

Que dit la loi ? Les législations relatives à la sécurité dans les buildings n'ont aucun effet rétroactif. Ceci signifie qu'aucune réglementation n'est applicable aux bâtiments construits avant 1972. Les normes de sécurité ont fait l'objet d'un arrêté royal du 7 juillet 1994. Elles ne sont applicables qu'aux bâtiments nouveaux construits à partir de cette date.

Comme les normes de sécurité en vigueur ont toujours obligatoirement été appliquées aux buildings au moment de leur construction, l'argument de la sécurité pour effectuer des travaux est un prétexte dilatoire invoqué pour inquiéter et pour tromper.

JURISPRUDENCE. - Encore un conflit d'intérêt.

Un syndic impliquait une ACP dans de multiples procès sous les prétextes les plus anodins en confiant ces affaires à un avocat qui n'était autre que son épouse.

Le syndic était ainsi client et fournisseur, situation condamnée par une jurisprudence constante. La théorie traditionnelle du mandat interdit en effet à un mandataire de se porter contrepartie.

Désireux de mettre fin aux multiples procès intentés à grands frais au nom de l'ACP et sans aucun profit, un copropriétaire soumis le cas au tribunal.

Il fut débouté. Le juge estima que la conduite du syndic était non seulement licite mais aussi ressortait d'une saine gestion et ne pouvait aucunement être regardée comme entachée de conflits d'intérêts.

Ainsi donc, un acte interdit dans le chef de la population est autorisé lorsqu'il est accompli par un syndic.

Il faut le savoir.

PROPOSITION (10). - Le détournement des commissions.

Le projet de loi du député Olivier Hamal contient un article 577-8, § 4, 15°, imposant aux syndics de fournir la liste des copropriétaires à première demande. Les syndics sont soucieux de conserver le monopole de la communication avec les copropriétaires. C’est pourquoi ils refusent le plus souvent d’accéder à une demande de cette sorte.

Le député Olivier Hamal a commencé d’engranger des résultats en contraignant des syndics à communiquer la liste et les coordonnées de leurs copropriétaires. Olivier Hamal aurait même convaincu l’IPI de reconnaître le bien-fondé de sa démarche sans cependant l’amener à inciter ses membres à respecter ce point de leur déontologie.

Cependant, comme tout le monde peut obtenir les coordonnées d’un ou de plusieurs copropriétaires en s’adressant au cadastre, on mesure l’inanité de la position des syndics et de l’IPI selon laquelle leur refus persistant ne viserait qu’à protéger la vie privée des copropriétaires.

Mais, un autre problème beaucoup plus grave se pose dans la plupart des copropriétés. Les syndics reçoivent des commissions de presque tous les fournisseurs. Ils ont donc tendance à multiplier les travaux et à choisir le fournisseur qui présente le devis le plus élevé. Ces commissions sont des revenus de la copropriété et les syndics, en les conservant, commettent des détournements de fonds.

La loi doit interdire explicitement aux syndics de recevoir des commissions sans les ristourner à la copropriété.