Portrait de votre copropriété.

Dès lors que les appartements d'un immeuble appartiennent à plusieurs propriétaires, il s'agit d'une copropriété. Et cet ensemble doit être géré par un syndic.

Votre copropriété peut être composée de quelques appartements seulement mais elle peut aussi rassembler plusieurs centaines de logements ainsi que des bureaux, des magasins et des garages. Elle peut être habitée par les copropriétaires eux-mêmes mais la majorité des appartements peut aussi être occupés par des locataires.

C'est sur cette entité que votre syndic exerce un pouvoir d'autant plus discrétionnaire qu'il bénéficie de l'inertie des copropriétaires et de la protection jamais démentie des juges puisque la gestion d'un syndic n'a jamais été condamnée par aucun tribunal.

Les coordonnées des copropriétaires sont un secret bien gardé. Même acculé, votre syndic ne fournira pas la liste ou alors il produira seulement une liste obsolète inutilisable.

Comme partout ailleurs, votre syndic bénéficie de la collaboration d'un Conseil de gérance croupion.

La comptabilité est illisible et dissimule de nombreux tripotages que l'absence de tout contrôle favorise et encourage.

Si un copropriétaire mécontent se permet de contredire votre syndic lors de l'assemblée, il est interrompu, vilipendé puis muselé.

Cette assemblée est d'ailleurs clairsemée. Les copropriétaires sont âgés, suiveurs ou effrayés. C'est donc le silence des agneaux.

Voilà pourquoi le comportement de votre syndic mais aussi de tous les autres syndics est aussi critiqué, qu'il fait l'objet de nombreux recours en justice mais toujours en vain ce qui ajoute encore à l'exaspération des copropriétaires.

De noirs corbeaux.

L’ensemble des griefs opposant les syndics aux copropriétaires grugés, outragés et rançonnés, est incommensurable.

Chaque année, des tombereaux de preuves et de témoignages plus décisifs les uns que les autres sont déversés sur les bureaux des juges par des copropriétaires confiants et naïfs.

Le plus souvent, les frais de justice dépassent les 25.000 euros et les procédures s’échelonnent sur des années.

Et, à tous les coups, le syndic en cause est blanchi et déclaré plus innocent qu'un bébé sortant du chou.

L'art. 577-8, § 5, de la loi de 1994 énonce : "Le syndic est seul responsable de sa gestion". Mais les juges lisent : "Le syndic est responsable de sa gestion seulement devant l'assemblée générale".

Les juges ne lisent pas ce qui est écrit mais ce qu'ils veulent lire. Pour eux, et contrairement au prescrit légal, le syndic n'est que l'exécutant docile des décisions de l'assemblée souveraine dont la volonté se manifeste dans l'Evangile qu'est le procès-verbal rédigé à huis clos par le syndic lui-même à l’exclusion de tout autre intervenant. Quelle que soit sa conduite, fripouille ou gangster, le syndic ne peut être désavoué que par l'assemblée. Tel est le credo des juges.

Ces manipulations sordides sont malhonnêtes et assez écœurantes. On appelle cela "le gouvernement des juges".

Nous ne sommes pas dans un Etat de droit mais entre les mains des juges.

Dès lors, on ne s'étonnera pas que les syndics soient toujours de blanches colombes et les copropriétaires de noirs corbeaux.

Un merle blanc.

Il faut une grande expérience des copropriétés et avoir aussi beaucoup fréquenté les tribunaux pour acquérir une expertise permettant de décortiquer la manière dont les copropriétaires sont circonvenus par les syndics mais aussi pour comprendre comment ils sont mystifiés par les tribunaux.

Il ne suffit pas d'énoncer des principes même excellents ou de se livrer à de savantes analyses comme on les trouve dans des livres et des articles rédigés par des spécialistes qui sont aussi presque toujours des acteurs intéressés, encore faut-il que ces merveilleuses démonstrations correspondent à des réalités.

Ceci n’est qu’une exigence scientifique universelle. Celle-ci commande à l'auteur d'une affirmation ou d'une assertion, même très séduisante, qu'il la prouve par l'expérience. Sans cela, il s'agit de littérature, de fiction, parfois de poésie mais aussi souvent de théologie où la foi tient la première place.

Dans un Etat de droit, le juge applique la loi. Il ne la fait pas. Mais sommes-nous dans un Etat de droit ?

Soit un vilain merle selon la loi. Le juge commence par interpréter la loi de manière amphigourique comme il se doit. Puis il interprète son interprétation. Puis il pontifie et sermonne. Et soudain, comme le lapin surgissant du chapeau du prestidigitateur, le syndic est changé en merle blanc.

Théologie.

Alors que le raisonnement scientifique est inséparable des mathématiques, à bien des égards, la démarche juridique est proche de la théologie. Elle en a en tout cas le débraillé intellectuel.

En voici un exemple important, et même essentiel en copropriété.

La loi de 1994 sur la copropriété est "impérative" alors que la loi française correspondante est "d'ordre public" c'est-à-dire qu'on doit l'appliquer comme c'est le cas du Code de la route.

Le juge belge déclarera qu'une loi "impérative" est de "nullité relative". Cette curieuse expression signifie qu'une loi "impérative" ne peut s'appliquer qu'à la partie faible du procès et à condition qu'elle le demande. En copropriété, la partie faible est la partie défenderesse, c'est-à-dire l'ACP et son organe : le syndic. Et ce dernier n'a aucun intérêt à glisser sa tête sous le couteau de la loi.

Et voilà pourquoi le copropriétaire plaignant est débouté.