Histoire folle mais vraie.

Un copropriétaire demandait l'annulation d'une décision d'assemblée générale pour une faute commise par le syndic.

La faute étant manifeste, les perspectives de succès étaient très fortes.

Mais le juge s'est désisté et un juge de remplacement a été désigné.

Quelle ne fut pas la surprise du copropriétaire plaignant de reconnaître dans le juge de remplacement un avocat spécialisé dans la défense de syndics et d'ACP confrontés à des copropriétaires demandant l'annulation de décisions d'assemblées générales.

Quelles sont encore les chances du copropriétaire plaignant d'obtenir justice ?

Et qui peut encore faire confiance à la justice dans ce pays ?

Crachez au bassinet...

Le tri des déchets peut réserver des surprises.

Le syndic d'un important immeuble avait procédé à un inventaire des poubelles et découvert des cartes postales dans les papiers et cartons déposés par plusieurs copropriétaires.

Selon ce syndic, les cartes postales étant plastifiées sur une face, elles ne peuvent, comme d'ailleurs tous les autres documents qui seraient dans le même cas comme certaines publicités, être assimilées à des papiers et cartons.

Les copropriétaires fautifs furent mis à l'amende.

Alors qu'on croyait que les amendes ne pouvaient être infligées que par les organes officiels de la loi avec recours possibles en justice, on s'aperçoit à présent que les syndics d'immeubles seraient aussi investis de ce pouvoir de coercition avec faculté de décider des cas pendables et des montants appliqués sans possibilité pour le présumé fautif de se pourvoir devant une quelconque juridiction.

On s'interroge quant à savoir dans quelle poche le produit des amendes abouti.

Mais les copropriétaires doivent se tenir sur leurs gardes et se méfier : les syndics sont aussi des shérifs.

Une justice à la botte...

Un copropriétaire avait demandé en justice l'annulation d'une assemblée générale parce qu'il n'avait pas été convoqué.

L'avocat de l'ACP, défendant les intérêts du syndic, prétendait que le copropriétaire avait bien été convoqué mais par courrier ordinaire même si les statuts imposent la convocation par voie recommandée.

L'avocat de l'ACP et du syndic brandissait le procès-verbal d'une ancienne assemblée indiquant simplement que, dorénavant, les convocations à l'assemblée se feraient par courrier ordinaire.

Le syndic était donc incapable d'apporter la preuve qu'il avait convoqué tous les copropriétaires. On sait qu'il s'agit d'un procédé très ordinaire utilisé par les syndics : ils ne convoquent pas les récalcitrants.

Le copropriétaire plaignant faisait remarquer que, non seulement ce point ne figurait pas à l'ordre du jour de cette ancienne assemblée, qu'il n'avait pas fait l'objet d'un vote, qu'il s'agissait d'une mention subrepticement ajoutée par le syndic au procès-verbal, que cette décision n'avait d'ailleurs pas été traduite dans les statuts par un acte authentique en violation de la loi, et qu'elle était illégale car le syndic doit de toutes façons être en mesure de prouver qu'il a convoqué tous les copropriétaires.

Le jugement fut sans surprise et tout à fait déséquilibré comme c'est la règle dans ce genre d'affaire. Le juge décréta que le syndic avait rempli toutes ses obligations, que la procédure ayant abouti à la décision de convoquer les copropriétaires par courrier ordinaire était appropriée, et que le copropriétaire plaignant était de mauvaise foi. Ce dernier fut non seulement débouté mais il fut aussi sévèrement admonesté par le juge qui le condamna subséquemment à des dommages et intérêts pour poursuite téméraire et vexatoire, de manière sans doute à le faire rentrer dans le rang et à le convaincre que ses droits se limitent à se taire et à payer.

Depuis lors, ce copropriétaire est conséquent. Il n'a plus la moindre confiance en la justice de son pays. Il n'assiste plus aux assemblées. Il se tait et il paye.

Boycottons les assemblées !

Est-il encore nécessaire d'épiloguer sur les multiples mésaventures des copropriétaires victimes de l'entente entre les syndics, les juges et les avocats ?

Tout se joue à l'occasion des assemblées. Le syndic ne convoque pas tous les copropriétaires ; il n'inscrit à l'ordre du jour que les points qui lui conviennent et dans un libellé souvent insuffisant ou ambigu ; il traficote les procurations qu'il confectionne lui-même et qu'il distribue à ses amis. Le syndic est ainsi assuré d'une majorité avant même l'assemblée. Le syndic préside ; il flatte, trompe, menace, injurie, mystifie. Le syndic ne respecte pas l'ordre du jour ; il ajoute ou supprime des points selon ses intérêts ; il vote par les nombreuses procurations qu'il a distribuées à ses amis et comparses ou même en bourrant simplement les urnes. Le syndic rédige le procès-verbal ; il modifie les décisions votées ou il les supprime ou il en ajoute ; il s'invente des prébendes et des augmentations d'honoraires ; il rédige des commentaires à son avantage ; il fustige ses rares et imprudents contradicteurs.

L'assemblée est une grand-messe où le syndic prononce sa mercuriale et où les copropriétaires sont mis à genoux.

Tout ceci n'est pas exagéré. Tout ceci existe, en tout ou en partie, mais toujours en parfaite impunité.

Le syndic peut tout. Taisez-vous et payez.

Forts de leurs droits et du prescrit même de la loi, certains copropriétaires ont voulu redresser la gestion de leur copropriété abandonnée aux menées de syndics malhonnêtes. Ils ont été insultés par leur syndic, mais aussi par les juges et les avocats dans des attendus blessants ; ils ont été condamnés à des dommages et intérêts ; ils ont été humiliés ; ils ont été souvent victimes de voies de faits, leurs biens vandalisés, parfois même leur personne molestée. Finalement, ces copropriétaires courageux mais inconscients y ont perdu toute foi en l'institution judiciaire. Mais ils ont aussi pris conscience de l'absence de toute volonté du législateur de réformer la gestion des copropriétés. Victimes de procédures infâmes et dévalisés en toute légalité, des centaines d'entre eux ont ainsi perdu plus de 25.000 euros.

Une règle absolue : n'allez jamais en justice. Vous seriez le dindon.

La révision de la loi scélérate de 1994 ne permet aucunement d'espérer une quelconque amélioration de la situation. Les copropriétés resteront sous la coupe des mêmes syndics malhonnêtes protégés par des juges et des avocats à la botte. Dès lors que les syndics sont intouchables et qu'ils peuvent tout dans les copropriétés, il ne reste qu'une voie à suivre par les copropriétaires cohérents, une position de protestation, de civisme, de révolte aussi contre un système injuste organisé depuis le sommet de l'Etat.

Ne mêlons pas nos voix à celles de cette pègre. N'apportons pas notre concours à des malfrats, qu'ils soient en costumes trois pièces ou en robes. Restons honnêtes et droits.

Soyons conséquents. N'assistons pas aux assemblées. Evitons de cautionner par votre présence des manipulations indignes de nous contre lesquelles nous ne pouvons rien.

Boycottons les assemblées !

La solution !

Pour les juges et les avocats, le syndic n'est que l'organe de l'Association des Copropriétaires. Il ne fait qu'exécuter ses décisions. Pour eux, l'Association des Copropriétaires est responsable des actes du syndic.

Cette fiction explique l'impunité des syndics indélicats et l'impuissance des Copropriétaires à les contrecarrer.

La réalité prend le contre-pied de la fiction imaginée par les juges et plaidée par les avocats. L'Association des Copropriétaires n'est que la chose du syndic. Elle n'a pas d'autre choix que d'entériner ses volontés, de voter selon ses directives, ou d'être mise sous l'éteignoir. L'assemblée générale est une potiche.

C'est d'ailleurs pourquoi les Copropriétaires conséquents n'assistent pas aux assemblées pour éviter de cautionner par leur présence des manipulations indignes d'eux et contre lesquelles ils ne peuvent rien.

Aussi longtemps que les juges et les avocats protègeront les syndics par une fiction absurde et dommageable, rien ne changera. Et les Copropriétaires continueront d'être dévalisés.

Lorsque la loi imposera la vérité au lieu d'une illusion, lorsqu'une loi d'ordre public rétablira la réalité pure et dure, à savoir que le syndic est le seul maître, qu'il gouverne seul et régit tout, et qu'il est le seul décideur quant à la gestion, alors un petit coin de ciel bleu apparaîtra entre les nuages qui obscurcissent la vie en Copropriété.

Entre-temps, c'est le Bal des Voyous.

L'arbitrage.

La proposition de loi conjointe des Hamal et Nyssens, dont les nombreuses dispositions s'échelonnent de feuille en feuille dans le Moniteur, ne prévoit rien quant à la possibilité d'un arbitrage.

Dégoûtés par une justice bayant aux corneilles pendant des décennies avant de décider sans rien savoir, par les coûts multipliés de ces procès sans fin, par la partialité des juges décidément indignes de confiance, par la vénalité des experts, par les profiteurs de toutes sortes qui grenouillent dans les prétoires, les copropriétaires ont définitivement tourné la page des cours et tribunaux qui se sont rendus odieux aux citoyens honnêtes.

Le recours à l'arbitrage ne pourrait-il pallier les carences de cette justice dégénérée ? Ce pourrait être une solution raisonnable et rapide à bien des problèmes jusqu'ici insolubles.

Si les décisions de justice sont parfois lues en séance, elles ne sont pas publiées sans doute pour éviter de provoquer la révolte des consciences indignées. Les arrêts relatifs aux copropriétés restent eux aussi dissimulés dans les cartons des palais de justice de sorte que les copropriétaires ne les connaissent que très partiellement et indirectement par l'une ou l'autre communication privée ou lorsque la presse s'en fait l'écho.

Les décisions arbitrales pourraient être publiées in extenso sur Internet. Elles constitueraient ainsi non seulement une jurisprudence précieuse mais elles pourraient aussi faire l'objet de commentaires pour la juste information des copropriétaires.

Le juge a dit...

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation de Belgique a décidé que, étant impérative, la loi de 1994 est d'ordre privé et donc de nullité relative. En particulier, la Cour de cassation souligne que le délai de 3 mois après l'assemblée générale pour porter l'affaire en justice doit être respecté à peine de rendre licite les décisions illégales. (On croit rêver).

Mais on comprend les cris de triomphe des syndics enchantés de cet arrêt taillé sur mesure qui livre les copropriétaires pieds et poings liés aux malfrats.

Qu'une loi "impérative" soit de "nullité relative" est ignoré des spécialistes du droit, juristes et avocats.

Mais…

La Cour constitutionnelle a décidé que les parties communes d'une copropriété sont publiques.

Voilà qui change tout.

Comme les assemblées générales n'ont de compétence que sur les parties communes qui sont publiques selon la Constitution, seule une loi d'ordre public est applicable en ce qui concerne les décisions des assemblées générales.

Il semble bien qu'il y ait contradiction entre la Constitution et la loi de 1994. Et, par extension, qu'il y ait aussi contradiction entre la Constitution et les propositions de loi Hamal et Nyssens.

Trop soucieux de protéger les syndics et leurs profits, et de neutraliser les copropriétaires, les rédacteurs de la loi de 1994, en rendant ses dispositions impératives et donc de nullité relative, auraient contrevenu à la Constitution.

La "souveraineté" de l'assemblée.

Le copropriétaire courageux qui conteste l'une ou l'autre décision de l'assemblée est à tout coup désigné à la vindicte publique avec le mépris réservé aux ennemis de la démocratie symbolisée par la "souveraineté" de l'assemblée.

Qu'en est-il dans les faits ?

Après avoir subjugué l'assemblée par ses propos tour à tour lénifiants, menaçants ou flatteurs, détenteur de la majorité par le moyen des procurations détenues par ses complices et par lui-même en dépit du prescrit légal, le syndic manipulateur obtiendra sans surprise la ratification de toutes ses exigences au cours d'un vote qui, selon lui et certains juges d'ailleurs, aurait force de loi car la "souveraineté" de l'assemblée ne saurait être contestée sans mettre la démocratie en danger.

Les statuts bafoués, la loi violée, les libertés fondamentales supprimées, les Droits de l'Homme eux-mêmes foulés aux pieds, tout serait possible à la prétendue "souveraineté" de l'assemblée. On voit jusqu'à quelles dérives morales certaines copropriétés sont entraînées.

La fiction de la "souveraineté" de l'assemblée permet au syndic et aux abuseurs qui s'affairent autour de lui d'opprimer et d'exploiter la majorité silencieuse des honnêtes copropriétaires.

IMPORTANT. - Travaux ordonnés par le syndic.

On sait que les travaux doivent être votés par l'assemblée générale dûment informée du but poursuivi et des offres reçues.

Des syndics excipent d'exigences des pompiers le plus souvent imaginaires pour se lancer dans de lourds travaux de sécurité aux coûts exorbitants sans demander l'accord de l'assemblée générale ni même informer les copropriétaires. C'est le secret de polichinelle que dans toutes les copropriétés, les entrepreneurs et fournisseurs versent des commissions au syndic. C'est tellement entré dans les moeurs que les commissions sont versées même lorsqu'elles ne sont pas sollicitées.

Pour que des travaux de sécurité soient imposés à la copropriété, il faut tout d'abord un vote de l'assemblée générale, éventuellement un rapport des pompiers qui n'est qu'un simple document d'information sans aucun pouvoir d'injonction, et surtout un arrêté de police pris par le bourgmestre.

L'arrêté du bourgmestre est un acte officiel susceptible d'un recours. Si l'arrêté du bourgmestre viole la loi, le juge l'annulera.

Que dit la loi ? Les législations relatives à la sécurité dans les buildings n'ont aucun effet rétroactif. Ceci signifie qu'aucune réglementation n'est applicable aux bâtiments construits avant 1972. Les normes de sécurité ont fait l'objet d'un arrêté royal du 7 juillet 1994. Elles ne sont applicables qu'aux bâtiments nouveaux construits à partir de cette date.

Comme les normes de sécurité en vigueur ont toujours obligatoirement été appliquées aux buildings au moment de leur construction, l'argument de la sécurité pour effectuer des travaux est un prétexte dilatoire invoqué pour inquiéter et pour tromper.

JURISPRUDENCE. - Encore un conflit d'intérêt.

Un syndic impliquait une ACP dans de multiples procès sous les prétextes les plus anodins en confiant ces affaires à un avocat qui n'était autre que son épouse.

Le syndic était ainsi client et fournisseur, situation condamnée par une jurisprudence constante. La théorie traditionnelle du mandat interdit en effet à un mandataire de se porter contrepartie.

Désireux de mettre fin aux multiples procès intentés à grands frais au nom de l'ACP et sans aucun profit, un copropriétaire soumis le cas au tribunal.

Il fut débouté. Le juge estima que la conduite du syndic était non seulement licite mais aussi ressortait d'une saine gestion et ne pouvait aucunement être regardée comme entachée de conflits d'intérêts.

Ainsi donc, un acte interdit dans le chef de la population est autorisé lorsqu'il est accompli par un syndic.

Il faut le savoir.