Requiem (3).

Les amendements à la loi Hamal-Nyssens continuent de chambouler le paysage de la copropriété en Belgique et d'en faire une jungle où tous les coups sont permis.

L'art. 577-7, § 1er de la loi de 1994 s'exprime comme suit :
L'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix :
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le conseil de gérance est donc facultatif.

L'amendement 23 bouleverse le point c) et crucifie les copropriétaires :

c) dans toute copropriété de moins de 20 lots, de la création et de la composition d'un conseil de copropriété qui a pour mission d'assurer le suivi de la gestion du syndic et de conseiller ce dernier ; il peut recevoir toute autre mission ou délégation de l'assemblée générale.

Alors que le couple infernal -syndic et conseil de gérance- pouvait être évité dans les copropriétés gérées avec clairvoyance, il va devenir obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 20 lots.

Et, catastrophe supplémentaire, la co-gestion dont la nocivité avait été démontrée à de multiples reprises dans le passé, est réintroduite. Plus uni et plus puissant que jamais, le couple infernal va se partager les dépouilles des copropriétés en toute impunité.

Et comble d'hypocrisie, le "conseil de gérance" est rebaptisé en "conseil de copropriété" pour dissimuler sa véritable nature. Il devrait s'appeler "conseil de co-gérance" afin que nul n'en ignore.

Les copropriétaires vont être livrés aux aigrefins pieds et poings liés.

Voilà l'ignominie imaginée en catimini par les gnomes qui nous gouvernent.

Requiem (2).

Les amendements pleuvent sur la proposition de loi Hamal-Nyssens. Les auteurs de cette proposition semblent enchantés de l'intérêt qu'ils ont suscité et ils signent d'ailleurs de bonne grâce avec leurs collègues parlementaires la plupart des amendements qui dénaturent leur travail.

Ainsi, l'art. 2, pt A, § 1er, al. 2, énonce : "… la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, …, suivant rapport motivé d'un géomètre ou architecte indépendant de la construction…"

L'amendement propose : "… la fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative, …, suivant rapport motivé d'un expert architecte ou d'un expert juridique…"

On remarque qu'on propose de confier l'établissement du métré à un expert juridique plutôt qu'à un géomètre... Est-il besoin d'épiloguer ?

Décidément, l'intelligence est restée sur le seuil de la Commission de la Justice au Parlement belge.

(A suivre).

Requiem (1).

La Commission de la justice a commencé ses travaux sur les amendements qu'elle compte apporter à la proposition de loi Hamal-Nyssens sur la copropriété.

Des échos qui suintent des portes capitonnées du Parlement, il apparaît que les discussions en cours visent surtout et avant tout à réduire encore les avancées minuscules que les auditions des copropriétaires et des autres intervenants laissaient espérer.

La montagne n'accouchera même pas d'une souris.

La loi nouvelle ne sera qu'une resucée de la loi de 1994 sans la moindre modification significative.

La loi nouvelle restera simplement "impérative" donc de nul effet sur les juges contrairement, il faut le signaler, à la loi française sur la copropriété qui est d'ordre public. Mais, et c'est bien connu, pour les princes qui nous gouvernent et dont le génie s'affirme de jour en jour, les Français sont des imbéciles.

Aucune disposition quant à la comptabilité ne sera imposée aux syndics dans un avenir prévisible. Ils pourront donc, comme actuellement, traficoter les comptes, dissimuler, détourner et même, selon leur fantaisie ou leur bon plaisir, ne point tenir de comptes du tout.

Malfrat et syndic sont décidément des professions protégées en Belgique.

(A suivre).

Un Institut Copropriétaires-Syndics.

Après les cruelles déceptions provoquées par la proposition de loi "impérative" Hamal-Nyssens et les auditions au parlement, l'espoir est revenu parmi les copropriétaires lorsqu'ils ont pris connaissance du projet de loi du sénateur sp.a André Van Nieuwkerke. Le sénateur propose de créer un Institut Copropriétaires-Syndics dont le bureau serait nommé sur une base paritaire et aurait l'autorité pour traiter les problèmes opposant les copropriétaires aux syndics et ainsi réparer les trop nombreuses bavures de l'IPI où les syndics s'autoblanchissent.

Les copropriétaires ont repris courage en constatant le soutien de l'ensemble des opinions neutres et responsables à l'exception attendue du Syndicat National des Propriétaires dont le discours et les positions chèvrechoutistes sont pain bénit pour les syndics.

Fin des auditions au parlement.

Les auditions relatives à la modification de la loi de 1994 sont terminées.

On peut les résumer comme suit :

- Un seul des six copropriétaires invités a fait l'effort de rassembler dans un dossier structuré un ensemble d'éléments susceptibles d'améliorer la proposition de loi et de mieux protéger les copropriétaires. Les autres copropriétaires auditionnés se sont bornés à exposer leur situation personnelle sans rien proposer quant au projet de loi en discussion.

- Les syndics auditionnés ont confirmé qu'ils étaient satisfaits de la loi de 1994 mais que si de nouvelles obligations leur étaient imposées, leurs honoraires et autres frais seraient ajustés en conséquence.

- Les juges de paix ont plaidé contre les copropriétaires, estimant que ces plaignants n'étaient que des perturbateurs et qu'ils devaient être renvoyés devant leurs assemblées générales ; que les syndics n'avaient pas assez de pouvoirs et que les dysfonctionnements constatés dans les copropriétés seraient résolus en réduisant les droits des copropriétaires et en augmentant ceux des syndics.

On en retiendra :

- Que les personnes auditionnées ont été pour la plupart soigneusement sélectionnées de manière à donner l'impression d'une adhésion assez générale aux propositions des auteurs du projet de modification de la loi de 1994.

- Que les juges de paix ont confirmé leur parti pris en faveur des syndics quels que soient leurs comportements et ils ont plus que jamais manifesté leurs préventions à l'égard des copropriétaires qui doivent, dans l'intérêt des ACP, toujours être déboutés. Les juges ont une mentalité antisociale. Pour ces pyromanes, ce sont les copropriétaires plaignants qui empêchent de gérer -et de voler ?- en toute tranquillité.

On remarquera en conclusion :

- Que les juges continueront d'ignorer la loi qui restera impérative -donc sans effet- alors que la loi française correspondante est d'ordre public ; qu'ils ont annoncé qu'ils sanctionneront les copropriétaires plaignants et continueront de protéger les syndics.

- Que la loi nouvelle sera une révision cosmétique de la loi de 1994. Elle n'imposera AUCUNE SANCTION à l'égard des syndics quelle que soit leur conduite.

- Que l'horizon est plus que jamais bouché pour les copropriétaires en Belgique.

- Que la voie est libre pour les syndics et qu'elle le restera…

Incroyable mais vrai.

A l'occasion d'un jugement rendu en date du 25 janvier 2007, le tribunal de 1ère instance de BXL a déclaré irrecevable à défaut "d'intérêt né et actuel, au sens des articles 17 et 18 du code judiciaire", dans le chef du demandeur, en l'espèce un copropriétaire qui sollicitait d'avoir accès aux pièces comptables de la copropriété se rapportant à des exercices dont les comptes avaient été antérieurement approuvés par l'assemblée générale, aux motifs que lesdites décisions d'approbation étaient devenues définitives soit en raison de l'absence de procédure en annulation, soit en raison du non-aboutissement de la seule procédure en annulation qui avait été diligentée et que la décharge avait été donnée au syndic et au conseil de gérance [à tort, sans doute, mais comment le prouver à défaut d'avoir accès aux pièces !] relativement à ces mêmes exercices aux termes de ces mêmes décisions devenues définitives.
Civ. BXL, 25 janvier 2007 RCDI 2007/3, pp. 30-32 n° 548.

Donc, en application de cette jurisprudence, si des comptabilités non contrôlées mais approuvées contiennent des fraudes, escroqueries ou détournements de fonds, ces malversations seront légalisées et ces agissements scandaleux seront approuvés par les tribunaux belges, les syndics étant même incités à récidiver.

Le droit est au service des bandits dans ce royaume décidément grabataire. Car si un contrôle sérieux de la gestion effectué dans une comptabilité approuvée met en évidence la perpétration de l'un ou l'autre crime, les tribunaux belges le cautionneront de façon identique et s'en feront même les complices.

Qui met à sac les copropriétés ? le syndic ou le juge ?

Auditions...

La Commission de la Justice de la Chambre organise à Bruxelles l'audition des copropriétaires ce mardi 7 janvier 2009 à 10 h 15 afin de recueillir leurs avis et suggestions sur la proposition de loi Hamal-Nyssens de révision de la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété.

D'autres intervenants seront entendus dans les jours prochains : avocats, syndics, magistrats, etc…

Peut-on être optimistes ?

Hélas, le passé nous commande d'être très circonspect quant à ces grand-messes. Les dindons ont toujours été les copropriétaires. Rien ne permet de croire qu'il en sera autrement cette fois encore.

Des intérêts très importants sont en jeu et déjà les vautours planent sur le pactole des copropriétés.

Le copropriétaire est toujours coupable...

Beaucoup de copropriétaires vont en justice pour faire annuler une décision de l'assemblée ou pour faire annuler l'assemblée elle-même parce que la loi ou les statuts ont été violés.

Ils oublient que les juges ont ajouté aux statuts et à la loi leurs propres prescriptions.

Ainsi, le copropriétaire devra développer dans ses conclusions que l'irrégularité relevée a eu pour conséquence de vicier la décision de l'assemblée de manière décisive.

Cette condition supplémentaire ne figure nulle part dans la loi mais les juges l'ont ajoutée subrepticement de manière a toujours pouvoir débouter le copropriétaire.

Les exemples abondent. Ainsi, l'annulation de l'assemblée peut être demandée si le syndic, systématiquement, ne convoque pas les copropriétaires qui critiquent sa gestion. Le motif est légitime et parfaitement conforme aux statuts qui imposent la convocation de tous les copropriétaires. Mais le juge dira que l'omission de la convocation de un ou dix copropriétaires ou même plus (cela s'est vu…) n'a pas eu d'influence sur les délibérations de l'assemblée et que l'ensemble des décisions doivent être maintenues. On voit qu'ici, le juge feint d'ignorer la faute du syndic qui, volontairement, n'a pas convoqué, pour ne retenir que les conséquences de cette carence qu'il minimise d'ailleurs ce qui incite le syndic à récidiver.

Les juges utilisent décidément tous les moyens, même les plus exécrables, pour voler au secours des syndics.

Les expériences multiples de très nombreux copropriétaires ont montré qu'il est de loin préférable de se laisser arnaquer plutôt que d'ester en justice.

Bernés.

La loi sur la copropriété de 1994 modifiant le Code civil est impérative. Ceci signifie que, contrairement à la signification de "impérative" en langue française, cette loi est supplétive, qu'elle n'est nullement impérative mais qu'elle est de nullité relative, qu'elle ne s'applique que si les parties ont convenu de l'utiliser.

On a compris que les juristes ont détourné le mot "impératif" de sa signification canonique en français pour lui faire dire le contraire de ce qu'il dit. Ils l'ont fait pour tromper. Sinon pourquoi ?

Les copropriétaires doivent savoir que la loi de 1994 est impérative (donc supplétive).

L'expérience enseigne que lorsqu'un copropriétaire va devant la justice de paix, le juge considère que les votes de l'assemblée générale constituent un ensemble de conventions s'imposant à tous les copropriétaires et qu'ils manifestent la volonté collective de renoncer aux dispositions impératives (ou supplétives) du désormais fameux article 577 du Code civil qui autrement pourraient s'appliquer.

Force est de constater que semblable raisonnement n'a rien de cartésien mais qu'il écarte d'office la loi sur la copropriété des litiges qui sont portés devant la justice de paix, ce qui est absurde.

Les copropriétaires sont bernés.

L'iniquité des juges.

La loi de 1994 sur la copropriété énonce en son art. 577-8, § 5 : "Le syndic est seul responsable de sa gestion".

Toute personne de bonne foi et qui sait lire comprendra qu'un syndic dont la gestion présente des fautes voire des malversations devra en répondre devant le juge et encourra des sanctions propres non seulement à réparer le préjudice que sa conduite aura causé mais aussi à le dissuader de récidiver.

Eh bien ! Il n'en va nullement ainsi. Les juges ont complété le texte de la loi pour lui faire dire ce qu'il ne dit pas : "Le syndic est seul responsable de sa gestion mais seulement devant l'assemblée générale des copropriétaires". Et passez muscade ! Les juges éludent leurs devoirs et détournent les yeux. Mais on ne peut jouer ainsi avec la crédulité des honnêtes gens sans être coupable quelque part. L'indulgence avec laquelle les juges considèrent la conduite des syndics pose question.

Si le syndic viole l'une ou l'autre loi, le juge surprendra aussi bien le copropriétaire plaignant que le législateur en ajoutant un texte de son cru au prescrit légal ce qui blanchira le syndic, le ragaillardira et l'incitera à récidiver.

Si vous faites confiance à la justice, vous serez condamné. A moins que vous ne soyez syndic.