JURISPRUDENCE. - Du noir à tous les étages.

L'absence de tout contrôle sur les activités des copropriétés est une incitation aux dérives.

Ainsi, un syndic et son Conseil de gérance avaient rémunéré en noir un comparse avec les fonds de la copropriété. Echelonnés pendant des mois, les paiements avaient atteint environ 35.000 euros.

Refusant de participer contre son gré à une fraude fiscale et sociale, un copropriétaire rassembla des preuves décisives et demanda au tribunal de condamner ces pratiques.

Le juge débouta le copropriétaire en considérant qu'il était sorti de son rôle et que les actes de la gestion ne visaient pas à tromper qui que ce soit ni à favoriser un comparse mais à faire des économies.

Le copropriétaire remit alors le dossier à Monsieur Hervé Jamar, secrétaire d'Etat chargé de la répression des fraudes. Monsieur Jamar accusa réception et répondit qu'il traitait l'affaire. Mais il ne fit rien.

On peut donc conclure que si le travail en noir est lourdement sanctionné par exemple dans l'horeca ou la construction, il est par contre autorisé en copropriété et même encouragé.

UN FREMISSEMENT. - Dernières nouvelles du front.

Le projet révisant la loi scélérate de 1994 sur la copropriété fait du bruit dans Landerneau. Les syndics sont en effervescence.

L'auteur du projet de loi, Olivier Hamal, a entrepris des consultations en vue d'améliorer son texte. Il a remis à l'étude les nombreux problèmes que la loi de 1994 a laissés sans solutions et qui ont fait les beaux jours des exploiteurs.

Le député Olivier Hamal avance sur des œufs car la clique des syndics est à l'ouvrage.

Les gros bras de l' ****, de ******** et même de l' *** ont mobilisé leurs troupes et se préparent à livrer bataille pour vider le projet Hamal de sa substance et conserver les privilèges exorbitants qu'ils ont retirés de la loi de 1994.

La loi Hamal connaîtra-t-elle le sort du projet Nyssens que les syndics ont d'ores et déjà envoyé au cimetière des illusions ?

Mais, même si les copropriétaires perçoivent comme un frémissement, peut-être un espoir dans leur huis clos, ils sont dans l'expectative et restent vigilants.

JURISPRUDENCE. - Un copropriétaire accapareur.

Un copropriétaire s'était emparé d'une partie du palier jouxtant son appartement. Il avait fermé à clé une porte palière, installé un œilleton et déplacé sa sonnette depuis la porte de son appartement jusqu'à l'extérieur de la porte palière, confisquant ainsi plusieurs mètres carrés de la propriété commune.

Si tous les copropriétaires se conduisaient avec le même sans-gêne, chacun s'emparant de la partie des communs qui lui convient le mieux, ce serait la foire d'empoigne et les conflits se multiplieraient à l'infini dans ce far west où ni la loi ni aucun règlement ne tempéreraient les convoitises des plus forts.

Dépossédé de ce bien collectif, un copropriétaire a demandé au tribunal de rétablir la légalité et de contraindre le copropriétaire accapareur à restituer à la communauté le palier illégalement confisqué.

La justice l'entendit tout autrement. Malgré l'évidence du viol des statuts et l'appropriation arbitraire opérée par le copropriétaire accapareur, le juge justifia l'injustifiable dans le style sibyllin qu'affectionnent les juristes pour détourner le sens des mots et leur faire dire le contraire de ce qu'ils signifient. Il débouta le copropriétaire plaignant avec des attendus humiliants.

Il faut toutefois préciser que le copropriétaire accapareur est un magistrat.

ENCORE LA LISTE DES COPROPRIETAIRES.

Les syndics ont une telle peur d'une entente des copropriétaires sur la gestion qu'ils font tout pour l'empêcher. En particulier, ils refusent contre les statuts et la loi, et en dépit d'une jurisprudence constante, de communiquer la liste des copropriétaires ainsi que leurs coordonnées aux demandes qui leur sont adressées.

Bien qu'appartenant à l'ACP (Association des Copropriétaires) les membres n'auraient pas le droit de se connaître entre eux. C'est comme si on interdisait la publication de la liste des sociétaires d'un cercle de bridge. Ou la liste des équipiers du club de football qui jouent ensemble au moins une fois par semaine. Selon les syndics, la protection de la vie privée interdirait aux membres d'une association (de copropriétaires) d'entrer en contact les uns avec les autres.

Est-ce encore une histoire belge ?

Pas vraiment. Car l'intérêt du syndic sera de mettre obstacle à la communication de la liste pour rendre difficile les prises de conscience des couacs du gestionnaire. Il va donc refuser et attendre. Le copropriétaire demandeur se lassera ou bien, s'il est fort courageux ou même téméraire, il ira en justice. Dans ce dernier cas, le tribunal lui donnera raison mais seulement quelques années plus tard. Le syndic sera condamné à fournir la liste mais pas à autre chose. Il n'encourra aucune sanction spécifique. Il pourra alors, chose vue, fournir une liste obsolète et tout à fait inexploitable ou il refusera de se plier à la sentence. Et le copropriétaire demandeur repartira en justice pour une nouvelle aventure onéreuse et de longue, très longue haleine.

A condition que le juge soit de bonne composition, l'astuce pour contraindre le syndic à fournir la liste actualisée consisterait à le citer en référé et à demander une astreinte par jour de retard. Mais il faut admettre qu'un syndic qui refuse de fournir la liste des copropriétaires doit être remplacé car il a décidément manqué son test d'aptitude. Il n'est pas digne de confiance.

JURISPRUDENCE. - Intérêts de retard et pénalités.

Un syndic confisquait à son profit les amendes et pénalités qu'il infligeait aux copropriétaires mauvais payeurs.

Un copropriétaire courageux cita le syndic en justice en demandant sa condamnation et la restitution des sommes détournées.

Sans se départir de son aplomb, le syndic eut recours à une astuce. Comme la plupart de ses confrères, ce syndic avait plus d'un tour dans son sac. Il ajouta simplement quelques lignes au dernier procès-verbal de l'assemblée qu'il présenta comme une décision qui l'autorisait à s'indemniser du montant des amendes et pénalités.

Evidemment, ce point ne figurait pas à l'ordre du jour et il n'avait nullement été débattu en séance. Le copropriétaire plaignant estimait qu'une ruse aussi grossière n'avait aucune chance d'aboutir.

Mal lui en prit cependant. Le juge complice accepta avec bonne grâce le justificatif du syndic et, après avoir admonesté le copropriétaire un peu naïf, il le débouta et le condamna aux dépens.

Et comme ceci est arrivé, alors tout est possible. Les syndics sont intouchables et il faut le savoir.

PROPOSITION (9). - La chasse aux procurations.

De longue date, les procurations ont fait l'objet d'un intense trafic dans les copropriétés. Par le pouvoir qu'elles donnent à leurs détenteurs, elles sont accumulées par certains avec l'avidité d'écureuils amassant des noisettes.

Même lorsque des conditions restrictives sont édictées, le spécialiste qu'est le syndic évite tous les pièges. Pour compléter les procurations déjà détenues par ses partisans et les membres de son Conseil de gérance, le syndic utilise un procédé simple mais assez scandaleux même s'il est habituel. Il contacte les copropriétaires en sélectionnant de préférence les personnes âgées et intimidables. Il sonne aux portes ; sollicite les procurations ; alterne sourires et menaces voire même pire encore puis dicte à ses malheureuses victimes le texte de la cession de leurs droits. Les procurations sont finalement distribuées à des personnes sûres et le syndic dispose d'une majorité avant l'ouverture de la séance.

Il faut abolir le système malsain des procurations.

PROPOSITION (8). - S'abstenir n'est jamais approuver.

Voter en copropriété peut prendre des formes variées selon le syndic : on votera à mains levées ou par bulletins secrets ou nominativement. Il faut savoir que ces méthodes diverses n'empêchent nullement le bourrage des urnes par le syndic industrieux et inventif.

Le syndic ne manque pas de repérer les copropriétaires audacieux qui osent émettre un vote négatif. Ces contestataires s'attireront des commentaires désobligeants au cours de l'assemblée et porteront désormais le stigmate de mauvais copropriétaires. Ils pourraient aussi recevoir des coups de téléphone menaçants et même être victimes de voies de fait tels que pneus crevés et autres intimidations.

Comme la plupart des copropriétaires ne sont pas téméraires, ceux qui osent ne pas suivre les directives du syndic s'abstiennent courageusement, expliquant qu'ils hésitent sans oser dire qu'ils ont peur.

Les votes d'abstention sont toujours des votes négatifs.

PROPOSITION (7). - Un nuisible à éliminer.

Exutoire pour frustrés, le Conseil de gérance est la tribune d'où les vaniteux s'exercent à l'autorité. Adulés par le syndic, les membres du Conseil de gérance lui serviront de couverture lorsque ses manœuvres tourneront mal.

Mais, par delà l'anecdote, le danger principal réside dans l'accès au Conseil de gérance de titulaires de certaines professions dont la participation n'est jamais exemptes d'arrières pensées : avocats, entrepreneurs, magistrats.

Dès lors qu'une profession juridique est représentée au Conseil de gérance, aucun recours en justice n'a plus aucune chance d'aboutir. L'esprit de corps des acteurs judiciaires jouera à plein.

Le syndic s'appuie sur les membres influents de son Conseil de gérance. Il leur sert la soupe à condition qu'ils ferment les yeux sur ses petites combinaisons. Entre gens importants, l'estime réciproque se manifeste par un échange de bons procédés.

Il faut supprimer le Conseil de gérance.

PROPOSITION (6). - On ne peut payer pour être battu.

Lorsqu'un copropriétaire est appelé en justice, il doit faire face à l'avocat de l'ACP qui demandera sa condamnation.

En réalité, tout le monde sait que l'ACP n'y est pour rien et que son avocat est celui du syndic.

La loi de 1994 est tellement perverse qu'elle impose au copropriétaire en justice de payer sa quote-part dans les honoraires de l'avocat de son adversaire, qu'il s'agisse du conseil de l'ACP ou du syndic.

Il doit s'agir d'un cas unique dans les annales millénaires de la justice : qu'il gagne ou qu'il perde, le plaignant est tenu de payer l'avocat de son adversaire.

C'est sans doute une blague belge. Mais elle ne fait pas rire.

Il faut que le copropriétaire en justice soit exonéré de sa quote-part dans la charge des honoraires de l'avocat de son adversaire.

PROPOSITION (5). - Une profession exclusive de toute autre.

La profession de syndic est très rémunératrice. C'est pourquoi elle est squattée par nombre de pique-assiettes : architectes, avocats, et beaucoup d'autres.

On retiendra la plaidoirie cocasse des avocats : "Considérant que l'exercice de la profession de syndic de biens immobiliers en copropriété est compatible avec les règles de dignité, de probité et de délicatesse qui sont le fondement de la profession d'avocat".

On en reste interdit. S'en remettre à un avocat, c'est introduire le renard dans le poulailler. Il pillera la copropriété avec dignité, probité et délicatesse. L'avocat étranglera les poules sans qu'elles puissent caqueter.

Mais ce sont les syndics les premiers cumulards. Ils sont aussi agents immobiliers, courtiers en assurances, intermédiaires financiers, agents d'affaires, entrepreneurs, commissionnaires, représentants. De nouvelles professions s'ajoutent sans cesse à une liste très longue.

Tout ce petit monde mange à plusieurs râteliers. Les abus s'ajoutent aux abus et les profits aux profits.

La loi doit imposer au syndic de n'exercer aucune autre profession.