PROPOSITION (10). - Le détournement des commissions.

Le projet de loi du député Olivier Hamal contient un article 577-8, § 4, 15°, imposant aux syndics de fournir la liste des copropriétaires à première demande. Les syndics sont soucieux de conserver le monopole de la communication avec les copropriétaires. C’est pourquoi ils refusent le plus souvent d’accéder à une demande de cette sorte.

Le député Olivier Hamal a commencé d’engranger des résultats en contraignant des syndics à communiquer la liste et les coordonnées de leurs copropriétaires. Olivier Hamal aurait même convaincu l’IPI de reconnaître le bien-fondé de sa démarche sans cependant l’amener à inciter ses membres à respecter ce point de leur déontologie.

Cependant, comme tout le monde peut obtenir les coordonnées d’un ou de plusieurs copropriétaires en s’adressant au cadastre, on mesure l’inanité de la position des syndics et de l’IPI selon laquelle leur refus persistant ne viserait qu’à protéger la vie privée des copropriétaires.

Mais, un autre problème beaucoup plus grave se pose dans la plupart des copropriétés. Les syndics reçoivent des commissions de presque tous les fournisseurs. Ils ont donc tendance à multiplier les travaux et à choisir le fournisseur qui présente le devis le plus élevé. Ces commissions sont des revenus de la copropriété et les syndics, en les conservant, commettent des détournements de fonds.

La loi doit interdire explicitement aux syndics de recevoir des commissions sans les ristourner à la copropriété.

JURISPRUDENCE. - La T.V.A. sur les honoraires des syndics (bis).

A la demande générale et pour satisfaire les lecteurs étonnés ou intrigués, voici un complément à la jurisprudence publiée sur ce blog le lundi 21 avril 2008.

Il convient de préciser :

- que l'affaire a été jugée en 1re Instance ;
- qu'elle a fait l'objet d'un appel qui a confirmé la sanction ;
- que l'avocat spécialisé en Cassation a in extremis refusé d'introduire le pourvoi en déclarant ex abrupto qu'il n'y avait pas matière à cassation.

C'est ainsi que la justice est rendue en Belgique.

JURISPRUDENCE. - La T.V.A. sur les honoraires des syndics.

En application de la 6^e Directive du Conseil des Communautés européennes du 17 mai 1977, la T.V.A. sur les honoraires des syndics a été supprimée en Belgique à partir du 1^er août 1995, date d'entrée en vigueur de la loi sur la copropriété.

Cette suppression a fait l'objet d'une circulaire de l'administration de la T.V.A., d'une instruction adressée à tous les syndics par l'I.P.I., d'une quantité d'articles et de livres rédigés par les meilleures plumes spécialisées en copropriété, d'un commentaire clair et précis du ministre des Finances Reynders en réponse à la question d'un parlementaire. L'unanimité des autorités compétentes, qu'elles soient professionnelles, juridiques ou politiques ont toutes conclu que la T.V.A. ne peut plus être appliquées sur les honoraires des syndics à partir du 1^er août 1995.

Comme un syndic continuait à facturer de la T.V.A. sur ses honoraires après le 1^er août 1995, un copropriétaire demanda au tribunal de constater l'infraction et de condamner le syndic à rembourser la T.V.A. indûment portée en compte.

Le juge débouta le plaignant et le condamna à des indemnités pour poursuites téméraires et vexatoires au motif qu'un copropriétaire ne pouvait pas prétendre dicter au gestionnaire de la copropriété une mesure qui ne relevait pas de sa compétence mais de la décision du seul syndic.

Ainsi donc, la preuve est faite qu'aucune confiance, aucun crédit ne peuvent être accordés ni à la loi sur la copropriété de 1994 ni aux Directives du Conseil des Communautés européennes ni aux circulaires de l'administration de la T.V.A. ni aux instructions écrites de l'I.P.I. ni aux articles ni aux livres rédigés par des juristes spécialisés ou des professeurs des universités ni aux réponses que le ministre des Finances Reynders apporte aux questions posées par les parlementaires.

JURISPRUDENCE. - Du noir à tous les étages.

L'absence de tout contrôle sur les activités des copropriétés est une incitation aux dérives.

Ainsi, un syndic et son Conseil de gérance avaient rémunéré en noir un comparse avec les fonds de la copropriété. Echelonnés pendant des mois, les paiements avaient atteint environ 35.000 euros.

Refusant de participer contre son gré à une fraude fiscale et sociale, un copropriétaire rassembla des preuves décisives et demanda au tribunal de condamner ces pratiques.

Le juge débouta le copropriétaire en considérant qu'il était sorti de son rôle et que les actes de la gestion ne visaient pas à tromper qui que ce soit ni à favoriser un comparse mais à faire des économies.

Le copropriétaire remit alors le dossier à Monsieur Hervé Jamar, secrétaire d'Etat chargé de la répression des fraudes. Monsieur Jamar accusa réception et répondit qu'il traitait l'affaire. Mais il ne fit rien.

On peut donc conclure que si le travail en noir est lourdement sanctionné par exemple dans l'horeca ou la construction, il est par contre autorisé en copropriété et même encouragé.

UN FREMISSEMENT. - Dernières nouvelles du front.

Le projet révisant la loi scélérate de 1994 sur la copropriété fait du bruit dans Landerneau. Les syndics sont en effervescence.

L'auteur du projet de loi, Olivier Hamal, a entrepris des consultations en vue d'améliorer son texte. Il a remis à l'étude les nombreux problèmes que la loi de 1994 a laissés sans solutions et qui ont fait les beaux jours des exploiteurs.

Le député Olivier Hamal avance sur des œufs car la clique des syndics est à l'ouvrage.

Les gros bras de l' ****, de ******** et même de l' *** ont mobilisé leurs troupes et se préparent à livrer bataille pour vider le projet Hamal de sa substance et conserver les privilèges exorbitants qu'ils ont retirés de la loi de 1994.

La loi Hamal connaîtra-t-elle le sort du projet Nyssens que les syndics ont d'ores et déjà envoyé au cimetière des illusions ?

Mais, même si les copropriétaires perçoivent comme un frémissement, peut-être un espoir dans leur huis clos, ils sont dans l'expectative et restent vigilants.

JURISPRUDENCE. - Un copropriétaire accapareur.

Un copropriétaire s'était emparé d'une partie du palier jouxtant son appartement. Il avait fermé à clé une porte palière, installé un œilleton et déplacé sa sonnette depuis la porte de son appartement jusqu'à l'extérieur de la porte palière, confisquant ainsi plusieurs mètres carrés de la propriété commune.

Si tous les copropriétaires se conduisaient avec le même sans-gêne, chacun s'emparant de la partie des communs qui lui convient le mieux, ce serait la foire d'empoigne et les conflits se multiplieraient à l'infini dans ce far west où ni la loi ni aucun règlement ne tempéreraient les convoitises des plus forts.

Dépossédé de ce bien collectif, un copropriétaire a demandé au tribunal de rétablir la légalité et de contraindre le copropriétaire accapareur à restituer à la communauté le palier illégalement confisqué.

La justice l'entendit tout autrement. Malgré l'évidence du viol des statuts et l'appropriation arbitraire opérée par le copropriétaire accapareur, le juge justifia l'injustifiable dans le style sibyllin qu'affectionnent les juristes pour détourner le sens des mots et leur faire dire le contraire de ce qu'ils signifient. Il débouta le copropriétaire plaignant avec des attendus humiliants.

Il faut toutefois préciser que le copropriétaire accapareur est un magistrat.

ENCORE LA LISTE DES COPROPRIETAIRES.

Les syndics ont une telle peur d'une entente des copropriétaires sur la gestion qu'ils font tout pour l'empêcher. En particulier, ils refusent contre les statuts et la loi, et en dépit d'une jurisprudence constante, de communiquer la liste des copropriétaires ainsi que leurs coordonnées aux demandes qui leur sont adressées.

Bien qu'appartenant à l'ACP (Association des Copropriétaires) les membres n'auraient pas le droit de se connaître entre eux. C'est comme si on interdisait la publication de la liste des sociétaires d'un cercle de bridge. Ou la liste des équipiers du club de football qui jouent ensemble au moins une fois par semaine. Selon les syndics, la protection de la vie privée interdirait aux membres d'une association (de copropriétaires) d'entrer en contact les uns avec les autres.

Est-ce encore une histoire belge ?

Pas vraiment. Car l'intérêt du syndic sera de mettre obstacle à la communication de la liste pour rendre difficile les prises de conscience des couacs du gestionnaire. Il va donc refuser et attendre. Le copropriétaire demandeur se lassera ou bien, s'il est fort courageux ou même téméraire, il ira en justice. Dans ce dernier cas, le tribunal lui donnera raison mais seulement quelques années plus tard. Le syndic sera condamné à fournir la liste mais pas à autre chose. Il n'encourra aucune sanction spécifique. Il pourra alors, chose vue, fournir une liste obsolète et tout à fait inexploitable ou il refusera de se plier à la sentence. Et le copropriétaire demandeur repartira en justice pour une nouvelle aventure onéreuse et de longue, très longue haleine.

A condition que le juge soit de bonne composition, l'astuce pour contraindre le syndic à fournir la liste actualisée consisterait à le citer en référé et à demander une astreinte par jour de retard. Mais il faut admettre qu'un syndic qui refuse de fournir la liste des copropriétaires doit être remplacé car il a décidément manqué son test d'aptitude. Il n'est pas digne de confiance.

JURISPRUDENCE. - Intérêts de retard et pénalités.

Un syndic confisquait à son profit les amendes et pénalités qu'il infligeait aux copropriétaires mauvais payeurs.

Un copropriétaire courageux cita le syndic en justice en demandant sa condamnation et la restitution des sommes détournées.

Sans se départir de son aplomb, le syndic eut recours à une astuce. Comme la plupart de ses confrères, ce syndic avait plus d'un tour dans son sac. Il ajouta simplement quelques lignes au dernier procès-verbal de l'assemblée qu'il présenta comme une décision qui l'autorisait à s'indemniser du montant des amendes et pénalités.

Evidemment, ce point ne figurait pas à l'ordre du jour et il n'avait nullement été débattu en séance. Le copropriétaire plaignant estimait qu'une ruse aussi grossière n'avait aucune chance d'aboutir.

Mal lui en prit cependant. Le juge complice accepta avec bonne grâce le justificatif du syndic et, après avoir admonesté le copropriétaire un peu naïf, il le débouta et le condamna aux dépens.

Et comme ceci est arrivé, alors tout est possible. Les syndics sont intouchables et il faut le savoir.

PROPOSITION (9). - La chasse aux procurations.

De longue date, les procurations ont fait l'objet d'un intense trafic dans les copropriétés. Par le pouvoir qu'elles donnent à leurs détenteurs, elles sont accumulées par certains avec l'avidité d'écureuils amassant des noisettes.

Même lorsque des conditions restrictives sont édictées, le spécialiste qu'est le syndic évite tous les pièges. Pour compléter les procurations déjà détenues par ses partisans et les membres de son Conseil de gérance, le syndic utilise un procédé simple mais assez scandaleux même s'il est habituel. Il contacte les copropriétaires en sélectionnant de préférence les personnes âgées et intimidables. Il sonne aux portes ; sollicite les procurations ; alterne sourires et menaces voire même pire encore puis dicte à ses malheureuses victimes le texte de la cession de leurs droits. Les procurations sont finalement distribuées à des personnes sûres et le syndic dispose d'une majorité avant l'ouverture de la séance.

Il faut abolir le système malsain des procurations.

PROPOSITION (8). - S'abstenir n'est jamais approuver.

Voter en copropriété peut prendre des formes variées selon le syndic : on votera à mains levées ou par bulletins secrets ou nominativement. Il faut savoir que ces méthodes diverses n'empêchent nullement le bourrage des urnes par le syndic industrieux et inventif.

Le syndic ne manque pas de repérer les copropriétaires audacieux qui osent émettre un vote négatif. Ces contestataires s'attireront des commentaires désobligeants au cours de l'assemblée et porteront désormais le stigmate de mauvais copropriétaires. Ils pourraient aussi recevoir des coups de téléphone menaçants et même être victimes de voies de fait tels que pneus crevés et autres intimidations.

Comme la plupart des copropriétaires ne sont pas téméraires, ceux qui osent ne pas suivre les directives du syndic s'abstiennent courageusement, expliquant qu'ils hésitent sans oser dire qu'ils ont peur.

Les votes d'abstention sont toujours des votes négatifs.