Boycottons les assemblées !

Est-il encore nécessaire d'épiloguer sur les multiples mésaventures des copropriétaires victimes de l'entente entre les syndics, les juges et les avocats ?

Tout se joue à l'occasion des assemblées. Le syndic ne convoque pas tous les copropriétaires ; il n'inscrit à l'ordre du jour que les points qui lui conviennent et dans un libellé souvent insuffisant ou ambigu ; il traficote les procurations qu'il confectionne lui-même et qu'il distribue à ses amis. Le syndic est ainsi assuré d'une majorité avant même l'assemblée. Le syndic préside ; il flatte, trompe, menace, injurie, mystifie. Le syndic ne respecte pas l'ordre du jour ; il ajoute ou supprime des points selon ses intérêts ; il vote par les nombreuses procurations qu'il a distribuées à ses amis et comparses ou même en bourrant simplement les urnes. Le syndic rédige le procès-verbal ; il modifie les décisions votées ou il les supprime ou il en ajoute ; il s'invente des prébendes et des augmentations d'honoraires ; il rédige des commentaires à son avantage ; il fustige ses rares et imprudents contradicteurs.

L'assemblée est une grand-messe où le syndic prononce sa mercuriale et où les copropriétaires sont mis à genoux.

Tout ceci n'est pas exagéré. Tout ceci existe, en tout ou en partie, mais toujours en parfaite impunité.

Le syndic peut tout. Taisez-vous et payez.

Forts de leurs droits et du prescrit même de la loi, certains copropriétaires ont voulu redresser la gestion de leur copropriété abandonnée aux menées de syndics malhonnêtes. Ils ont été insultés par leur syndic, mais aussi par les juges et les avocats dans des attendus blessants ; ils ont été condamnés à des dommages et intérêts ; ils ont été humiliés ; ils ont été souvent victimes de voies de faits, leurs biens vandalisés, parfois même leur personne molestée. Finalement, ces copropriétaires courageux mais inconscients y ont perdu toute foi en l'institution judiciaire. Mais ils ont aussi pris conscience de l'absence de toute volonté du législateur de réformer la gestion des copropriétés. Victimes de procédures infâmes et dévalisés en toute légalité, des centaines d'entre eux ont ainsi perdu plus de 25.000 euros.

Une règle absolue : n'allez jamais en justice. Vous seriez le dindon.

La révision de la loi scélérate de 1994 ne permet aucunement d'espérer une quelconque amélioration de la situation. Les copropriétés resteront sous la coupe des mêmes syndics malhonnêtes protégés par des juges et des avocats à la botte. Dès lors que les syndics sont intouchables et qu'ils peuvent tout dans les copropriétés, il ne reste qu'une voie à suivre par les copropriétaires cohérents, une position de protestation, de civisme, de révolte aussi contre un système injuste organisé depuis le sommet de l'Etat.

Ne mêlons pas nos voix à celles de cette pègre. N'apportons pas notre concours à des malfrats, qu'ils soient en costumes trois pièces ou en robes. Restons honnêtes et droits.

Soyons conséquents. N'assistons pas aux assemblées. Evitons de cautionner par votre présence des manipulations indignes de nous contre lesquelles nous ne pouvons rien.

Boycottons les assemblées !

La solution !

Pour les juges et les avocats, le syndic n'est que l'organe de l'Association des Copropriétaires. Il ne fait qu'exécuter ses décisions. Pour eux, l'Association des Copropriétaires est responsable des actes du syndic.

Cette fiction explique l'impunité des syndics indélicats et l'impuissance des Copropriétaires à les contrecarrer.

La réalité prend le contre-pied de la fiction imaginée par les juges et plaidée par les avocats. L'Association des Copropriétaires n'est que la chose du syndic. Elle n'a pas d'autre choix que d'entériner ses volontés, de voter selon ses directives, ou d'être mise sous l'éteignoir. L'assemblée générale est une potiche.

C'est d'ailleurs pourquoi les Copropriétaires conséquents n'assistent pas aux assemblées pour éviter de cautionner par leur présence des manipulations indignes d'eux et contre lesquelles ils ne peuvent rien.

Aussi longtemps que les juges et les avocats protègeront les syndics par une fiction absurde et dommageable, rien ne changera. Et les Copropriétaires continueront d'être dévalisés.

Lorsque la loi imposera la vérité au lieu d'une illusion, lorsqu'une loi d'ordre public rétablira la réalité pure et dure, à savoir que le syndic est le seul maître, qu'il gouverne seul et régit tout, et qu'il est le seul décideur quant à la gestion, alors un petit coin de ciel bleu apparaîtra entre les nuages qui obscurcissent la vie en Copropriété.

Entre-temps, c'est le Bal des Voyous.

L'arbitrage.

La proposition de loi conjointe des Hamal et Nyssens, dont les nombreuses dispositions s'échelonnent de feuille en feuille dans le Moniteur, ne prévoit rien quant à la possibilité d'un arbitrage.

Dégoûtés par une justice bayant aux corneilles pendant des décennies avant de décider sans rien savoir, par les coûts multipliés de ces procès sans fin, par la partialité des juges décidément indignes de confiance, par la vénalité des experts, par les profiteurs de toutes sortes qui grenouillent dans les prétoires, les copropriétaires ont définitivement tourné la page des cours et tribunaux qui se sont rendus odieux aux citoyens honnêtes.

Le recours à l'arbitrage ne pourrait-il pallier les carences de cette justice dégénérée ? Ce pourrait être une solution raisonnable et rapide à bien des problèmes jusqu'ici insolubles.

Si les décisions de justice sont parfois lues en séance, elles ne sont pas publiées sans doute pour éviter de provoquer la révolte des consciences indignées. Les arrêts relatifs aux copropriétés restent eux aussi dissimulés dans les cartons des palais de justice de sorte que les copropriétaires ne les connaissent que très partiellement et indirectement par l'une ou l'autre communication privée ou lorsque la presse s'en fait l'écho.

Les décisions arbitrales pourraient être publiées in extenso sur Internet. Elles constitueraient ainsi non seulement une jurisprudence précieuse mais elles pourraient aussi faire l'objet de commentaires pour la juste information des copropriétaires.

Le juge a dit...

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation de Belgique a décidé que, étant impérative, la loi de 1994 est d'ordre privé et donc de nullité relative. En particulier, la Cour de cassation souligne que le délai de 3 mois après l'assemblée générale pour porter l'affaire en justice doit être respecté à peine de rendre licite les décisions illégales. (On croit rêver).

Mais on comprend les cris de triomphe des syndics enchantés de cet arrêt taillé sur mesure qui livre les copropriétaires pieds et poings liés aux malfrats.

Qu'une loi "impérative" soit de "nullité relative" est ignoré des spécialistes du droit, juristes et avocats.

Mais…

La Cour constitutionnelle a décidé que les parties communes d'une copropriété sont publiques.

Voilà qui change tout.

Comme les assemblées générales n'ont de compétence que sur les parties communes qui sont publiques selon la Constitution, seule une loi d'ordre public est applicable en ce qui concerne les décisions des assemblées générales.

Il semble bien qu'il y ait contradiction entre la Constitution et la loi de 1994. Et, par extension, qu'il y ait aussi contradiction entre la Constitution et les propositions de loi Hamal et Nyssens.

Trop soucieux de protéger les syndics et leurs profits, et de neutraliser les copropriétaires, les rédacteurs de la loi de 1994, en rendant ses dispositions impératives et donc de nullité relative, auraient contrevenu à la Constitution.

La "souveraineté" de l'assemblée.

Le copropriétaire courageux qui conteste l'une ou l'autre décision de l'assemblée est à tout coup désigné à la vindicte publique avec le mépris réservé aux ennemis de la démocratie symbolisée par la "souveraineté" de l'assemblée.

Qu'en est-il dans les faits ?

Après avoir subjugué l'assemblée par ses propos tour à tour lénifiants, menaçants ou flatteurs, détenteur de la majorité par le moyen des procurations détenues par ses complices et par lui-même en dépit du prescrit légal, le syndic manipulateur obtiendra sans surprise la ratification de toutes ses exigences au cours d'un vote qui, selon lui et certains juges d'ailleurs, aurait force de loi car la "souveraineté" de l'assemblée ne saurait être contestée sans mettre la démocratie en danger.

Les statuts bafoués, la loi violée, les libertés fondamentales supprimées, les Droits de l'Homme eux-mêmes foulés aux pieds, tout serait possible à la prétendue "souveraineté" de l'assemblée. On voit jusqu'à quelles dérives morales certaines copropriétés sont entraînées.

La fiction de la "souveraineté" de l'assemblée permet au syndic et aux abuseurs qui s'affairent autour de lui d'opprimer et d'exploiter la majorité silencieuse des honnêtes copropriétaires.

IMPORTANT. - Travaux ordonnés par le syndic.

On sait que les travaux doivent être votés par l'assemblée générale dûment informée du but poursuivi et des offres reçues.

Des syndics excipent d'exigences des pompiers le plus souvent imaginaires pour se lancer dans de lourds travaux de sécurité aux coûts exorbitants sans demander l'accord de l'assemblée générale ni même informer les copropriétaires. C'est le secret de polichinelle que dans toutes les copropriétés, les entrepreneurs et fournisseurs versent des commissions au syndic. C'est tellement entré dans les moeurs que les commissions sont versées même lorsqu'elles ne sont pas sollicitées.

Pour que des travaux de sécurité soient imposés à la copropriété, il faut tout d'abord un vote de l'assemblée générale, éventuellement un rapport des pompiers qui n'est qu'un simple document d'information sans aucun pouvoir d'injonction, et surtout un arrêté de police pris par le bourgmestre.

L'arrêté du bourgmestre est un acte officiel susceptible d'un recours. Si l'arrêté du bourgmestre viole la loi, le juge l'annulera.

Que dit la loi ? Les législations relatives à la sécurité dans les buildings n'ont aucun effet rétroactif. Ceci signifie qu'aucune réglementation n'est applicable aux bâtiments construits avant 1972. Les normes de sécurité ont fait l'objet d'un arrêté royal du 7 juillet 1994. Elles ne sont applicables qu'aux bâtiments nouveaux construits à partir de cette date.

Comme les normes de sécurité en vigueur ont toujours obligatoirement été appliquées aux buildings au moment de leur construction, l'argument de la sécurité pour effectuer des travaux est un prétexte dilatoire invoqué pour inquiéter et pour tromper.

JURISPRUDENCE. - Encore un conflit d'intérêt.

Un syndic impliquait une ACP dans de multiples procès sous les prétextes les plus anodins en confiant ces affaires à un avocat qui n'était autre que son épouse.

Le syndic était ainsi client et fournisseur, situation condamnée par une jurisprudence constante. La théorie traditionnelle du mandat interdit en effet à un mandataire de se porter contrepartie.

Désireux de mettre fin aux multiples procès intentés à grands frais au nom de l'ACP et sans aucun profit, un copropriétaire soumis le cas au tribunal.

Il fut débouté. Le juge estima que la conduite du syndic était non seulement licite mais aussi ressortait d'une saine gestion et ne pouvait aucunement être regardée comme entachée de conflits d'intérêts.

Ainsi donc, un acte interdit dans le chef de la population est autorisé lorsqu'il est accompli par un syndic.

Il faut le savoir.

PROPOSITION (10). - Le détournement des commissions.

Le projet de loi du député Olivier Hamal contient un article 577-8, § 4, 15°, imposant aux syndics de fournir la liste des copropriétaires à première demande. Les syndics sont soucieux de conserver le monopole de la communication avec les copropriétaires. C’est pourquoi ils refusent le plus souvent d’accéder à une demande de cette sorte.

Le député Olivier Hamal a commencé d’engranger des résultats en contraignant des syndics à communiquer la liste et les coordonnées de leurs copropriétaires. Olivier Hamal aurait même convaincu l’IPI de reconnaître le bien-fondé de sa démarche sans cependant l’amener à inciter ses membres à respecter ce point de leur déontologie.

Cependant, comme tout le monde peut obtenir les coordonnées d’un ou de plusieurs copropriétaires en s’adressant au cadastre, on mesure l’inanité de la position des syndics et de l’IPI selon laquelle leur refus persistant ne viserait qu’à protéger la vie privée des copropriétaires.

Mais, un autre problème beaucoup plus grave se pose dans la plupart des copropriétés. Les syndics reçoivent des commissions de presque tous les fournisseurs. Ils ont donc tendance à multiplier les travaux et à choisir le fournisseur qui présente le devis le plus élevé. Ces commissions sont des revenus de la copropriété et les syndics, en les conservant, commettent des détournements de fonds.

La loi doit interdire explicitement aux syndics de recevoir des commissions sans les ristourner à la copropriété.

JURISPRUDENCE. - La T.V.A. sur les honoraires des syndics (bis).

A la demande générale et pour satisfaire les lecteurs étonnés ou intrigués, voici un complément à la jurisprudence publiée sur ce blog le lundi 21 avril 2008.

Il convient de préciser :

- que l'affaire a été jugée en 1re Instance ;
- qu'elle a fait l'objet d'un appel qui a confirmé la sanction ;
- que l'avocat spécialisé en Cassation a in extremis refusé d'introduire le pourvoi en déclarant ex abrupto qu'il n'y avait pas matière à cassation.

C'est ainsi que la justice est rendue en Belgique.

JURISPRUDENCE. - La T.V.A. sur les honoraires des syndics.

En application de la 6^e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, la T.V.A. sur les honoraires des syndics a été supprimée en Belgique à partir du 1^er août 1995, date d'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété.

Cette suppression a fait l'objet d'une circulaire de l'administration de la T.V.A., d'une instruction adressée à tous les syndics par l'I.P.I., d'une quantité d'articles et de livres rédigés par les meilleures plumes spécialisées en copropriété, d'un commentaire clair et précis du ministre des Finances Reynders en réponse à la question d'un parlementaire. L'unanimité des autorités compétentes, qu'elles soient professionnelles, juridiques ou politiques ont toutes conclu que la T.V.A. ne peut plus être appliquées sur les honoraires des syndics à partir du 1^er août 1995.

Comme un syndic continuait à facturer de la T.V.A. sur ses honoraires après le 1^er août 1995, un copropriétaire demanda au tribunal de constater l'infraction et de condamner le syndic à rembourser la T.V.A. indûment portée en compte.

Le juge débouta le plaignant et le condamna à des indemnités pour poursuites téméraires et vexatoires au motif qu'un copropriétaire ne pouvait pas prétendre dicter au gestionnaire de la copropriété une mesure qui ne relevait pas de sa compétence mais de la décision du seul syndic.

Ainsi donc, la preuve est faite qu'aucune confiance, aucun crédit ne peuvent être accordés ni à la loi sur la copropriété de 1994 ni aux Directives du Conseil des Communautés européennes ni aux circulaires de l'administration de la T.V.A. ni aux instructions écrites de l'I.P.I. ni aux articles ni aux livres rédigés par des juristes spécialisés ou des professeurs des universités ni aux réponses que le ministre des Finances Reynders apporte aux questions posées par les parlementaires.